降價(jià)銷售業(yè)績(jī)分化負(fù)債過重 房地產(chǎn)企業(yè)“寒冬”來襲

今年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)迎來史上最慘淡的 “金九銀十”，大部分一二線城市成交同比跌幅超過40％，北京 、上海、廣州、深圳等一線城市跌幅更是接近50％。日前，A股136家上市房企三季報(bào)披露完畢，盡管房企業(yè)績(jī)喜大于憂，但是高負(fù)債率，使得企業(yè)不堪重負(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)23.21%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控，房企壓力加大，樓市寒冬來襲。

樓市寒冬加劇，房企降價(jià)銷售

就在剛剛過去的兩個(gè)月，大部分一二線城市成交同比跌幅較大。這種情況下，即使是龍頭房企萬科10月業(yè)績(jī)同樣表現(xiàn)不佳。

樓市嚴(yán)寒來襲，房企銷售業(yè)績(jī)自下半年以來已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨 “銷售目標(biāo)提高，但是市場(chǎng)環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。同策研究院總監(jiān) 張宏偉認(rèn)為，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預(yù)計(jì)明年年初，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。預(yù)計(jì)2018年春節(jié)后，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。

房企業(yè)績(jī)分化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10大上市房企公布今年前三季度銷售業(yè)績(jī)，總額達(dá)到23095.18億元。前10名上市房企梯隊(duì)發(fā)生進(jìn)一步分化，分化出三個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)是碧桂園、萬科、中國(guó)恒大三家企業(yè)，今年前三季度銷售額全部突破3700億元。第二梯隊(duì)是包括融創(chuàng)、保利地產(chǎn)、綠地控股在內(nèi)的三家企業(yè)，今年前三季度銷售額均超過2000億元。第三梯隊(duì)由中海外、龍湖、華潤(rùn)置地、金地四家企業(yè)組成，今年前三季度銷售額在1000億元至2000億元之間。

值得注意的是，第一梯隊(duì)三家房企表現(xiàn)尤為亮眼。碧桂園今年前三季度銷售業(yè)績(jī)突破4000億大關(guān)，以4281.7億元的成績(jī)獨(dú)占鰲頭；萬科以3961億元的銷售額緊隨其后，位居第二；中國(guó)恒大取得3779.9億元銷售額，排在第三。同時(shí)，這三家企業(yè)今年前三季度銷售額全部超過他們2016年全年銷售業(yè)績(jī)?？硕鹧芯恐行姆治鰩熒驎粤嵴J(rèn)為，從今年前三季度銷售業(yè)績(jī)整體數(shù)據(jù)來看，龍頭房企的門檻和行業(yè)集中度均在提升，強(qiáng)者更強(qiáng)的趨勢(shì)明顯。尤其是前十名上市房企內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，入門門檻提高到1000億元。上述10家龍頭房企梯隊(duì)分化繼續(xù)加劇，尤其是前三家房企銷售業(yè)績(jī)與之后的七家房企銷售業(yè)績(jī)差距拉得更大。

16家房企負(fù)債過千億元

數(shù)據(jù)顯示，136家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為7.61萬億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)27.02%，與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差約3.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，截至2017年9月底，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個(gè)百分點(diǎn)。

在這136家上市房企中，總負(fù)債同比上升企業(yè)為87家，占比為64%。負(fù)債100億元以下企業(yè)有69家，占比為51%；負(fù)債100億元-300億元企業(yè)有31家，占比為23%；負(fù)債300億元-500億元房企有9家，占比約為7%；負(fù)債500億元-1000億元企業(yè)有11家，占比約為8%；負(fù)債1000億元以上房企16家，占比為11%。具體來看，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負(fù)債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者計(jì)算，超過1000億元以上的16家企業(yè)總負(fù)債為3.7萬億元，占136家房企總負(fù)債的比重約為60%。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2017年9月底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占26%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為13%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達(dá)97.3%。值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年9月底，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.85%，萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為83.53%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。