房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)之下,房地產(chǎn)信托規(guī)模卻大幅增長。
用益信托數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,新成立集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模2871.15億元,同比增長83.42%。
用益信托研究員帥國讓稱,房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)??焖僭鲩L,其一在于房企對資金的需求依舊較大;其二,房企融資的部分渠道受阻,比如發(fā)債等。“今年房地產(chǎn)信托項目有所增加,但是很少有拿地的項目。”一位華北地區(qū)信托公司副總稱。
某信托專業(yè)人士稱,雖然監(jiān)管更加嚴(yán)格,而且采取穿透的形式,但是也未必不能支持到拿地的房企,因為房企可以調(diào)配資金,融來的資金支持后期建設(shè),將自有資金留作拿地。同時通過住房租賃ABS也能獲取資金。另外當(dāng)前一些大型房企獲取土地多采取并購其它小企業(yè)的方式。
此外,房地產(chǎn)集合信托收益率已從年初的6.76%逐步上升至目前的7.16%,也就意味著房企通過信托融資的成本上升。整體資金成本抬升下,其實房企兩極分化較為明顯。資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)融資成本低于7%,而資金緊張的可能超過10%。
房地產(chǎn)信托高增長
種種數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)快速增長。
用益信托數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,市場上共發(fā)行了1333款集合類房地產(chǎn)信托計劃,規(guī)模達(dá)4386.93億元,同比分別增長82.1%和102.16%。
此外,前10月成立集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模2871.15億元,同比增長83.42%。
業(yè)內(nèi)人士稱,發(fā)行規(guī)模主要反映房企資金需求,但需求最終能否實現(xiàn)不確定。產(chǎn)品發(fā)行可能出現(xiàn)取消、中止,或者成立規(guī)模不及預(yù)期等情況,而成立規(guī)模是“實打?qū)?rdquo;當(dāng)期規(guī)模,因此發(fā)行規(guī)模通常高于成立規(guī)模。而前10月發(fā)行規(guī)模大幅高于成立規(guī)模,反映了房地產(chǎn)項目審核趨嚴(yán),以及市場資金緊張的現(xiàn)狀。
信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)信托的較快擴張。截至2017年2季度末,流向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金為1.77萬億元,環(huán)比上升約1900億元。占比從1季度的8.43%上升到9.02%。
多位受訪人士將房地產(chǎn)信托規(guī)模增長歸因于其它融資渠道收緊。
從房企角度而言,2016年底房企發(fā)債政策收緊,2017年上半年僅發(fā)行38只,總?cè)谫Y金額不及房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)谫Y需求的0.5%;同時銀監(jiān)會發(fā)文嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,中基協(xié)、上交所分別對房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃融資和交易所債權(quán)融資進(jìn)行重新規(guī)范。
中信證券固定收益首席研究員明明稱,在地產(chǎn)庫存連續(xù)負(fù)增長帶來的補庫存意愿下,投資需求與融資渠道受限下,地產(chǎn)融資向非標(biāo)轉(zhuǎn)移。反映在社融中,是社會融資規(guī)模中的非標(biāo)融資,特別是信托貸款融資增速持續(xù)增長。
今年以來,信托貸款增長迅速。央行數(shù)據(jù)顯示,2017年前三季度信托貸款增加1.79萬億元,同比多增1.31萬億元。新增信托貸款占比11.4%,同比高7.8個百分點。
需要說明的是,房地產(chǎn)信托規(guī)模的增長并不能說明該業(yè)務(wù)的監(jiān)管有所放松。近日昆侖信托因違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款被寧波銀監(jiān)局罰款20萬元。“管得很嚴(yán),比如說給公司放流貸,如果經(jīng)營范圍有房地產(chǎn)開發(fā),可能就放不了了,之前是可以直接放的。這就得想其它辦法,比如是否可能給它的母公司放款等。”華北地區(qū)一位信托經(jīng)理表示。
“信托公司必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險防范。”國投泰康信托提醒稱,一方面要適度調(diào)整新增業(yè)務(wù)節(jié)奏。另一方面,做好存量項目風(fēng)險防范。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從2016年四季度起升溫,考慮項目周期,從2018年二季度起,將逐步進(jìn)入項目集中兌付階段。而在房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道依舊受限,限購限貸影響資金回流的不利條件下,信托公司更要加強地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸后管理,積極應(yīng)對項目兌付時出現(xiàn)的流動性風(fēng)險和信用風(fēng)險。
租賃房試點的新機遇
有分析認(rèn)為,伴隨著銀行信貸額度逐步受限,四季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)?;虺掷m(xù)增長。不過增長情況會受房企投資需求的影響。
最新數(shù)據(jù)顯示,10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速繼續(xù)下滑至7.8%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速下滑至7.4%。
明明認(rèn)為,房地產(chǎn)投資與資金來源增速同步轉(zhuǎn)弱,本輪地產(chǎn)投資擴張周期似近尾聲。房地產(chǎn)開發(fā)資金一般領(lǐng)先于投資完成額1-3月變動,上月數(shù)據(jù)中資金來源增速已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢。
“在強調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下房地產(chǎn)投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大,房地產(chǎn)行業(yè)仍有結(jié)構(gòu)性機會。”帥國讓稱,“因為房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支撐,健康合理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有助于國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)信托一直以來就是信托公司的主要業(yè)務(wù)之一,也是信托業(yè)務(wù)收入的主要來源,短期內(nèi)不可能完全萎縮。”
復(fù)旦大學(xué)信托研究中心主任殷醒民稱,一扇業(yè)務(wù)之窗關(guān)閉,新的業(yè)務(wù)之窗隨之開啟。在不斷加碼房地產(chǎn)調(diào)控壓力下,融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)未來發(fā)展空間將進(jìn)一步縮小;信托公司將向真實的股權(quán)融資、商業(yè)化地產(chǎn)運營投資和信托型ABS方向轉(zhuǎn)型。
目前,不少信托人士已經(jīng)看準(zhǔn)了住房租賃試點的介入機會。今年7月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
光大信托研究員袁吉偉稱,源頭上可以給自持租賃房建設(shè)項目做融資,同時也可以入股長租運營機構(gòu)或與其合作成立基金,收購樓盤品牌化管理,房租以及不動產(chǎn)增值作為收益來源,此外還可以參與類REITS等。目前公開可見案例包括,中航信托作為領(lǐng)投方參與魔方公寓的C輪融資,建信信托控股建信住房服務(wù)(深圳)有限公司。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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