房企快扛不住了 降價樓盤可能最先在這些城市出現(xiàn)！

對于房企來說，2015年至2017年絕對是值得慶祝的三年，2015年資金成本極低，2016年銷售額井噴，2017年更是再創(chuàng)新高。極低的成本配合狂熱的市場、充沛的資金創(chuàng)造了樓市最強三年小周期。

這三年，房企借著東風不斷跑馬圈地，整合行業(yè)資源，銷售額越來越高，增速越來越快。龍頭房企的銷售額從2000億到3000億，今年則有可能直接飆升到5000億。

不過從最新的行情反饋來看，這三年的好日子快要結(jié)束了。

我們最近收到不少來自房企方面的消息，主要集中在兩個方面，其一是龍頭房企紛紛放緩了拿地的節(jié)奏，大房企目前都忙著降低資金壓力，保住現(xiàn)金流，來應(yīng)對即將到來的償債高峰。其二是利潤率進一步下滑。2017年的銷售可算是非?；鸨?，但對于開發(fā)商來說，這種火爆卻并沒有換來更高的利潤率。沒錯，2017年房企的利潤率相比2016年進一步下滑了。

其三2017年的銷售額將繼續(xù)刷新紀錄。今年僅前三季度就接近9.2萬億。2016年的數(shù)據(jù)肯定要被刷新了（2016年是11.7萬億）。

其四是我想重點說的一點，它跟2017年的銷售火爆如影隨形，那就是房企2018年的銷售壓力會比2017年要艱難得多。不少房企生存都成問題，大房企銷售額有可能從此下行。據(jù)我們了解，目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題是，那些開發(fā)壓力小的，成本比較低的項目基本上都已經(jīng)開發(fā)或者賣完了。剩下的那些都是難啃的骨頭，它們大多數(shù)都是在高點拿的地，相當部分是在去年入手的。這些地現(xiàn)在拿出來開發(fā)就是自作孽，但不開發(fā)又面臨被“囤地”的風險。

房企壓力很大

一位房企的項目策劃負責人告訴我，他手里的這個項目已經(jīng)拿了3年了，再不動工就要被點名了，狠一點可能被直接收回重新出讓，所以現(xiàn)在是硬著頭皮開發(fā)。

他們公司明年的壓力的確不小，在過去的一年里，他們在全國各大城市掃貨，無論是獨自拿地還是以聯(lián)合體的形式拿地，溢價率都相當高，這些項目也得入市了。不入市，明年的指標肯定完不成，入市就意味著超低利潤，個別成本極高的項目要降價甚至虧本銷售。

這就是房企要面對的現(xiàn)實，未來一至三年，商品房市場不會得到更多的資源，高頻詞應(yīng)該是“降溫”。

對于開發(fā)商來說，經(jīng)歷的“降溫”多了，歷次降溫，他們基本上都挺過來了，而且在后續(xù)的牛市中成功把握住了機會。

他們有一套自己的周期理論，

如果預(yù)期市場冰凍半年左右，基本上沒有影響；

如果預(yù)期市場冰凍1年左右，會零星降價，保住現(xiàn)金流；

如果預(yù)期市場冰凍達到2年左右，則會大規(guī)模降價銷售。

歷次的調(diào)整都不超過2年，這讓他們只在調(diào)整期損失了很少，并在隨后的牛市中得到成倍的補償。

從“有住房”到“有房住”

不過這一次調(diào)整，房企們感覺到了更明顯的“寒意”。

50多個城市限售；不斷攀升的房貸利率和不斷縮水的房貸額度；租房市場持續(xù)發(fā)力；這些措施讓炒房者逐漸撤出樓市，讓剛需開始觀望。

萬通創(chuàng)始人馮侖表示，本輪限價限售等措施，短則2年，長則可能持續(xù)5年。它將配合更加頂層的調(diào)控方案實現(xiàn)住房邏輯由目前的“有住房”向“有房住”轉(zhuǎn)變。

所以對于房企來說，接下來是要利潤還是現(xiàn)金流，現(xiàn)在必須要做出抉擇了。要利潤就得賭，要現(xiàn)金流就必須降價。

哪些城市會率先降價？

部分城市因為2016年火熱行情（高溢價土地頻現(xiàn)、銷售旺盛）迎來了非常嚴格的調(diào)控，經(jīng)過了2017年的大賣后，這些城市目前庫存都比較少。

目前房企在這些城市只剩下那些在2016年高價購入的存貨，這些存貨必須要入市了，但入市就得面對冰冷的市場，降價和虧本是大概率事件。

僅從去年土地市場火熱程度來看，可以重點關(guān)注的有蘇州、南京、合肥、杭州、天津等城市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。