楊紅旭：供給側(cè)改革與房地產(chǎn)去庫存

11月的中央財經(jīng)領導小組會議上，提出在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并部署四項措施。四項措施中，非常罕見地包括房地產(chǎn)業(yè)。那么，房地產(chǎn)業(yè)與“供給側(cè)改革”有何內(nèi)部聯(lián)系？當前最重視的房地產(chǎn)去庫存，又與房地產(chǎn)供給側(cè)存在什么關聯(lián)？

從改革歷史進程來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的改革慢于多數(shù)其他行業(yè)。上世紀90年代開始推進，1998年“23號文”的頒布才標志著房地產(chǎn)實質(zhì)性改革。其后，住房市場需求持續(xù)而快速的釋放，而住宅的生產(chǎn)與供給亦同步大幅增長。在2011年之前，全國住宅總體呈供不應求的態(tài)勢，供給側(cè)的矛盾主要在于總量，因此也導致房價持續(xù)而快速上漲。

2011年是我國房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點，兩個因素導致了這一拐點的出現(xiàn)：一是長期因素。2011年全國城鎮(zhèn)居民的平均住房面積為32.7平方米，相比1998年房改時的23.3平方米大幅增長，相比1978年的6.7平方米更是飛躍式進步。我國小康生活的住宅標準是35平方米。如果算上城中村及郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，則2011年時多數(shù)城鎮(zhèn)已達到35平方米。住宅告別短缺時代。二是短期因素。即政策劇震所引發(fā)的市場供求巨變。2008年四季度至2010年一季度，國家大力救經(jīng)濟救樓市。一方面，房價大漲，開發(fā)商急于擴張賺錢；另一方面，信貸超級寬松，銀行求著開發(fā)商發(fā)放低息貸款。因此全國各地房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，導致之后2-3年住宅供應暴增。

2010年房地產(chǎn)政策突然轉(zhuǎn)向，由之前的過度寬松，一步步轉(zhuǎn)為過度緊縮。這又造成了兩個影響：一是一二線城市實行限購之后，2010年下半年至2011年，很多大中型開發(fā)商，紛紛向三、四線城市進軍，結(jié)果進一步推漲了這些城市的住宅開發(fā)熱與供應量；二是多次出臺新政、持續(xù)打壓之下，2011年下半年全國樓市趨于降溫，其后廣大三、四線城市的需求增長勢頭減弱，而之前拿地與動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子出來。

結(jié)果是，全國住宅庫存快速增長至今。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，截至今年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，同比增長18%。這一指標只包括現(xiàn)房，而期房庫存量更大。從歷史走勢看，更能說明問題。2003至2010年間，全國商品房待售面積增長緩慢，其中2004年和2007年甚至出現(xiàn)負增長，正好對應房價大漲。但從2011年開始，待售面積突然加速增長，對應房價趨弱。

化解房地產(chǎn)高庫存與供給側(cè)改革何干？與眾多行業(yè)相似，2011年以來我國住宅供應總量出現(xiàn)一定量的過剩，而結(jié)構(gòu)上則仍有不足之處。

從區(qū)域來看，一方面，部分二線與多數(shù)三四線城市供應過剩，庫存壓力大；另一方面，一線城市和部分二線城市供不應求，房價仍在顯著上漲。從產(chǎn)品來看，商辦類庫存壓力大于住宅。住宅當中，別墅和超大戶型公寓庫存壓力較大。另外，部分地區(qū)的保障房建設規(guī)模較大，也存在一定分配難的問題。從企業(yè)來看，全國9萬多家（2013年數(shù)據(jù)）開發(fā)商，多數(shù)都處于規(guī)模萎縮、效益下滑，甚至虧損、倒閉的狀態(tài)，進而導致在建項目出現(xiàn)難交付、停工、爛尾，或者偷工減料等現(xiàn)象。而少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，尤其是央企，則加大拿地力度，拼搶地王，繼續(xù)擴大經(jīng)營，但企業(yè)利潤率同樣連跌。

化解房地產(chǎn)高庫存，如果著眼于短期效果，主要還得從需求側(cè)制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，刺激需求有助于消化存貨。如果著眼于中長期改革，從供給側(cè)改革考慮，則有兩點建議。

一是從總量上考量。嚴格控制三、四線城市宅地供應，庫存去化周期大于20個月，暫停供地。一線和少數(shù)庫存規(guī)模小、去化周期短（低于12個月），應增加宅地供應，受制于建設用地緊張的一線城市，應加快改革，使部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，加大城市舊改力度，提高地塊容積率。

二是從結(jié)構(gòu)上考量。一線城市著力加大中小套型住宅供應量，適度控制大戶型與低密度產(chǎn)品。少建或停建保障房和安置房，將貨幣化被償和補貼，作為主要方式。收購少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前對開發(fā)企業(yè)的種種限制，引導開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，促使這些企業(yè)擴大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。