房企整體負(fù)債率處于歷史高位

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，130家房地產(chǎn)企業(yè)一季報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長(zhǎng)18.87%和39.93%。其中，87家企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，龍頭房企表現(xiàn)良好。不過(guò)，整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。

凈利潤(rùn)率持續(xù)改善

2017年房企年報(bào)顯示，受益于2015年-2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)，行業(yè)上市公司普遍實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與凈利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，板塊凈利潤(rùn)率達(dá)到12.4%。這是行業(yè)三年以來(lái)凈利潤(rùn)率首次回歸兩位數(shù)。

2018年一季報(bào)顯示，行業(yè)整體銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率持續(xù)改善，分別為30.97%和12.65%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)平均銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為29.6%和12.4%。

市場(chǎng)人士指出，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率持續(xù)改善，主因是2015年-2016年房地產(chǎn)一輪牛市后，多地房?jī)r(jià)上漲明顯。相對(duì)于2017年至今的房?jī)r(jià)，房企前期土地成本相對(duì)較低，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，相對(duì)售價(jià)來(lái)看成本優(yōu)勢(shì)更為明顯。

陽(yáng)光股份、華僑城A、蘇寧環(huán)球等公司毛利潤(rùn)率居于前列。除去多主業(yè)經(jīng)營(yíng)和部分一季度存在大額非經(jīng)常性損益后的公司后，深振業(yè)A凈利潤(rùn)率位于前列。公司表示，業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要系2018年1-3月公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積大幅增加、相應(yīng)確認(rèn)投資收益大幅提高所致。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，自2016年第三季度開(kāi)啟樓市嚴(yán)調(diào)控以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受到嚴(yán)格限制，但土地成本卻始終上漲，這將明顯壓縮房企的盈利空間，行業(yè)整體的毛利率和凈利率水平將逐漸進(jìn)入下行通道。

負(fù)債率達(dá)歷史高位

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來(lái)的最高點(diǎn)。截至一季度末，房企上市公司整體負(fù)債率小幅上升，達(dá)到79.42%，較2017年年報(bào)的79.08%繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率位居申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中第三位，僅次于銀行和非銀金融。

一季報(bào)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團(tuán)、*ST松江、陽(yáng)光城、信達(dá)地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。分析人士指出，2015年-2016年地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存意愿加強(qiáng)，使得2017年土地投資力度明顯加大。此外，2016年以來(lái)大量房企通過(guò)發(fā)行交易所公司債進(jìn)行融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債大幅增長(zhǎng)。

機(jī)構(gòu)指出，一季度上市房企銷(xiāo)售回款總額為5222.2億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)，回款放緩的趨勢(shì)仍然在延續(xù)。銷(xiāo)售回款是房企資金流周轉(zhuǎn)的重要渠道，回款放緩將給公司現(xiàn)金流帶來(lái)較大壓力，未來(lái)房企的土地?cái)U(kuò)張將受到限制。

面對(duì)即將到來(lái)的償債高峰，多家房企開(kāi)啟多渠道“找錢(qián)”模式。截至4月20日，今年房企海外發(fā)債的規(guī)模仍然呈現(xiàn)放量的趨勢(shì)。天風(fēng)證券研報(bào)顯示，按存量規(guī)模計(jì)算，截至4年20日，房地產(chǎn)行業(yè)在境外發(fā)債的存續(xù)規(guī)模約7934億元，處于所有行業(yè)中的第二名，其中2018年共發(fā)行1626.66億元。

存貨同比增長(zhǎng)近三成

一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，130家上市房企存貨達(dá)到4.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26%，較2017年年底增長(zhǎng)5.4%。

其中，萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福等10家公司存貨達(dá)到2.72萬(wàn)億元，占比超過(guò)六成。其中，萬(wàn)科一季度末存貨達(dá)到6300億元，同比增長(zhǎng)28.57%。存貨同比增長(zhǎng)居前的還有京糧控股、廣宇發(fā)展、新城控股、榮安地產(chǎn)、陸家嘴、華僑城A等公司。

有60多家房企一季度存貨周轉(zhuǎn)率同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，顯示這些公司運(yùn)營(yíng)能力明顯提升。整體來(lái)看，龍頭房企存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)較中小房企出色，這意味著高周轉(zhuǎn)和高杠桿是大型房企實(shí)現(xiàn)高ROE的利器。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。