長租公寓之痛：叫好難叫座 一寓一圍城

2014年以來，萬科布局長租公寓市場，萬科泊寓目前擁有2.4萬間公寓，但并未盈利；龍湖定下三年實(shí)現(xiàn)租金收入60億元的目標(biāo)，但公開表示三年內(nèi)不考慮盈利問題；世聯(lián)行除北京紅璞公寓賺錢，其他項(xiàng)目全部處于虧損階段。即使不賺錢，各個(gè)地產(chǎn)商依然前仆后繼踏進(jìn)進(jìn)長租公寓“深潭”。

最近，長租公寓概念火熱，不少開發(fā)商磨刀霍霍，試圖進(jìn)軍該市場。

長租公寓的實(shí)際情況如何呢，市場空間到底有多大？有哪些問題需要解決？

中國早先的長租公寓屬于“二房東”模式的衍生品，即個(gè)人將其擁有的大量房源進(jìn)行整體出租，然后加以品牌化運(yùn)營。隨后，在消費(fèi)升級的大背景下，“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)、開發(fā)商、地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛涌入長租領(lǐng)域，搶灘市場。

易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報(bào)》記者表示，長租公寓最明顯的特征便是租賃關(guān)系穩(wěn)定，達(dá)到這一結(jié)果的方式可以是收集散戶房源加以裝修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)購買或自持整棟物業(yè)，比如魔方。所以長租公寓的承租人與傳統(tǒng)租房幾乎無異，差異主要在于供應(yīng)端的運(yùn)營方式。

“我是被獵頭忽悠進(jìn)這個(gè)行業(yè)的。”面對《國際金融報(bào)》記者，趙遠(yuǎn)（化名）侃侃而談。

趙遠(yuǎn)告訴記者，獵頭只用一句話，他就把自己“賣”了。

趙遠(yuǎn)坦言，2015年，在決定轉(zhuǎn)行進(jìn)入長租領(lǐng)域前，他心里其實(shí)蠻忐忑的，因?yàn)椴⒉淮_定長租公寓能火多久。

趙遠(yuǎn)原本在一家4A廣告公司供職，當(dāng)時(shí)感覺被老板壓榨得厲害，就有了轉(zhuǎn)行的念頭。恰巧此時(shí)，獵頭找上了門，幫他介紹了萬科泊寓門店?duì)I銷的工作。

在應(yīng)聘時(shí)，趙遠(yuǎn)被告知，住房租賃是一個(gè)萬億級的剛需市場，而這個(gè)市場目前尚未出現(xiàn)一個(gè)千億級玩家，這意味著廣闊的升職空間。

目前，趙遠(yuǎn)已是萬科泊寓上海一家門店的店長。

“兩年前，我身邊還沒什么人知道長租公寓，而現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)火得不行。我管的這家店目前出租率在92%左右，但我的目標(biāo)是至少要做到95%以上。”聊到長租公寓的行業(yè)前景，趙遠(yuǎn)難掩興奮，滿懷對升職的期待。

數(shù)據(jù)顯示，在中國，每6個(gè)人中就有1個(gè)是流動(dòng)人口，截至2015年底，中國總流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人。

無論他們?yōu)楹芜x擇成為“城市間的漂流者”，都逃離不了需要租房的現(xiàn)實(shí)。

因此，這群“漂流者”便成了投資者眼中那塊尚未被分食的蛋糕。

從2014年9月，小米創(chuàng)始人雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元開始，到約半個(gè)月前，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金用于打造100萬套長租公寓，可以發(fā)現(xiàn)，后來者的手筆越來越大。

備受資本青睞的長租公寓，住進(jìn)去的滋味究竟如何？

為了找到這個(gè)答案，《國際金融報(bào)》記者在11月1日至7日，走訪了萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓以及世聯(lián)行紅璞公寓在上海的多家門店。在這七天時(shí)間里，記者發(fā)現(xiàn)，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，再到郊區(qū)，長租公寓的租戶隨著地理位置的變化，而被分割成不同群體。每一群體間的共性化作了一堵透明圍墻，墻外的人因“抱團(tuán)取暖”心理想住進(jìn)去，而墻內(nèi)的人因環(huán)境束縛想飛出來。

無形的圈層

11月3日15時(shí)，正是上班時(shí)間，泊寓上海張江國創(chuàng)中心店（下稱“泊寓國創(chuàng)店”）內(nèi)只有工作人員和少數(shù)幾位自由職業(yè)者在二樓公共空間辦公。

帶看房的銷售人員告訴記者，A、B、C三戶型（A最大，C最?。┠壳熬皇Ｒ婚g，配有電視、冰箱、洗衣機(jī)等家電，月租金從3600元到4990元不等，戶型面積為20-50平方米左右。

與記者一起看房的還有另一位30歲左右的男士，在看房過程中，銷售人員不時(shí)打探記者與該男士的工作地點(diǎn)，并在隨后的交談中透露，泊寓國創(chuàng)店的住戶大多是在張江科技園區(qū)金融或互聯(lián)網(wǎng)公司供職的人員，以及少數(shù)自由創(chuàng)業(yè)者。

“工作地點(diǎn)決定了住在這里方不方便。”泊寓國創(chuàng)店的銷售人員說。

隨后，在張江高科技園區(qū)，記者隨機(jī)訪問了3名泊寓國創(chuàng)店的租客，他們均表示，是因?yàn)樯习嗟谋憬莩潭榷x擇了泊寓，如若工作發(fā)生變化或具備一定經(jīng)濟(jì)能力時(shí)，會(huì)選擇搬離。

與泊寓國創(chuàng)店租客多從事金融、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)工作所不同的是，外環(huán)線附近的冠寓上海周浦店，租客的職業(yè)構(gòu)成更為多樣化。

11月6日晚六時(shí)，在冠寓上海周浦店一樓的公共廚房內(nèi)，正在煮晚飯的男租客阿明（化名）告訴記者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做銷售的、做物流的等各行各業(yè)人士，只有年齡上比較有共同點(diǎn)，大多在30歲以下。

“一開始是想多結(jié)交些志同道合的朋友，但住久了發(fā)現(xiàn)，這里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的機(jī)會(huì)很少。”阿明對記者透露了他選擇冠寓周浦店的初衷，“活動(dòng)定期都會(huì)有，去多了也沒意愿。”

在接下來與記者的交談中，阿明透露出想要搬到中環(huán)以內(nèi)的意思，主要原因是覺得目前3000多元的租金也不算便宜，他寧愿每月多花幾百元，換取與自己設(shè)想中的群體住在一起。

“被割韭菜”的參與者

然而，租客眼中“不便宜”的租金，不僅沒能讓長租公寓運(yùn)營者賺得盆滿缽滿，反而像一個(gè)無底洞，吸食著每一方參與者的血液。

目前，長租領(lǐng)域主要有四類參與者，開發(fā)商類（萬科、龍湖等）、中介類（鏈家、我愛我家等）、酒店類（華住、如家等）和創(chuàng)業(yè)類（You+、灣流等）。

那么，這些參與者的盈虧狀況如何呢？

易居研究院研究員賴勤對《國際金融報(bào)》記者表示，目前長租公寓機(jī)構(gòu)的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

弱到什么程度？

萬科自2014年以來便積極布局長租公寓市場，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓目前在全國24個(gè)城市擁有24000間公寓，但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利；

龍湖志向遠(yuǎn)大，為自己定下三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入達(dá)60億元的目標(biāo)，但對外公開表示三年內(nèi)不考慮盈利問題；

已試水公寓市場兩年有余的世聯(lián)行，除北京紅璞公寓是賺錢的，其他項(xiàng)目全部處于虧損階段。世聯(lián)行2017年中報(bào)顯示，2017年1-6月，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%。

然而，市場各方像是完全不擔(dān)心資金會(huì)打水漂一般，仍前仆后繼地一頭栽進(jìn)這個(gè)“深潭”。

據(jù)了解，中國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，并且每家企業(yè)都加大排場，長租公寓的規(guī)模至少“5萬間起”。除開發(fā)商外，前不久灣流又融資4億元，搶灘長租市場份額。

目前，全國長租公寓企業(yè)超過1000家。

就算盈利，長租公寓的利潤率也不高。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓廣深地區(qū)的利潤率在5%-10%，旭輝領(lǐng)寓的利潤經(jīng)測算在4%-5%左右。

前無盈利的“古人”，后卻有搶著上來“賠錢”的“來者”，搶灘長租的參與者到底打著怎樣的算盤？

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對《國際金融報(bào)》記者表示，現(xiàn)在長租公寓的租金上不去，是因?yàn)檫€沒有定價(jià)的話語權(quán)。一旦長租公寓的市場占有率達(dá)到一定規(guī)模，其參與者具有一致決定力的時(shí)候，就可以對市場價(jià)格產(chǎn)生影響。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員、中山大學(xué)銀行研究中心高級研究員李宇嘉在其文章中表示，深圳有的項(xiàng)目打著長租公寓的幌子，卻借“以租代售”套現(xiàn)，因此面對“長租公寓熱”要謹(jǐn)慎，慎防套利和安全問題。

有數(shù)據(jù)顯示，目前長租公寓每月租金至少占到住戶個(gè)人月收入的三分之一，且這個(gè)月收入是稅前而不是稅后。

這令人不禁對長租公寓的定位產(chǎn)生疑問，到底是解決特定人群的住房問題，還是解決所有城市流動(dòng)人口的住房問題？如若是后者，長租公寓在定價(jià)上有無考慮民眾的租金承受能力？

對此，易居研究院研究員王夢雯對《國際金融報(bào)》記者表示，理論上講，租賃市場是為了解決沒有能力、意愿或資格購買自住房又不屬于保障房范疇的一類人群，包括藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)等各類人群。但目前來看，白領(lǐng)市場空間最大，競爭也最為激烈，進(jìn)軍金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場的企業(yè)不多。

租金與質(zhì)量的“相對論”

長租公寓的租金到底有多“不便宜”？

記者獲取的一份針對品牌長租公寓的上?？蛻粽{(diào)研報(bào)告顯示，像萬科、龍湖這樣的集中式品牌長租公寓的定價(jià)一般為內(nèi)環(huán)4000元/月起，中環(huán)3500元/月起，外環(huán)3000元/月起，郊區(qū)2000元/月起。

分散式長租公寓品牌有自如、青客、愛上租等，其定價(jià)低于集中式長租公寓，內(nèi)環(huán)為2500-3500元/月，中環(huán)為1500-2500元/月，外環(huán)為1000-2000元/月，郊區(qū)為1000-1500元/月。

集中式長租公寓是相較于分散式而言，其為租賃平臺(tái)通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟或整棟中的幾層），統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。而分散式長租公寓為租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

業(yè)內(nèi)人士對《國際金融報(bào)》記者透露，由于統(tǒng)一裝修及日常保潔和家電維修等服務(wù)，長租公寓租金普遍比市場價(jià)高出15%-20%。

然而，在受訪的8名不同品牌長租公寓的租客中，一位自如租客反映房間隔音效果差，另外4名冠寓和紅璞公寓的租客均表示，高溢價(jià)的租金沒能帶來他們所期待的服務(wù)質(zhì)量，且交通沒有宣傳的那么方便。

為何“所付”與“所得”之間存在落差？

對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，品質(zhì)和租金之間如何選擇，歸根結(jié)底對應(yīng)的是不同的租客人群和租客需求。

據(jù)記者獲取的調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)及郊區(qū)外的品牌公寓所面對的群體需求更多為租房剛需，租客以基層白領(lǐng)為主，尤其是高校畢業(yè)生和工作經(jīng)驗(yàn)在5年以內(nèi)的基層白領(lǐng)。此外，外環(huán)及郊區(qū)外的長租公寓租客稅后月收入層級普遍偏低，以4000-10000元為主流，且年輕未婚人士占絕大多數(shù)。

“又想品質(zhì)高，又不想付高價(jià)，這很難實(shí)現(xiàn)，公寓只能在相對便捷的地段提供相對優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。”張宏偉認(rèn)為，目前集中式品牌公寓普遍面臨好地段拿房壓力大的問題，雖然現(xiàn)在長租公寓運(yùn)營商在琢磨如何解決品質(zhì)和租金難兩全的困境，但想要得到本質(zhì)上的改善，還要看房源充足率和拿地成本。

長租公寓的困境

記者在與多位長租公寓市場及渠道拓展從業(yè)人員的訪談中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)長租公寓的一個(gè)普遍認(rèn)知便是獲取房源的成本居高不下。

此外，房源選點(diǎn)不科學(xué)也是目前長租公寓所存在的一項(xiàng)重大弊端。

一位前魔方市場部人員對《國際金融報(bào)》記者表示，目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是先粗略判斷一個(gè)地方比較便宜，直接租借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客。

而與上述兩點(diǎn)相比，燒錢容易賺錢難是長租公寓最大的困局。

華興資本長租公寓行研報(bào)告顯示，中國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，一個(gè)重要原因便是租金回報(bào)率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高，且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于零甚至負(fù)的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

另外，據(jù)業(yè)內(nèi)資深專家對長租公寓的息稅前利潤率做的敏感性分析，當(dāng)一家公寓的入住率達(dá)到95%，拿房成本超過租金收入的60%，則息稅前利潤率小于零。

而現(xiàn)實(shí)情況比測算的還要嚴(yán)重。不久前，世聯(lián)行紅璞公寓總經(jīng)理甘偉對媒體透露，紅璞公寓集中式的公寓項(xiàng)目均來源于租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，在底租成本外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本以及運(yùn)營費(fèi)用，長租公寓其實(shí)很難盈利，紅璞公寓除北京外其他項(xiàng)目均處于虧損狀態(tài)。

有業(yè)內(nèi)專家評論說，長租公寓的利潤結(jié)構(gòu)，決定了這并不是一個(gè)盈利空間豐厚的行業(yè)，對已經(jīng)進(jìn)場和試圖進(jìn)場的玩家而言，依然有較高門檻。“無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖，賠本出場”。

出路在何方

獲取房源成本居高不下、房源選點(diǎn)不科學(xué)、燒錢容易賺錢難，長租公寓面前困難重重，出路到底在何方？

易居研究院研究員王夢雯認(rèn)為，通過培育機(jī)構(gòu)住房出租人，可以有效提高住房租賃市場供給主動(dòng)適應(yīng)需求的能力，還有助于提高住房租賃合同備案率，有利于政府對住房租賃市場進(jìn)行監(jiān)管，從而解決住房租賃市場長期存在的一系列問題。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也公開表示看好房企租賃業(yè)務(wù):“在市場高增長的"黃金時(shí)代"，開發(fā)銷售住宅更有利可圖，房地產(chǎn)商更傾向于"拿地、建房、回款、再拿地"的模式。但現(xiàn)在，新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了"天花板"，有微利、能持續(xù)，才是細(xì)水長流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類。”

近期，為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時(shí)開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。

同時(shí)，在租購并舉、租購?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

鏈家首席市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，長租公寓并不是一個(gè)迅速賺錢的捷徑，“長態(tài)”與“常態(tài)”的經(jīng)營才是長租公寓的出路。長態(tài)，即有長期回報(bào)；常態(tài)，是指持續(xù)的投入和服務(wù)。整個(gè)長租公寓細(xì)分行業(yè)已經(jīng)在創(chuàng)新方面試水，如以REITs和CMBS為代表的商業(yè)地產(chǎn)證券化金融創(chuàng)新。同時(shí)，政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上減輕運(yùn)營負(fù)擔(dān)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。