全國政協(xié)委員徐念沙：租購并舉構建住房梯級消費體系

“租購并舉住房制度的實質性發(fā)展，將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構建住房梯級消費體系。”3月3日，全國政協(xié)委員、中國保利集團公司黨委書記、董事長徐念沙接受《經濟參考報》記者采訪時說，完善租購并舉、推進房地產市場長效機制建設，也正是他在今年兩會關注的一個議題。

隨著我國經濟社會發(fā)展，城市化進程加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長。為適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，滿足新市民居住需求，十九大明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在徐念沙看來，“租購并舉”并非調控政策的一廂情愿，而是順“市”而為的結果。租賃市場的實質性發(fā)展將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構建住房梯級消費體系。實行租購并舉，是進一步深化住房制度改革的有效方式。在此過程中，核心城市租售格局將率先迎來變革。

截至2018年1月，共有31個省發(fā)布培育住房租賃市場的實施意見，58個市、縣落地住房租賃市場培育政策。內容主要集中于六個方面：一是加快培育住房租賃市場主體，二是鼓勵租賃住房消費，三是完善租售同權，四是增加租賃土地與房源供給，五是提供政策優(yōu)惠，六是提供金融支持。

據悉，土地方面，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式。截至2018年1月22日，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地，合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，將供應超過10萬套房源。

企業(yè)方面，上海已有15家國有企業(yè)主動進入住房租賃市場；廣州成立了3家國有住房租賃企業(yè)，搭建了國內第一家政府建設的“陽光租房”平臺；武漢也有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標是在年前完成新增租賃住房7000間。金融方面，租賃REITs實現(xiàn)了歷史性突破。目前國內已經發(fā)行了以“中聯(lián)前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”為代表的7單租賃住房類REITs試點，總金額達到231.2億元。

與此同時，“在租賃類政策的推進下，長租公寓市場實現(xiàn)了快速發(fā)展。”但徐念沙也坦言，由于我國長租公寓發(fā)展時間不長，行業(yè)部分問題仍需解決。

供給上，房源來源渠道相對單一。徐念沙表示，目前市面上的長租公寓主要來源于存量房屋以及政府在拍賣時限定只能用于建設租賃住宅的國有建設用地。

徐念沙認為，如何通過開發(fā)集體建設用地為城市發(fā)展提供租賃住宅，成為有待探討的重大課題。在房地產銷售限價、部分住宅只租不售的今天，征地拆遷成本卻越來越高，給城市開發(fā)帶來困難。例如，今天的雄安新區(qū)，已經不能再像深圳特區(qū)、浦東新區(qū)那樣，通過大規(guī)模征地拆遷推進城市開發(fā)建設了。

需要注意的是，徐念沙同時指出，目前行業(yè)標準規(guī)范方面仍不明確。一方面，由于行業(yè)缺乏統(tǒng)一標準，導致改造項目參差不齊。另一方面，工商系統(tǒng)在經營許可范圍里，未對公寓業(yè)務做出準確定性，導致相關稅收情況存在差異。

“目前長租公寓仍處于起步階段，多數(shù)城市在房屋質量、設施、配套和服務等方面尚未形成標準的運營模式，管理水平不高，給承租人帶來不良的居住體驗。對企業(yè)來說，缺乏標準導致了改造項目難獲驗收，業(yè)務開展面臨阻力。”徐念沙說。

此外，出于資產安全的考慮和不同城市的差異性，長租公寓目前的主導單位多為市屬國企。北京、廣州、佛山、杭州等12個試點城市上線國有租賃平臺，大多數(shù)由政府自主建設。此外，在土地出讓上，上海、南京等城市僅限市屬國企競買租賃用地。

徐念沙認為，從實際操作來看，應該考慮引入企業(yè)主體，更多元地參與到租賃用房建設運營的環(huán)節(jié)中。長租公寓的特點是高投資、慢回報，且對于運營能力要求高，所以，應由具備社會責任感且市場化的企業(yè)主導，提供適銷對路的產品和服務。

一線及熱點二線城市20城是打造“租賃”市場的主戰(zhàn)區(qū)，將率先迎來租售格局之變。以上海為例，未來5年供地計劃中，商品住宅用地供應2000公頃，租賃用地供應1700公頃。梯級住房消費體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場改善化、高端化進程。徐念沙建議，應重點關注人口凈流入的城市，大力發(fā)展長期租賃，解決新市民的住房問題。

他還指出，未來要逐步將“居者有其屋”向“居者有其住”觀念轉變。目前，政府已經開始參與組建住宅合作社，建設共有產權租賃房。集體土地轉為集體建設用地需要地方政府支持，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。地方政府可與村集體、村民共同組建住宅合作社，對集體建設用地進行共同開發(fā)。

他表示，地方政府與村集體、村民共同組建住宅合作社，對集體建設用地共同開發(fā)。開發(fā)建設費用可以以土地為抵押向金融機構融資，也可以采用PPP模式，轉讓住宅合作社的部分股權，引入機構合作者。項目建成后住宅合作社的成員可以按標準分配自住用房，其余部分面向市場租賃，合作社成員參與分紅。

他同時強調，還需加強政策引導，制定行業(yè)標準。政府部門應加快完善相關法律法規(guī)，加大市場監(jiān)管力度，維護承租人和出租人雙方的權益。應加強公寓的規(guī)范化、標準化管理，制訂硬件設施安全性、宜居性的統(tǒng)一標準，定期公布長租公寓市場參考租金，由公安、房管等部門聯(lián)動實施租賃合同備案制度，確保承租人的安全及合法權益等。

在完善稅率體系和退出機制方面，徐念沙認為，可以對企業(yè)建設租賃類用房土地進行稅收減免，允許企業(yè)租賃收入用于增值稅抵扣，降低企業(yè)資金成本，增加企業(yè)運營租賃地產的收益。積極推進REITs等金融創(chuàng)新，為企業(yè)和機構創(chuàng)造退出渠道，使相關標的能接軌資本、資金市場，資產能迅速變現(xiàn)，盤活存量資金，促進其實現(xiàn)輕資產運營，增加其持有物業(yè)積極性。

除了住房制度，作為央企的掌舵人，徐念沙還高度關注央企改革和創(chuàng)新發(fā)展的議題。去年一年，包括保利集團公司與中國輕工業(yè)集團公司、中國工藝（集團）公司實施重組，完成公司制改革，保利地產與保利置業(yè)的重組等系列改革重組舉措次第展開，保利集團進一步明確了戰(zhàn)略定位、業(yè)務布局與發(fā)展規(guī)劃，成為央企發(fā)展改革的排頭兵。

據介紹，2018年，保利將深化國有資本投資公司試點等改革，強化創(chuàng)新驅動，促進轉型升級，推動協(xié)同發(fā)展，促進業(yè)務融合等。

在采訪的最后，徐念沙說，黨的十九大報告對新時代國有企業(yè)改革發(fā)展提出了新任務新要求，強調要深化國有企業(yè)改革，發(fā)展混合所有制企業(yè)，培養(yǎng)具有全球競爭力的世界一流企業(yè)。這讓保利人深受鼓舞，干勁倍增。站在新的歷史起點上，我們要不忘初心，牢記使命，擼起袖子加油干，努力把保利打造成具有全球競爭力的世界一流企業(yè)。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。