百城住宅庫(kù)存規(guī)模降至近五年最低值

截至目前，全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”效果明顯。易居研究院4月3日數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，全國(guó)范圍受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了五年前水平。

截至3月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2088萬(wàn)、22977萬(wàn)和18647萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢(shì)，未來(lái)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、庫(kù)存偏少的城市，補(bǔ)庫(kù)存的空間依然較大。

從具體城市來(lái)看，2018年3月，100個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到139%、82%和49%。同時(shí)，100個(gè)城市中，有75個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫(kù)存同比下跌現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

2018年3月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為3643萬(wàn)平方米，而成交量為4090萬(wàn)平方米。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)比供應(yīng)數(shù)據(jù)，3月樓市呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的“搶房”現(xiàn)象。

另外，從去化周期來(lái)看，2018年3月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比（庫(kù)存去化周期）為10.5個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.5個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比2月份10.6個(gè)月有所下滑。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)震蕩上行的態(tài)勢(shì)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一季度，全國(guó)100城住宅庫(kù)存的特征很明顯，即繼續(xù)表現(xiàn)出住宅庫(kù)存不足的特征。當(dāng)然類似城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場(chǎng)基本面較好、房屋買賣相對(duì)活躍，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模“跌易增難”的現(xiàn)象。

“二季度，預(yù)計(jì)全國(guó)100城購(gòu)房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫(kù)存不足的矛盾。”他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，一二線和三四線城市的政策會(huì)有差異。近期，大連、武漢、長(zhǎng)沙、杭州、西安等二線城市的政策繼續(xù)收緊，包括限購(gòu)、限售、搖號(hào)、優(yōu)購(gòu)（給予優(yōu)先購(gòu)房權(quán)）等內(nèi)容，利好規(guī)范市場(chǎng)交易和緩解庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)。比如，一些城市規(guī)定，棚改對(duì)象、首套購(gòu)房者和相關(guān)人才在搖號(hào)中有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，這有助于在房源不足的情況下，形成更公平的搖號(hào)制度。而對(duì)于其他三四線城市尤其是地級(jí)市來(lái)說(shuō)，倘若市場(chǎng)過(guò)熱、庫(kù)存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺(tái)或升級(jí)限售等政策的概率也會(huì)加大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。