房企千億軍團(tuán)擴(kuò)容 誰是下一匹黑馬？

隨著2017年的落幕，房企全年銷售業(yè)績定格，行業(yè)座次也已排定。從2017年全年表現(xiàn)看，房企銷售依然延續(xù)高歌猛進(jìn)，再創(chuàng)歷史新高，千億房企軍團(tuán)已擴(kuò)容至17家，前三強(qiáng)房企更是齊齊突破5000億元銷售額大關(guān)。據(jù)記者了解，除目前已達(dá)千億的17家房企外，還有近50家房企正在奔向千億的路上，紛紛提出“千億目標(biāo)”。且就各家房企土地儲(chǔ)備、戰(zhàn)略規(guī)劃及拿地勢頭看，千億軍團(tuán)及準(zhǔn)千億“后備軍”中，不乏2018年銷售將迎來爆發(fā)期、上升勢頭強(qiáng)勁的黑馬房企，這些企業(yè)或?qū)⑹墙衲曛档藐P(guān)注的行業(yè)看點(diǎn)。

房企前四強(qiáng)地位穩(wěn)固

截至1月5日晚間，已有22家上市房企公布2017全年銷售業(yè)績。碧桂園、萬科、恒大攀上5000億元“高峰”，融創(chuàng)則以3652.6億元合約銷售額跨入3000億元門檻，緊隨其后。由于部分房企尚未公布全年銷售數(shù)據(jù)，根據(jù)克而瑞測算，保利、綠地銷售金額也突破3000億元，分列第五、第六位；中海超過2000億元，位列第七。截至2017年末，千億房企數(shù)量達(dá)17家，規(guī)模房企業(yè)績?cè)偕闲屡_(tái)階，絕大部分房企超額完成全年業(yè)績目標(biāo)。

目前，前四強(qiáng)房企地位穩(wěn)固，從土地儲(chǔ)備、2018年供貨量等各方面來看，前四強(qiáng)與其他房企已拉開一定差距。如不出意外，今年的四強(qiáng)依然將是碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)，但具體排名恐將引發(fā)激烈廝殺。“越是處于榜單前列的房企，拿地力度越來越大。”有分析人士向記者表示，未來百強(qiáng)內(nèi)的銷售集中度將繼續(xù)提升。“當(dāng)?shù)谝惶蓐?duì)的規(guī)模門檻達(dá)到5000億元時(shí)，后面的企業(yè)就很難追趕了。”該人士說，規(guī)模小的時(shí)候，差距最多在百億的量級(jí)上；當(dāng)規(guī)模做大時(shí)，差距就變成了千億量級(jí)，躋身第一梯隊(duì)的難度越來越大。

前四強(qiáng)中，每家房企的土地儲(chǔ)備都可稱充裕，但2017年拿地勁頭也絲毫沒有松懈。較值得關(guān)注的是融創(chuàng)中國，2017年不僅銷售突破3000億元，成為躋身前四的房企新貴，同時(shí)通過大舉收購并購新增了大量可快速變現(xiàn)的貨值。據(jù)記者了解，當(dāng)前融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備已達(dá)到2億平方米，位居行業(yè)前三。其中包括現(xiàn)有項(xiàng)目1.01億平方米、萬達(dá)文旅項(xiàng)目4970萬平方米以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目約5000萬平方米，位于一線、環(huán)一線和核心城市的可售貨值占比超過96%。

值得一提的是融創(chuàng)的強(qiáng)銷能力，新開盤項(xiàng)目去化率基本能達(dá)到70%左右。不過，由于融創(chuàng)布局一線核心城市比重較大，銷售業(yè)績受政策影響明顯。以上海、北京為例，2017年受限價(jià)、預(yù)售證管控等政策影響，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目未能上市銷售，預(yù)計(jì)這些滯留項(xiàng)目將在2018年進(jìn)入銷售爆發(fā)期。

千億“后備軍”閃現(xiàn)黑馬

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，千億級(jí)別的房企中，2017年銷售金額增長50%以上的包括：龍湖地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口、旭輝集團(tuán)和泰禾集團(tuán)，其中泰禾集團(tuán)增幅最大，達(dá)到152%；龍湖、新城、旭輝也增長顯著，分別為82%、84%和59%。

此外，雖然離千億軍團(tuán)尚有一步之遙，陽光城的土地儲(chǔ)備和管理層變動(dòng)仍值得關(guān)注?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年陽光城全年銷售金額達(dá)915.3億元，銷售額幾近翻番與充足的貨源密不可分。2017年陽光城新增土地儲(chǔ)備中，通過收購獲得的土地占比達(dá)70%，包括104.69億元收購物產(chǎn)中大資產(chǎn)包，總建面積約323.13萬平方米。

2017年，陽光城開啟“雙斌時(shí)代”，來自碧桂園的吳建斌和朱榮斌前后加入陽光城，對(duì)公司各方面治理開啟一系列改革。一直以來，大舉并購使負(fù)債率急速攀升是陽光城備受關(guān)注的一大隱憂。三季報(bào)顯示，2017年前三季度陽光城負(fù)債總額1694億元，凈負(fù)債率達(dá)到281%。“雙斌”入職陽光城后，進(jìn)行了包括調(diào)整土地結(jié)構(gòu)、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、多元化融資、構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈、實(shí)施“跟投制”、降低融資成本等一系列改革，并計(jì)劃在一兩年內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。有業(yè)內(nèi)人士表示，“雙斌”有可能開啟陽光城的一個(gè)新時(shí)代，如果一系列改革能夠收效，陽光城很可能進(jìn)入快速發(fā)展階段。

另一家值得關(guān)注的房企是中南置地，其母公司為上市房企中南建設(shè)。中南置地2017年已先后進(jìn)入了成都、嘉興、紹興、建德、固安、徐州、西安、昆明、佛山等熱點(diǎn)城市，進(jìn)一步完善了全國布局。

明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱的加入，也為中南置地帶來了新機(jī)制。陳凱曾任陽光城總裁，短短3年時(shí)間將陽光城從一家福建地方房企，迅速發(fā)展成布局全國的房企黑馬。2012年至2015年，陽光城在陳凱的帶領(lǐng)下，銷售規(guī)模從20億元一躍增長至200億元。2017年，陳凱正式出任中南置地董事長，他提出要“像基金一樣管企業(yè)”，無論是對(duì)陳凱還是對(duì)于中南，這都是一次新的嘗試。

千億軍團(tuán)中，保利的銷售規(guī)模已達(dá)到3000億量級(jí)，而保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合或許給保利一個(gè)重回第一梯隊(duì)的契機(jī)。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在去年年底的臨時(shí)股東大會(huì)上喊話，2018年保利要保住前五席位，未來兩三年內(nèi)，保利有信心重回房企前三。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。