房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯現(xiàn) 熱點城市購房沖動依然強烈

近日，一向敬業(yè)的楊明(化名)和單位領導請了假提前下班，因為下午六點整，他之前所看的武漢保利時代項目要在網(wǎng)上開盤。

不過，這次好運并沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時，一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號，230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號，到武漢搶房，在調(diào)控一年后，購房者熱情依然未熄滅。對此，專家認為，未來中央政府將統(tǒng)一部署長期性和基礎性制度，堅持調(diào)控不動搖，減少獲利空間。

18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，熱點城市房價繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，七個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢四個城市環(huán)比持平。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

不過，二、三線城市樓市依然較熱。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市在調(diào)控中逐漸退燒，但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績在2017年依然刷新歷史紀錄，全國房地產(chǎn)市場成交量價創(chuàng)造新紀錄的原因。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，包括碧桂園、恒大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元，同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，當前的降溫是行政調(diào)控壓力下的市場凍結(jié)。“而包括購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等市場主體依然對樓市持樂觀態(tài)度，這也是風險所在。”

中國住房發(fā)展報告(2017-2018)顯示，中國居民購房抵押率(LTV)自2012年以來持續(xù)上行，2016年更是加速上行。截至2016年底，居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押余額/LTV開始超越家庭房地產(chǎn)市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說，“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經(jīng)濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多，一面是存款的減少。報告指出，目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%，居民新增貸款與 新增存款比率，更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%，2016年更是出現(xiàn)存款增量低于貸款增量的現(xiàn)象。

倪鵬飛表示，居民部門加杠桿空間已越來越有限。他建議，應加快樓市調(diào)控長效制度和機制建設，明確房地產(chǎn)稅時間表，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調(diào)將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務部主任康俊亮表示，從明年開始，官方調(diào)控的 重心將逐漸從各地頻繁出臺的行政性調(diào)控向中央政府統(tǒng)一部署的長期性和基礎性制度轉(zhuǎn)移。例如，備受關(guān)注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會在2018年實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。

康俊亮指出，隨著一系列長期性和基礎性制度的真正落地，中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞于啟動中國房地產(chǎn)市場“黃金十年”的1998年“房改”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。