都說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)漲了？這76個(gè)城市告訴你真相！

買(mǎi)房這件事讓不少人嘗盡了酸甜苦辣。剛剛，某數(shù)據(jù)研究中心新鮮出爐10月份全國(guó)重點(diǎn)城市二手房數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中我們可能看出一些不一樣的信號(hào)。

本文主要內(nèi)容：

1、10月76個(gè)城市二手房價(jià)格上漲

2、這些城市成為樓市新熱點(diǎn)

3、不容忽視的城市群效應(yīng)

4、如何去確定“優(yōu)質(zhì)”的這類城市？

10月76個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲

剛剛過(guò)去的10月，是樓市傳統(tǒng)的旺季，但今年的“金九銀十”終是慘淡收?qǐng)?，?shù)據(jù)顯示，9－10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡，大部分一二線城市成交同比跌幅超過(guò)4成，北京等一線城市跌幅更是接近50％。

成交慘淡，那房?jī)r(jià)呢？進(jìn)入到11月，10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也在陸續(xù)出爐。據(jù)某數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有76個(gè)，價(jià)格出現(xiàn)下降的城市有24個(gè)。

其中，在76個(gè)二手房環(huán)比上漲城市中，連云港成為漲幅最大的城市，最大漲幅高達(dá)4．73％，而在24個(gè)二手房環(huán)比下跌的城市中，天津城市下降幅度最大的城市。

10月100城市價(jià)格變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅在1％以上的城市有44個(gè)，10月漲幅位列前5的城市分別為連云港（4．73％）、呼和浩特（4．58％）、成都（4．21％）、西安（4．18％）、?？?/strong>（3．78％）。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市中，降幅在1％以上的城市僅有2個(gè)，分別為天津（－1．94％）、滄州（－1．37％）。

值得注意的是，從數(shù)據(jù)中我們不難看出，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市中，漲幅較大的多集中在連云港、呼和浩特這類的三四線城市中。

這些城市成為了樓市新熱點(diǎn)

2016年以來(lái)，中國(guó)樓市一直呈現(xiàn)“一二線熱，三四線冷”的局面。但進(jìn)入到2017年，樓市的格局出現(xiàn)了本質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，向連云港、呼和浩特這類三四線城市也隨之熱了起來(lái)。

為什么這類城市會(huì)突然趨熱？

一二線城市溢出效應(yīng)

一二線熱點(diǎn)城市普遍面臨高房?jī)r(jià)問(wèn)題，同時(shí)為緩解樓市投資過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，紛紛通過(guò)限購(gòu)限貸等措施進(jìn)一步提高購(gòu)房門(mén)檻。加之受控制大城市規(guī)模政策作用影響，一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口不斷外流，這些都為三四線城市提供了不少購(gòu)房需求。

去庫(kù)存政策紅利影響

與此同時(shí)，大部分三四線城市還在繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策紅利，如購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，利于促進(jìn)三四線需求加快釋放。

受益于資產(chǎn)荒大環(huán)境影響

目前，國(guó)內(nèi)股市疲軟、外匯管制，一二線樓市又被被政策潑水降溫。面對(duì)有限的投資渠道，一些三四線房產(chǎn)投資吸引力增加。

與此同時(shí)，三四線城市的去庫(kù)存效果已得到改善，這意味著三四線的房?jī)r(jià)存在升值潛力。

不容忽視的城市群效應(yīng)

目前，我國(guó)正在形成大大小小的城市群，當(dāng)然以長(zhǎng)三角、珠三角較為成熟。不可否認(rèn)的是，城市群效應(yīng)正在以你看不見(jiàn)摸不著的方式改變著我們的城市、我們的生活。

中國(guó)城市燈光圖

這是一張中國(guó)夜晚的城市燈光圖，從圖上我們能明顯看到，在燈光的背后是中國(guó)正在形成若干個(gè)龐然大物般的城市群，這些城市群由點(diǎn)及線，由線及面，正在瘋狂的向外擴(kuò)張。

圍繞著上海、北京、深圳等若干個(gè)強(qiáng)一線城市，數(shù)十個(gè)甚至是幾十個(gè)三四線城市群星拱衛(wèi)，強(qiáng)一線城市正在通過(guò)高鐵、高速、城市快速等交通體系，瘋狂的向外擴(kuò)張，去吞并周邊的三四線城市，將其納入自己的城市配套輻射范圍內(nèi)，而三四線城市絲毫不抗拒，樂(lè)在其中！

舉個(gè)例子

以珠三角為例，可以說(shuō)珠三角最繁忙的就是高速公路，高速公路上跑的最多是密密麻麻的集裝箱貨柜車(chē)，就跟一只只勤勞的小蜜蜂一樣在城市間來(lái)回穿梭。

這些小蜜蜂的背后是一家家這樣的企業(yè)——他的總部在深圳，研發(fā)在東莞，工廠在惠州，在惠州港裝船，出口直接出口東南亞，當(dāng)?shù)氐呐笥颜f(shuō)珠三角類似這樣的企業(yè)有上千家，甚至是上萬(wàn)家！

以后類似這樣的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，這種現(xiàn)象的背后同樣也是城市群的效應(yīng)！

城市群的形成是帶動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)！因?yàn)槿木€城市會(huì)伴隨城市群的形成，被納入一線城市的輻射范圍內(nèi)，原有的城市邊界被打破，原有的交通距離被縮短，原有的城市配套隔閡被擊碎！

一線城市中工作上班生活的人，開(kāi)始不再抗拒向外遷移。

如何去確定“優(yōu)質(zhì)”的這類城市？

什么樣的三四線城市屬于優(yōu)質(zhì)的、有投資價(jià)值的三四線城市，可以說(shuō)是市場(chǎng)各方主體關(guān)心的焦點(diǎn)之一。

此前，某研究中心曾通過(guò)對(duì)249個(gè)三四線城市從需求、供給、購(gòu)買(mǎi)力和外部環(huán)境四個(gè)維度進(jìn)行定量分析，評(píng)價(jià)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景與價(jià)值。測(cè)算結(jié)果顯示，249個(gè)三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個(gè)城市得分位居前五。

這些城市主要具有以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，人口導(dǎo)入能力強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施投資和教育費(fèi)用高于平均水平，軟硬件環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；居民儲(chǔ)蓄和收入水平較高，增長(zhǎng)穩(wěn)定；住宅成交量?jī)r(jià)水平相對(duì)較高，漲勢(shì)平穩(wěn)。

不過(guò)，本身發(fā)展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認(rèn)為同樣是重要影響因素。

盡管越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)布局三四線城市，但從數(shù)據(jù)上看，這些城市主要還是分布在環(huán)京、江浙滬等樓市調(diào)控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動(dòng)了一波行情上漲后，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始扎堆進(jìn)入。

舉個(gè)例子

過(guò)去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴(kuò)散的過(guò)程。這一過(guò)程帶動(dòng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格上漲，吸引了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。

以佛山為例，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)。而今年佛山的土地出讓金總額在所有非省會(huì)城市中一直名列前茅。

總的來(lái)說(shuō)，三四線城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很大空間，庫(kù)存問(wèn)題更多是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，庫(kù)存的結(jié)構(gòu)調(diào)整成為了房企進(jìn)入的機(jī)遇。但三四線城市的承載能力仍然是擔(dān)心的焦點(diǎn)。“因?yàn)槿木€城市的樓市成長(zhǎng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)也是在不斷累積疊加的”。