南京土地競拍遇冷 土地市場降溫

作為今年以來全國土地出讓金額超千億元的6個(gè)城市之一，南京在10月的最后一天迎來了土地拍賣市場的降溫。當(dāng)天，共有4幅地塊出讓競拍，結(jié)果均未達(dá)到最高限價(jià)，其中2幅宅地較區(qū)域最高價(jià)每平方米下降5000元。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然地價(jià)不直接決定房價(jià)，但很大程度上體現(xiàn)著社會(huì)資本的預(yù)期，其升溫或降溫，直接反映了資本情緒。地價(jià)不漲甚至出現(xiàn)下跌，說明開發(fā)商對后市謹(jǐn)慎，拿地的積極性也相應(yīng)降低。

值得注意的是，南京一、二手房市場降溫明顯。從2016年12月至今，當(dāng)?shù)貥鞘行路?a href="http://www.a5759.cn/price/" target="_blank">價(jià)格已是8個(gè)月回落、2個(gè)月持平，年內(nèi)累計(jì)下跌幅度超過1%；二手房價(jià)格同比漲幅已連降10個(gè)月，成交量相比去年9月已是“腰斬”。

競拍未現(xiàn)激烈場面

10月31日，南京迎來了今年第四季度的第二場土地拍賣會(huì)，共出讓4幅土地，其中秦淮區(qū)2幅、江寧區(qū)2幅，總出讓面積12.37萬平方米。4幅地塊中，3幅為住宅用地，出讓面積合計(jì)為10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關(guān)注，最高限價(jià)樓面價(jià)達(dá)每平方米35982元。

從拍賣結(jié)果看，4幅地塊最終全部出讓，成交總金額49.7億元。但從拍賣過程來看，以前動(dòng)輒上百輪競拍、甚至觸發(fā)最高限價(jià)靠搖號決定買家的情形沒有再現(xiàn)。此次競拍的4幅地塊中，一幅商業(yè)地塊以底價(jià)8.5億元成交，另外3幅宅地均未達(dá)到最高限價(jià)，競拍最激烈的只有33輪，少的僅僅23輪。

具體來看，江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經(jīng)過23輪和25輪競拍，被金茂和朗詩以12.2億元和14.8億元各自拿下，樓面地價(jià)分別為每平方米14702元和每平方米14435元，相比此前該區(qū)域最高樓面價(jià)每平方米19486元，意味著每平方米直降了約5000元。

而G59地塊為南京城中稀缺住宅用地，周邊豪宅眾多，新房均價(jià)在每平方米4、5萬元，因此備受關(guān)注。但其拍賣過程波瀾不驚，報(bào)名競價(jià)的只有7家房企，經(jīng)過33輪競拍，被中冶以14.2億元攬入懷中，成交樓面價(jià)為每平方米32544元。

此次拍賣，政府對房企開發(fā)樓盤的要求明顯提高。3幅宅地均要求裝配式建筑面積比例達(dá)100%，其中G59地塊建筑100%實(shí)行全裝修和成品交付。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京土地市場降溫值得關(guān)注，有一定的導(dǎo)向作用。開發(fā)商拿地成本下降，會(huì)間接影響到后續(xù)的房價(jià)，有可能在土地這個(gè)根源上抑制房價(jià)的持續(xù)上漲。

交易量持續(xù)下滑

在不斷調(diào)控之下，南京樓市的格局正在悄然改變，日光盤越來越少，有些新盤開始愁賣，各種開盤購房優(yōu)惠重現(xiàn)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江北純新盤三金鑫寧府首開250套房源，銷許均價(jià)每平方米25513元，時(shí)隔三個(gè)月仍沒賣完。江北明發(fā)香山郡加推60套毛坯房，銷許均價(jià)每平方米25098元，到目前只去化六成。

同時(shí)，各種購房優(yōu)惠再現(xiàn)。10月14日，江寧萬科和昌金域東方首次開盤，推出384套精裝房源，均價(jià)每平方米23857元。開盤當(dāng)天，開發(fā)商推出了多種優(yōu)惠：認(rèn)購成功后可享受總價(jià)減免5000元的優(yōu)惠；一次性付款或商業(yè)貸款并成功辦理的，可享受總價(jià)減10000元的優(yōu)惠。盡管如此，截至目前去化僅約七成。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份以來，南京共有20多家樓盤開盤，約一半以上沒有賣完。在此情形下，個(gè)別樓盤開始到熱點(diǎn)樓盤附近攬客，有的甚至開出總價(jià)3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，以吸引購房人。

縮量之下，價(jià)格開始松動(dòng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年12月份以來，南京房價(jià)已連續(xù)10個(gè)月停漲，其中8個(gè)月回落、2個(gè)月持平，年內(nèi)累計(jì)下跌幅度超過1%。

不過，南京熱點(diǎn)板塊的一些限價(jià)樓盤依然是供不應(yīng)求，一開盤就被搶光，但在限賣之下，其流動(dòng)性也在進(jìn)一步降低。

隨著市場的變化，一些開發(fā)商不再等待和觀望，開始加速開盤。10月最后一周，南京迎來了開盤潮，15家樓盤先后申領(lǐng)了銷售許可證，3000多套房源入市。預(yù)計(jì)11月份還將有近60家樓盤推出超1萬套新房。

和新房降溫一樣，南京的二手房市場亦明顯變冷。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，南京二手房共成交6161套，比8月份的8215套下降了2054套，比2016年9月的12569套則是下降一半以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份，南京二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比漲幅已連降10個(gè)月。

不少配套不成熟區(qū)域二手房開始賣不動(dòng)，一些二手房價(jià)過高區(qū)域成交量也在持續(xù)下滑。據(jù)房產(chǎn)中介透露，進(jìn)入10月，南京二手房市場明顯變冷，看房的人很少，一些投資客開始降價(jià)拋售。某樓盤一套239平方米的房子，原價(jià)1320萬元，現(xiàn)在賣1280萬元，總價(jià)直降40萬元。

房產(chǎn)中介人士認(rèn)為，南京二手房成交量下滑，主要是貸款政策不斷收緊，導(dǎo)致部分購房人放棄購房計(jì)劃。

業(yè)內(nèi)人士表示：“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位非常明確，無論對于開發(fā)商，還是購房者、投資客，抑或地方政府，在樓市進(jìn)入新周期的情況下，各方必須順勢而為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。