成都長租公寓市場改變已至

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列

不到一年時間，龍頭地產(chǎn)商紛紛布局，“國家隊”強勢加入，數(shù)百家民營企業(yè)競相角逐

“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競價后，成都市金牛區(qū)王賈村56畝地塊以10900元/?O的成交樓面價被瀘州益佳房產(chǎn)攬入懷中；隨后，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)26畝地塊以13168元/?O的成交價被華熙地產(chǎn)競得，33輪舉牌，競爭可謂白熱化。

成都今年首場涉及傳統(tǒng)主城區(qū)的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣。

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列。成都試點不到一年時間，地產(chǎn)商紛紛布局，公寓租賃國企強勢崛起，數(shù)百家公寓租賃民營企業(yè)競相角逐……

本報記者羅之?r寇敏芳

格局之變

由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨唱的時代已經(jīng)結(jié)束，“群雄爭霸”的時代即將到來

冠寓金楠天街店，標間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對不斷前來問詢的租客，成都冠寓商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理胡大勇只能說抱歉，“客滿了，今年4月和5月要推出房源1500間，請大家提前預約?！?/p>

冠寓是龍湖集團旗下長租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場，一年多時間已布局8家門店，開業(yè)房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個項目在建?！?/p>

搶灘市場，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購居委會物業(yè)，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區(qū)聚龍路的詩錦苑店即將開業(yè)，這將是紅璞在成都開業(yè)的第6家門店，上線房間將達1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監(jiān)黎薇透露。

國家試點，讓地產(chǎn)商聞風而動，而政策帶來的推動效應，在國企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。

截至3月底，成都已成立潤錦城實業(yè)有限公司、成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司等4家國有住房租賃公司，其中成都潤錦城實業(yè)在數(shù)月內(nèi)就籌得近1500條房源。“發(fā)展著實迅猛。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

摸爬滾打多年的相關民營企業(yè)不可能沒覺察到市場變化。3月15日，成都長租公寓市場規(guī)模最大的企業(yè)優(yōu)客逸家，宣布與全國性房地產(chǎn)中介連鎖機構(gòu)瑪雅房屋合作，后者將為優(yōu)客逸家在拿房業(yè)務方面進行門店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”――此前，優(yōu)客逸家在成都的房源數(shù)量剛剛突破2萬間。

就連向來低調(diào)的本土品牌成都普天同創(chuàng)科技有限公司旗下的同創(chuàng)公寓，也在地產(chǎn)商和國企大舉擴張之前，悄然在2017年將數(shù)百套房源增至3000套，躍居成都長租公寓企業(yè)市場規(guī)模第三?！俺啥奸L租公寓行業(yè)由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨唱的時代已經(jīng)結(jié)束，‘群雄爭霸’的時代即將到來。”同創(chuàng)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何林峻表示。

盈利之難

有企業(yè)靠現(xiàn)金流“劍走偏鋒”，有企業(yè)鐘情于賺取租金差價，但“能有一家真正盈利都很了不起”

雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長租公寓市場的成都鏈家研究院，給出了“不太樂觀”的答案。

其研究報告顯示，長租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規(guī)模擴大，后期服務和管理成本也會相應增加。

“盈利難是行業(yè)的普遍問題，能有一家真正盈利都很了不起?！背啥兼溂已芯吭涸洪L張鍵認為。

企業(yè)的市場表現(xiàn)印證了上述看法。

定價1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿一周年的運營期內(nèi)并未實現(xiàn)盈利，“企業(yè)客戶占多數(shù)，入住率維持在80%左右，在行業(yè)內(nèi)算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長吳明洲告訴記者。

即使客滿的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區(qū)一處政府物業(yè)，合約期10年，經(jīng)財務測算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業(yè)都是這樣，更不用說金楠天街店這種自持物業(yè)前期的開發(fā)投入?！?/p>

在何林峻看來，盈利難的企業(yè)多采用的是當“二房東”的模式。企業(yè)從業(yè)主手里收清水房，標準化裝修后再轉(zhuǎn)手出租，通過嚴格控制裝修和管理成本賺取中間差價。這種模式區(qū)別于發(fā)源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業(yè)內(nèi)成為“南方打法”。

“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產(chǎn)品可標準化，依靠租金差價獲利，其融資能力決定企業(yè)的發(fā)展速度；‘北方打法’屬于托管式，企業(yè)通過控制租金收付時間差，用大量現(xiàn)金流的沉淀去投資，產(chǎn)生增值收益，這種模式輕資產(chǎn)、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業(yè)資金將面臨極高風險?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士介紹。

“在經(jīng)歷行業(yè)的野蠻生長期后，兩種模式都將直面如何長期穩(wěn)定盈利的問題?！焙瘟志f。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。