今年杭州樓市容量非?？捎^ 市場(chǎng)分化日趨明朗

十月的杭州樓市似乎波瀾不驚。截至10月30日，“銀十”的成色已然明朗：成交又破萬套，這已是2015年第七個(gè)住宅成交破萬套的月份。雖然沒有超越9月，甚至與5月、6月尚有差距，但樓市整體的能量還是不容小覷。

一方面市場(chǎng)容量已經(jīng)非常可觀，另一方面市場(chǎng)的分化日趨明朗。隨著政策利好不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期也有所抬頭，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)仍活躍，土地市場(chǎng)也沒有因?yàn)樾抡┤欢埂?/p>

這樣的十月，預(yù)示著杭州樓市怎樣的未來呢？

十月，杭州八區(qū)商品房成交10725套，共113萬平方米，比起前幾個(gè)月份的成交量都不算高，環(huán)比下跌1%，同比下跌24%。今年1至10月杭州商品房共成交97737套，同比增長(zhǎng)52%。截至今年10月底杭州商品房成交套數(shù)已經(jīng)成功超過2014年全年的成交量89136套。

而供應(yīng)層面，10月該市八區(qū)商品房新增供應(yīng)11010套，共105.6萬平方米，環(huán)比減少9%，其中住宅新增供應(yīng)6162套，共67.5萬平方米。目前杭州市八區(qū)商品房存量已達(dá)到160111套，面積為1814.2萬平方米，存銷比為12.4。存量依然兇猛，存銷比的走勢(shì)也并非確定性走低，因?yàn)閷⒔甑椎?，接下來兩三個(gè)月成交量減少的幾率很大。

據(jù)漢嘉地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從存量結(jié)構(gòu)上看，項(xiàng)目存量在5萬平方米以上個(gè)數(shù)占比為16%；從存銷結(jié)構(gòu)上看，90~140平方米存銷比有上升趨勢(shì)，且由于贈(zèng)送面積新規(guī)與90指標(biāo)放寬，90~120平方米產(chǎn)品供應(yīng)量將加大，未來去化壓力將持續(xù)放大。

10月，杭州樓市迎來一波又一波的開盤潮，當(dāng)月共有34個(gè)樓盤推新的房源，其中蕭山與余杭仍為推盤主力，在“銀十”后半場(chǎng)持續(xù)發(fā)力迎來最高峰，一周更有12個(gè)樓盤開盤，包括萬泰城章、雅居樂國(guó)際花園、金地藝境、西溪藍(lán)海等剛需樓盤。同時(shí)，9月新增供應(yīng)量猛增，很多樓盤拿出預(yù)售證，可見后續(xù)供應(yīng)仍然后勁十足，只要開發(fā)商抓住一切機(jī)會(huì)推出房源，年底前的市場(chǎng)很可能淡季不淡。

十月各板塊冷熱不均。奧體板塊目前最火熱，綠地·旭輝城近一月已漲價(jià)2000多元/平方米，此外蕭山區(qū)、城北的樓盤也紛紛漲價(jià)，主流板塊仍保持高價(jià)位。但郊區(qū)盤以及剛需盤仍然在打價(jià)格戰(zhàn)，例如位于余杭區(qū)閑林板塊的雅居樂國(guó)際花園以6588元/平方米的低價(jià)開盤等。

剛需改善需求逐步釋放，首置產(chǎn)品均價(jià)上升，剛需仍為市場(chǎng)成交主力，占比持續(xù)保持60%左右，改善型戶型絕對(duì)值同比逐步上升；總價(jià)110萬元以下產(chǎn)品占比下降，可反映出首置產(chǎn)品均價(jià)有上升趨勢(shì)。此外2015年10月杭州商品房表現(xiàn)分化，市場(chǎng)集中性加劇，其中38%的樓盤銷售金額在2億元以上，占據(jù)87%的市場(chǎng)份額；50%的企業(yè)銷售金額在1億元以下，僅占6%的市場(chǎng)份額。

十月杭州市八區(qū)商品住宅的冠軍樓盤是錢江世紀(jì)城的順發(fā)·美哉美城，共成交409套，成交均價(jià)為18073元/平方米，成交總金額為6.84億元，占據(jù)成交套數(shù)與成交金額雙冠。能占據(jù)第一的位置，首先順發(fā)是蕭山本地開發(fā)商，客戶對(duì)它認(rèn)可度較高，其次贈(zèng)送面積很多，“偷面積”一流；此外，融科·東南海也不示弱，當(dāng)月成交389套。當(dāng)月市八區(qū)住宅TOP10相差不大，排名第十的廣廈·天都城也成交了99套。從區(qū)域上來說，銷售飄紅的多為蕭山區(qū)的項(xiàng)目。

目前，貨幣政策的力量已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上顯現(xiàn)，“回暖”的證據(jù)日益增多，因此整體房?jī)r(jià)仍然會(huì)沿著穩(wěn)中緩慢向好的方向發(fā)展。

而在具體層面，分化已成定局。板塊的分化、同板塊內(nèi)產(chǎn)品的分化、不同品類細(xì)分市場(chǎng)的分化、土地市場(chǎng)的冷熱分化，甚至房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化都在時(shí)刻發(fā)生，因此漲價(jià)和以價(jià)換量共存，仍將是大概率事件。

與此同時(shí)，需求理性回歸之后逐漸走向自覺，產(chǎn)品層面的創(chuàng)新也更有針對(duì)性，因此更值得期待。近來杭州刮起的“微墅”風(fēng)潮就十分亮眼，綠城的桃李春風(fēng)、萬科的竹徑云山和桂語里，不僅僅是面積縮小了，更是抓住了庭院、風(fēng)格、精裝修等需求點(diǎn)，大有一時(shí)風(fēng)靡之勢(shì)。這些產(chǎn)品上的創(chuàng)新，才是推動(dòng)行業(yè)不斷螺旋上升的基本力量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。