獨(dú)家:上海,廣州,深圳接連官宣,樓市政策調(diào)整力度超預(yù)期,對黑色將帶來哪些變化？

創(chuàng)大鋼鐵資訊5月29日消息:  對于刺激樓市，有助于老百姓買房,真正有誠意、實(shí)惠的,是降房價(jià)、降利率！就拿我所在的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和周邊朋友的直觀感受來講為什么房子賣不動了，主要有以下幾個(gè)方面:（1）首先,就是房地產(chǎn)市場供需端失衡,存量房太多而人口在減少。之前權(quán)威媒體就發(fā)布過一份引人注目的住房空置率報(bào)告，報(bào)告中提到，28個(gè)主要城市的平均住房空置率已經(jīng)達(dá)到了12%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過了我們設(shè)定的警戒線。而且，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并沒有包括那些尚未售出的新房和二手房，如果將這部分也計(jì)算在內(nèi)，實(shí)際的空置率可能會更高。這種情況在一線城市和二線城市中尤為明顯，例如成都、武漢、杭州、南京、鄭州和南昌等城市,都被歸類為住房供應(yīng)過剩的地區(qū)。 （2）另外，根據(jù)普查數(shù)據(jù)，中國家庭戶的平均居住面積為41.76平方米。中國住房市場的幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn):擁有住房的家庭比例高達(dá)81.8%。擁有一套住房的家庭 占比39.8%，兩套住房占比27.4%，三套住房占比7.8%，三套以上住房的家庭占比6.8%。這個(gè)81 .8%的住房擁有率是一個(gè)令人印象深刻的數(shù)字，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了許多發(fā)達(dá)國家的水平。而隨著人口老齡化的加劇和生育率的下降，未來中國的人口紅利將逐漸消失，這將影響到房地產(chǎn)市場的長期需求。人口是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)支撐，如果人口增長放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長,房地產(chǎn)市場的需求將受到影響，購房者數(shù)量自然會減少。第二,大環(huán)境下老百姓的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變,捂緊了自己的錢袋子?，F(xiàn)在普通人的生活壓力普遍感覺比較大，在整體環(huán)境不景氣的情況下，就業(yè)形勢嚴(yán)峻。大量的年輕人面臨工作不穩(wěn)定、失業(yè)等擔(dān)憂。試想一下，養(yǎng)兩個(gè)孩子，除了幫孩子交學(xué)費(fèi)之外，孩子生病要錢，課外輔導(dǎo)還要錢。如果每個(gè)月還要還上房貸車貸，作為普通家庭，壓力不得不大啊。另外，大部分的人對于買房都持觀望狀態(tài)，雖然目前各地出臺樓市新政，降低首付，取消利率下限，更讓一批購房者懷疑房價(jià)還有下跌的可能，這就是買漲不買跌的心理。第三,老百姓更關(guān)心的是買房的總額成本而不是上門檻。我們要知道，房貸首付從原來的30%到現(xiàn)在最低15%，僅僅是首付降低了，而貸的款就要越多,及時(shí)利率在下降，但需要還的利息也不少，30年的周期總額度也就減少幾萬塊錢，這在大部分眼里也僅是杯水車薪，更多的只不過是降低了我們前期買房的壓力。那么，如果少首付零首付能就救市嗎?當(dāng)然不能，只會增加后續(xù)還貸壓力和斷供風(fēng)險(xiǎn)。道理很簡單，首付越少或沒有，貸款的額度和利息也會越多。對黑色影響：雖然多個(gè)一線城市發(fā)布房地產(chǎn)政策，但海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.5個(gè)月，即按照既有的銷售速度，目前市面上的新房庫存規(guī)模需要26.5個(gè)月時(shí)間才能消化完，并且午后市場傳言山東要打分制淘汰500萬噸焦化產(chǎn)能，所以，短期的壓力尚在，不過中期預(yù)期維持向好不變，七月還有兩大預(yù)期加持，上方目標(biāo)不變，留意下方支撐3735和3680，封低分批在支撐出爆點(diǎn)情況下買入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。