存量房貸利率下調(diào)呼聲再起，銀行暫未行動(dòng)

近期，央行對(duì)存量房貸利率的表態(tài)使得存量房貸利率下調(diào)的討論聲再起。財(cái)聯(lián)社記者從多家大行客服人員以及北京多家銀行房貸部了解到，針對(duì)存量房貸利率目前暫未有新的政策。有銀行稱，將積極與監(jiān)管部門做好溝通對(duì)接，如有正式方案，將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)。

對(duì)于存量房貸利率調(diào)整，央行支持、鼓勵(lì)既可以采取商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定的方式，也可以采用新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款的方式。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，無論采取哪種方式，都不會(huì)是行政命令式的，而是以市場(chǎng)化、法制化為原則。預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同。

銀行業(yè)券商分析師指出，假設(shè)30%的存量按揭調(diào)降80bp，個(gè)人資金成本支出可節(jié)約850億。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整、或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800-2000億元。

銀行暫未有新政策 有銀行稱將持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策動(dòng)態(tài)、與監(jiān)管做好溝通

財(cái)聯(lián)社記者從多家銀行了解到，目前對(duì)存量房貸利率暫未有新的政策。中國(guó)銀行客服表示，“目前我們暫未收到新的政策。”工商銀行客服也表示，“目前沒有接到通知。”

另外，農(nóng)行客服稱：“我行已經(jīng)關(guān)注到相關(guān)報(bào)道，目前暫未收到有關(guān)存量利率調(diào)整的政策文件。后續(xù)，我行將持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，并根據(jù)相關(guān)要求做好金融服務(wù)。”

建行客服亦表示，該行已關(guān)注到市場(chǎng)上有關(guān)新聞報(bào)道，但目前未接收到有關(guān)部門的正式通知。該行將積極與監(jiān)管部門做好溝通對(duì)接，如有正式方案，該行將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)。

北京地區(qū)多家大行房貸部人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，“目前沒有接到總行的文件” “目前暫沒有新的政策”。“落地沒有那么快，至少也得一兩個(gè)月。”一家大行房貸部門工作人員如是說。

一家銀行內(nèi)部人士亦直言，存量房貸利率若有調(diào)整或需要時(shí)間綜合考慮。實(shí)際上，2008年也曾有下調(diào)存量按揭貸款利率的先例，按照此前案例來看，若有調(diào)整也需要一定時(shí)間。

根據(jù)中泰證券銀行業(yè)分析師戴志鋒復(fù)盤2008-2009存量房貸利率調(diào)整歷程，2008年10月22日人行擴(kuò)大房貸下浮幅度，2008年10月23日人行表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。但始終并未公開發(fā)布強(qiáng)制性存量房貸利率調(diào)整政策。2009年初大行率先在部分地區(qū)對(duì)存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠。

據(jù)介紹，2009年1月4日，新華社報(bào)道，大行制定了存量房貸利率優(yōu)惠政策，但有相關(guān)辦理?xiàng)l件和限制。隨后根據(jù)新華社2009年1月陸續(xù)報(bào)道，包括興業(yè)、深發(fā)展等銀行也制定了相關(guān)優(yōu)惠政策。

若調(diào)降預(yù)計(jì)每年可降低居民還貸支出超800億元

“在對(duì)存量房貸利率降低時(shí)，既可以采取商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定的方式，也可以采用新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款的方式。在7月14日舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行鄒瀾司長(zhǎng)已明確對(duì)上述兩種方式表示支持。”光大證券分析師張旭表示，無論采取哪種方式，其都不會(huì)是行政命令式的，而是以市場(chǎng)化、法制化為原則的。事實(shí)上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機(jī)構(gòu)和居民更多的選擇權(quán)，哪個(gè)選擇合適就用哪個(gè)。

華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整、或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800-2000億元，約占居民房貸支出的3-6%、等量于年度社零總額的0.2-0.5%。戴志鋒表示，中性假設(shè)下每年個(gè)人負(fù)債支出可節(jié)約850億。假設(shè)30%的存量按揭調(diào)降80bp，個(gè)人資金成本支出可節(jié)約850億。

對(duì)于銀行而言影響幾何？銀行業(yè)分析師普遍認(rèn)為影響有限。戴志鋒測(cè)算，對(duì)銀行息差影響為3bp，營(yíng)收影響為1.5%，利潤(rùn)影響3.3%。分板塊來看，受影響由大至小為大行、股份行、城商行、農(nóng)商行。國(guó)盛證券金融業(yè)分析師馬婷婷測(cè)算本次下調(diào)對(duì)銀行息差及收入影響相對(duì)較小。簡(jiǎn)單測(cè)算，若假設(shè)2022年末各家銀行存量房貸中執(zhí)行利率在LPR之上的占比在50%，這部分貸款利率調(diào)降60bps，對(duì)上市銀行息差影響在-4.6bps左右，對(duì)營(yíng)業(yè)收入影響約-1.8%。

存量房貸全面下調(diào)的可能性較低 不同地區(qū)、不同信用主體政策或不同

中金公司分析師認(rèn)為，如果央行提到“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時(shí)間、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等。

展望后續(xù)，戴志鋒認(rèn)為，存量房貸全面下調(diào)的可能性較低。他分析稱，目前住房貸款規(guī)模體量與2008年差距大，國(guó)內(nèi)住房貸款規(guī)模近40萬億，是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)定的基本盤。同時(shí)，“因城施策”實(shí)施多年，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。

另外，調(diào)整存量房貸利率目的之一為銀行緩解提前還款就壓力提供可行路徑，按揭客戶是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶類型之一，綜合收益高，合理的利率調(diào)降方案優(yōu)于客戶流失，并且人行強(qiáng)調(diào)要按照市場(chǎng)化、法治化原則；即優(yōu)質(zhì)客戶低風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)低收益的差異化定價(jià)，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優(yōu)。

戴志鋒總結(jié)道，預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預(yù)計(jì)針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個(gè)性化。

華鑫證券分析師楊芹芹預(yù)計(jì)，本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。