房東“國家隊”：居無定所“終結(jié)者”？

房東坐地起價、中途變卦，被中介忽悠、吃差價……但凡有過租房經(jīng)歷的人大多會遇到這樣的“鬧心事”，而最讓租房族煩心的莫過于“居無定所”的焦慮。如今，在國家鼓勵住房租賃的政策支持下，各地政府搭建的住房租賃交易服務(wù)平臺陸續(xù)上線。這些租房市場的“國家隊”有望成為租房族焦慮的“終結(jié)者”。

成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一。近日，成都市推出首批約2200余套國有租賃房源，面向市民公開交易。國有租賃住房怎么租？品質(zhì)如何？對購房市場和租房市場將有何影響？帶著這些人們最為關(guān)注的問題，記者進行了深度調(diào)研。

靠譜方便價格合適引租房者點贊

來自四川德陽的高欣霞在成都高新區(qū)上班，這里是成都市產(chǎn)業(yè)比較集中的區(qū)域，高欣霞在這里從事制造行業(yè)，現(xiàn)在月收入大約3000多元。“成都現(xiàn)在的房價很高，又有限購政策，對我來說買房還不現(xiàn)實。所以打算長期租房住。想找一套價格合適，靠譜一點兒的房子。”高欣霞說自己來成都五年了，之前租過五六次房子。

“我租房子比較看重地段和裝修，預(yù)算又有限，幾次碰到房主漲房租或者因為房價漲起來了要賣房的情況，就得重新找房子。”高欣霞說，帶著孩子經(jīng)常搬家實在太不方便了，所以一直想找一套合適的房子能夠長租，安定下來。

1月3日，高欣霞從網(wǎng)上看到成都市推出國有租賃房源的消息，抱著試一試的態(tài)度登錄了成都住房租賃交易服務(wù)平臺，實名注冊后，她開始在網(wǎng)上挑選房子。幾番比較后，她看中了一套位于成都高新區(qū)潤新花園的一居室，通過幾次競價后，最終成交簽約。

高欣霞簽約的這套房子位于成都南三環(huán)邊，交通方便，離她上班的公司也比較近，每月的租金是1390元，她這次直接簽了五年。

“我最滿意的就是地段和裝修，房子離我上班地點比較近，而且屬于精裝修，可以直接拎包入住，省了不少事。”高欣霞告訴記者，“雖然價格沒有比市場價低多少，但考慮到自己是長期居住，這樣一簽五年就穩(wěn)定了，不用擔(dān)心會臨時漲房租或不租了的情況。選擇國有房源品質(zhì)有保證，住著心里也踏實。”

來自四川達州的陳鵬，三年前職校畢業(yè)后來到成都，從事建筑行業(yè)，這兩三年一直在租房住。“頭一次租房時，因為沒有走正規(guī)程序，也沒有正式簽合同，房東臨時漲價，價格不太能接受，就搬出來了。”陳鵬告訴記者。

1月5日，陳鵬從朋友圈里得知成都市推出國有租賃房源的消息，馬上登錄住房租賃交易服務(wù)平臺選房。通過位置篩選，他看中了位于成都市東三環(huán)附近上城國際的一套一居室。一個小時后，他競價成功了。

通過房屋的預(yù)留電話陳鵬聯(lián)系了實地看房，他覺得房子地段和品相都還不錯，離地鐵站不到500米的距離，于是簽了一年的租約。

陳鵬相中的這套房子每月租金是1440元，對于每月收入約7000元的他來說，這個價格感覺能接受。

“我去年已經(jīng)買了首套房，正在裝修，租這套房子是作為臨時過渡住房，沒想到整個租房過程還挺方便的。”陳鵬說。

月租470元起租房也算學(xué)區(qū)

2017年12月底，成都市推出首批國有租賃房源，在官方平臺上公開交易，目前平均每天有40余套住房成交。記者了解到，這些房源基本位于主城區(qū)，從一居到四居都有，有精裝房也有清水房，月租金470元起。

如何租到這些房子？成都市房管局工作人員介紹，有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務(wù)平臺”首頁后，進入“國有住房租賃公司房源”頁面，經(jīng)實名注冊后選定所需房源，按照規(guī)則參與競價。

競價成功的個人或機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)與國有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無效，租賃合同簽訂完成并按合同約定交清費用后，即可按雙方約定的交房日期租住所競得的房源。想要提前看房的市民，也可撥打該套房源所留電話預(yù)約。

為何要以競價的形式來確定房租？成都市房管局租賃管理科相關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)此前成都市國有資產(chǎn)的管理辦法，國有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個月，時間跨度較長，不便于市民租住。為更好地滿足市民需求，成都市房管部門與國資委一起經(jīng)市場調(diào)查后，確定了競租這一市場化的形式。

“這些推出的房源，都由第三方評估公司評估了每一套的價值，制訂了起拍價，競價時間為一個小時。”成都潤錦城實業(yè)有限公司是此次推出房源的三家國企之一，該公司資產(chǎn)部劉佳表示，從這兩天的實際成交價格來看，基本略低于市場價。

為鼓勵長租、保護租客利益，潤錦城推出的720余套房源可以選擇最長不超過五年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對于如何防止惡意炒高價格或囤房源的現(xiàn)象，劉佳表示，競價者需輸入身份證號實名注冊，且一人只能競得一套。

成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一，2017年8月，成都市政府出臺《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，提出組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標，促進住房租賃市場專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；?/p>

目前，成都市已組建四家國有住房租賃公司，正全面清理盤活國有存量房源，后續(xù)還將推出更多房源供有需求的市民租賃。

“國有租賃房源盡管目前上市體量不大，但可以起示范作用。國企房源品質(zhì)有保障，而最長五年的租約可以保證租金穩(wěn)定，有助于發(fā)展長期穩(wěn)定的住房租賃市場。”成都市房管局租賃管理科相關(guān)負責(zé)人表示。

除了推動國有租賃房源入市，成都市還在多渠道盤活城市租賃房源存量、擴大增量，包括國企新建一批人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房；鼓勵開發(fā)企業(yè)配建租賃住房、住房租賃企業(yè)依法改建存量住房，鼓勵房企與住房租賃企業(yè)合作；加快政策性保障型公租房建設(shè)；盤活市民“存量”住房等。

根據(jù)上述《實施方案》，成都將逐步把現(xiàn)有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業(yè)管理，力爭到2020年，發(fā)展規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。

近期，成都市關(guān)于發(fā)展租賃市場的政策密集出臺。1月3日，成都市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理成都市住房租賃市場的意見》，規(guī)范了租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積、單間居住人數(shù)等標準。

“這一規(guī)定規(guī)范了租住產(chǎn)品的相關(guān)標準，把正規(guī)合租和群租做了比較明確的界定，為企業(yè)實際經(jīng)營指明了方向。”住房租賃企業(yè)鏈家自如成都公司的負責(zé)人稱。

這一《意見》還提出非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女可在居住證所在地接受義務(wù)教育。

在1月3日的成都市政府常務(wù)會上，成都市房管局報請《關(guān)于進一步完善公共租賃住房租賃補貼工作的實施意見（送審稿）》，對租房補貼提標擴面，將中心城區(qū)申請租賃補貼的家庭年收入準入標準由5萬元調(diào)整為10萬元，單身居民年收入準入標準由3萬元調(diào)整為5萬元。同時，符合條件的外來務(wù)工人員也可申請租賃補貼。

非市場主力意義在于“四兩撥千斤”

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認為，成都市出臺的這一攬子政策將助推住房租賃市場的發(fā)展。他認為，過去我國主要是發(fā)展購房市場，租房這塊是短板，在目前以散戶為主的租賃住房供應(yīng)主體的情況下，業(yè)主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍，這影響了租房人的居住體驗，也容易給人居無定所的感覺。還有的出租房屋存在房屋品質(zhì)問題、消防隱患、非法群租等現(xiàn)象，容易釀成事故。

“通過國資背景的‘國家隊’來提供租賃住房，在房屋品質(zhì)和管理上能進一步規(guī)范租賃市場，對租房人的權(quán)益也更有保證。”劉璐說。

另一方面，成都提升租房補貼標準后，大大降低了申請租房補貼的門檻。根據(jù)統(tǒng)計，成都城市居民家庭年收入在5萬元到10萬元之間的遠高于家庭年收入在5萬元以下的數(shù)量。因此這一政策實施后惠及的人群將大幅增加。

“大力發(fā)展住房租賃市場、加強租賃住房公共資源配套，也是對住房購買市場進行分流的工具之一。”劉璐說，一些在猶豫要不要買房的居民可以不妨先租房，這對于購房市場來說有一個緩和作用。

他也指出，為了不增加財政負擔(dān)以及避免造成社會存量可租賃房源的浪費，從數(shù)量上看，“國家隊”在住房租賃市場上不會是主力軍。國有租賃房源最大的意義在于“四兩撥千斤”的示范效應(yīng)以及規(guī)范市場的作用。私人業(yè)主的可租賃房源仍將是未來租賃市場的主體。公共租賃房源并不是要取代私人的租賃房源，而是要讓整個住房租賃市場的運轉(zhuǎn)更有效率。同時，政府應(yīng)遵循“因地制宜”的原則，在成熟社區(qū)，公共租賃房源主要在于“配合”，而在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)，公共租賃房源則可以發(fā)揮“主導(dǎo)”作用，這樣也有利于新的就業(yè)人口的導(dǎo)入。

四川大學(xué)法學(xué)院副教授陳實則認為，發(fā)展住房租賃市場還需要注意兩個問題，一是國有住房租賃的運營，如果是國企自身來運營的話，可能存在服務(wù)單一、沒有動力搞多樣化服務(wù)等問題，而市場主體更容易滿足多方面的需求。政府更多地應(yīng)該去培育市場主體，引進市場租賃公司來提供服務(wù)，政府負責(zé)做好監(jiān)管；二是租房者享受公共服務(wù)的問題。自購房與租住房主要在戶籍與教育方面存在不同，目前很多城市正實施積分落戶、人才落戶等政策，那么剩下的主要是教育問題，以成都為例，租房也可享受義務(wù)教育，那么租房與買房的差別主要在于學(xué)區(qū)房有“賦權(quán)”，可以上當(dāng)?shù)剌^好的學(xué)校。這一差別主要由于教育存在供需缺口，不得已而設(shè)置一些準入條件，要解決這一差別主要看教育政策如何處理。

“從長期來看，增加城市公共資源的供給，促進城市公共資源的供需平衡，才是解決租房和買房差異的根本辦法。”劉璐如是說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。