樓市企穩(wěn) 房?jī)r(jià)難言反彈

9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)調(diào)整住房貸款的通知，被認(rèn)為是大規(guī)模的房地產(chǎn)救市政策。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，主管部門(mén)此次放出的信號(hào)的確刺激了部分購(gòu)房需求，一些敏感的購(gòu)房者開(kāi)始選擇出手購(gòu)房。不過(guò)，綜合各方觀點(diǎn)以及市場(chǎng)反應(yīng)，低迷的成交量在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能會(huì)有所改善，但房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)可能很難改變。成交量企穩(wěn)明顯“央四條”對(duì)信貸政策的放松，對(duì)樓市成交量企穩(wěn)回暖起到了一定刺激作用。國(guó)慶期間，首鋼融創(chuàng)置地有限公司副總經(jīng)理樓艷青在她的朋友圈中曬了多組旗下公司項(xiàng)目銷售情況照片，并號(hào)稱其下某項(xiàng)目6天順?shù)N1.5億。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“感覺(jué)到樓市已經(jīng)回暖，客戶很多。”十一樓市的成交情況，尚未及時(shí)傳遞到所能見(jiàn)到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。但從當(dāng)前數(shù)據(jù)看，樓市企穩(wěn)的跡象比較明顯。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國(guó)慶前6天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套，雖然相比2013年同期明顯下調(diào)，但優(yōu)于2012年同期。2014年10月1日-7日，中指監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要一二線城市，累計(jì)成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。與2013年同期日均水平相比，代表城市中僅6城市同比上漲；與2012年“黃金周”日均水平相比，一線城市全線下降，但二線代表城市中有12個(gè)城市上漲，其中哈爾濱、三亞漲幅超1倍。盡管與今年9月日均成交水平相比代表城市全線下降，但與今年中秋假期日均水平相比，仍有長(zhǎng)沙、武漢、南京、貴陽(yáng)、溫州5個(gè)城市成交量上升。另?yè)?jù)億翰智庫(kù)對(duì)十大主流房企的調(diào)研顯示：國(guó)慶長(zhǎng)假期間，來(lái)電來(lái)訪增長(zhǎng)20%以上，且轉(zhuǎn)化率有所提升，約為8%-10%；投資改善型客戶明顯增加，占比約20%，但觀望情緒仍未去除。億翰智庫(kù)調(diào)研后的結(jié)論是，10月份企業(yè)銷售額可能比9月大約增長(zhǎng)20%以上，個(gè)別企業(yè)環(huán)比可望增加30%-40%。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，信貸放松對(duì)成交量的刺激作用，將逐步顯現(xiàn)。東興證券分析師鄭閔鋼表示，“限購(gòu)政策的放松，主要釋放出部分改善型的購(gòu)房需求，而改善型的購(gòu)房彈性大，在房?jī)r(jià)預(yù)期未出現(xiàn)明確上漲的共識(shí)情況下，釋放量不會(huì)大；而限貸政策的放松，將主要釋放出剛性需求，今年二季度以來(lái)商品房銷售乏力的一個(gè)主要因素是銀行按揭量減少。”鄭閔鋼介紹，從調(diào)研情況看，目前市場(chǎng)的主要購(gòu)房者還是首次置業(yè)為主，購(gòu)房大多需要通過(guò)按揭。限貸政策的放松，將大大增加有效購(gòu)房群體的數(shù)量。一是首次置業(yè)群體的彈性很弱，有了銀行按揭的支持，購(gòu)房需求更易催化出來(lái)；二是信貸放松影響的是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，信貸放松的效應(yīng)主要是三點(diǎn)。第一，直接降低剛需購(gòu)房成本，保守估計(jì)，8.5折的利率優(yōu)惠有望在今年四季度得到普及；第二，信貸資產(chǎn)優(yōu)良，且有改善型需求的購(gòu)房者，更有積極性購(gòu)置二套房；第三，商業(yè)銀行和房企融資渠道拓寬，為房地產(chǎn)資金面的改善增加了潤(rùn)滑劑。中金地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭預(yù)計(jì)，央行此次放松信貸預(yù)計(jì)將帶來(lái)短期購(gòu)房需求10%-20%的恢復(fù)，有助于縮小供需差。房?jī)r(jià)難以反彈然而，成交量復(fù)蘇并不代表房?jī)r(jià)一定會(huì)反彈，盡管不少開(kāi)發(fā)商借央行救市炒作房?jī)r(jià)上漲。有傳聞稱，多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商即將漲價(jià)。不過(guò)，在絕大部分品牌開(kāi)發(fā)商看來(lái)，央行此次救市并不能形成漲價(jià)支撐，聰明的開(kāi)發(fā)商仍然是以跑量為主。這是因?yàn)椋环矫娓鞔箝_(kāi)發(fā)商均面臨庫(kù)存高企的局面；另一方面，商業(yè)化銀行對(duì)央行政策的執(zhí)行力度還不能確定。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“按揭貸款限制的放松給予了銀行更大的空間來(lái)增加按揭貸款。但目前仍不清楚它們是否有足夠的動(dòng)力在更低的利率水平來(lái)增加按揭貸款比例。2014年5月央行曾經(jīng)鼓勵(lì)商業(yè)銀行增加按揭貸款發(fā)放，但這對(duì)銷量影響有限。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年1-8月房地產(chǎn)銷售下降11%。”寧?kù)o鞭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾銀行組的判斷，隨著銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇、MBS/專項(xiàng)金融債券等融資工具打開(kāi)，預(yù)計(jì)首套房按揭利率將呈現(xiàn)逐步回落的趨勢(shì)，但復(fù)制2008年底到2009年初大幅斷崖式下降的可能性較小。此次信貸政策放松，是第一個(gè)貨幣層面放松的信號(hào)，有助于消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)僅下降5%-10%，但庫(kù)存仍將維持高位，如若沒(méi)有更多信貸層面放松，難以出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的格局。符蓓認(rèn)為，由于購(gòu)房者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌而繼續(xù)保持觀望，因此房地產(chǎn)將繼續(xù)下行。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“四季度開(kāi)發(fā)商的首要目標(biāo)是借助政策利好，大力促銷、去化庫(kù)存，房?jī)r(jià)也將在四季度保持穩(wěn)定。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。