李宇嘉：公積金貸款證券化需突破三道屏障

國務(wù)院法制辦日前公布了《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》（以下簡稱“《條例》”），這是時(shí)隔13年后《條例》再次修訂，而且也是《條例》自1999年頒布實(shí)施以來，幅度最大、范圍最廣的一次修訂。從修訂的內(nèi)容來看，涉及到歸集、提取、用途、流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備、管理等公積金政策和運(yùn)行的所有重要環(huán)節(jié)，也將對未來我國公積金運(yùn)行、房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

在未來新型城鎮(zhèn)化過程中，建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，不僅是為滿足城鎮(zhèn)居民低成本住房融資需求，而且是降低新型城鎮(zhèn)化融資成本的重要舉措。因此，《條例》修訂的思路之一，就是以公積金中心為“班底”向政策性住房金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，改觀政策性住房金融缺失的局面?！稐l例》重大修訂之一，就是將此前被排除在公積金政策外的人群，如個(gè)體戶和自由職業(yè)者等，也納入公積金政策覆蓋范圍，即這些人群也將享有繳存、提取公積金，申請公積金貸款等權(quán)利。

同時(shí)，《條例》在公積金中心改革上，也堅(jiān)持了“去福利化”，向政策性、普惠性金融方向轉(zhuǎn)軌的原則。首先，去除公積金住房“福利化”殘留。目前，公積金繳存依然殘留著很重的福利分房特征，即收入高和職位高的人，繳存的公積金也高。為此，《條例》劃定了繳存基數(shù)上下限（下限不低于平均工資的60%，上限不高于平均工資的3倍），以“限高保低”突出公積金的政策性金融特性；其次，取消合并機(jī)關(guān)住房資金管理中心，去除資金效率偏低和福利色彩濃重的冗余機(jī)構(gòu)；再次，淡化公積金中心行政職能，強(qiáng)化其公積金流動(dòng)性、保值增值和風(fēng)險(xiǎn)管理等“類金融機(jī)構(gòu)”功能。

《條例》對公積金運(yùn)營上的最大修訂，就在于公積金中心可以發(fā)行或購買公積金個(gè)人住房貸款支持證券，從而打破了公積金中心封閉狹小的資產(chǎn)（本地貸款）負(fù)債（本地繳存）邊界。此舉通過調(diào)劑資金余缺，實(shí)現(xiàn)公積金類似于銀行的“資金拆解”。此舉通過對接資本市場，實(shí)現(xiàn)公積金中心杠桿融資，壯大低成本住房金融規(guī)模。目前，全國公積金貸款余額2.88萬億元，商業(yè)個(gè)人房貸余額10萬億元。如果閑置的1萬億元公積金和公積金貸款余額的50%可證券化，未來公積金貸款余額或有望達(dá)到5萬億元。

屆時(shí)，公積金貸款可達(dá)到商業(yè)貸款的50%，城鎮(zhèn)化融資形勢也將根本改觀。根據(jù)近期發(fā)布的“十三五”規(guī)劃，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高是“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)之一。所謂“提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率”，就是將已在城市就業(yè)的2.7億外來人口“市民化”。“市民化”后的首要訴求就是“住有所居”，但外來人群規(guī)模大（占城市常住人口35%）、收入水平較低、現(xiàn)有居住形式（棚戶區(qū)、工業(yè)宿舍、城中村）亟待更新，銀行貸款無力解決，公積金貸款無疑是首選。

但要注意的是，公積金轉(zhuǎn)為政策性住房金融，還面臨三大障礙。首先，公積金中心是歸口各地住建部門管理的事業(yè)單位，主要承擔(dān)公積金收付職能，而并非是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)。公積金貸款一旦證券化，就涉及投資行為，而公積金采取的是個(gè)人賬戶運(yùn)營模式，即公積金的所有權(quán)歸繳存?zhèn)€人。由此，行政職能很強(qiáng)的公積金中心無法承擔(dān)投資決策、收益分配、投資風(fēng)險(xiǎn)防范、損失承擔(dān)等。

其次，鑒于公積金中心行政色彩濃重，公積金投資必須要委托金融機(jī)構(gòu)操作。同時(shí)，公積金貸款資產(chǎn)證券化還要涉及信用增級(jí)、擔(dān)保、法律事務(wù)等。目前，公積金貸款收益較低（存貸利差僅為1.15%-3.15%），如果再扣除行政管理費(fèi)和各種中間費(fèi)，公積金證券化產(chǎn)品的收益很低，在資本市場上很難獲得投資者“熱捧”。

最后，公積金本質(zhì)上是由單位和個(gè)人共同繳納形成互助互惠的住房儲(chǔ)蓄金，以較低的利率貸給有住房需求的繳納者，作為福利住房向市場化住房過渡的緩沖。因此，“屬地化”一直是公積金管理的基本原則，資金輸出本地的積極性不高。再加上，地方政府都想掌握這一大塊廉價(jià)的資金，而公積金存在閑置的也主要是三、四線城市，這些城市都想通過這部分資金來刺激本地樓市，流出去就更加困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。