北京擬推25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房 產(chǎn)權(quán)比例分配受關(guān)注

10月13日，北京土地市場(chǎng)推出一宗位于海淀北部地區(qū)西北旺鎮(zhèn)亮甲店村村東的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。其出讓公告顯示，此宗地塊為R2二類居住用地，未來(lái)商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)58622元/平方米。

由于此前北京在相同區(qū)域推出了限價(jià)37800元/平方米的共有產(chǎn)權(quán)住房用地，兩宗地塊的價(jià)格差異，引發(fā)了各界對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)比例的關(guān)注。

根據(jù)9月30日實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。

由于針對(duì)這類共有產(chǎn)權(quán)住房的評(píng)估還沒(méi)有進(jìn)一步細(xì)則，因而仍具探索空間。相關(guān)專家認(rèn)為，科學(xué)合理地制定產(chǎn)權(quán)比例、定價(jià)機(jī)制，有利于北京構(gòu)建可持續(xù)的共有產(chǎn)權(quán)住房體系。

10月16日，北京市住建委稱，今后五年本市將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)健康運(yùn)行。

個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額最低50%

所謂“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊，是指這宗地塊將限定商品住房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)企業(yè)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。開(kāi)發(fā)商自持的商品住房面積，必須全部作為租賃住房，不得對(duì)外銷售。自持商品住房面積以外，剩下的均為普通商品住房。

值得關(guān)注的是，在9月30日，北京市曾集中推出4宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。其中，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)用地同樣位于西北旺站亮甲店村村東，與上述“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊屬于同一區(qū)域。

根據(jù)掛牌公告，這宗18萬(wàn)多平方米建筑規(guī)模的地塊，其居住建筑規(guī)模將全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售價(jià)格37800元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”。共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照5個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

因此，相同地段的兩宗地塊，3.8萬(wàn)元與5.8萬(wàn)元之間的價(jià)格差異，迅速引發(fā)了外界對(duì)于這宗地塊產(chǎn)權(quán)份額比例分配的猜想。

根據(jù)北京共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)比例設(shè)定的原則是“多出多得，少出少得”，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。共有產(chǎn)權(quán)住房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，盡管兩宗地塊屬于同地段，但二者在土地招拍掛時(shí)的銷售限價(jià)并不能準(zhǔn)確計(jì)算其產(chǎn)權(quán)比例。

他表示，一方面，北京市在評(píng)估確定了普通商品住房?jī)r(jià)格后，會(huì)在這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上打九折，確定出計(jì)算產(chǎn)權(quán)比例的“分母”，同時(shí)還有個(gè)人比例分檔就高原則等因素。另一方面，共有產(chǎn)權(quán)份額的比例確定，將以購(gòu)房者申購(gòu)時(shí)的周邊普通商品住房的價(jià)格來(lái)為基準(zhǔn)，這一價(jià)格與土地招拍掛時(shí)的限價(jià)相比，可能出現(xiàn)波動(dòng)。

此前，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目——朝陽(yáng)區(qū)錦都家園的搖號(hào)公告顯示，該項(xiàng)目單套住房的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為50%，北京市朝陽(yáng)區(qū)住房保障事務(wù)中心（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有剩余50%份額。

定價(jià)機(jī)制或可調(diào)整

不僅是產(chǎn)權(quán)份額比例，由于尚未有相關(guān)細(xì)則出爐，共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)體系，在一些專家看來(lái)也需要更加細(xì)致的研究。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓是有一定限制的，其和普通住房的本質(zhì)區(qū)別就是通過(guò)減少流動(dòng)性來(lái)?yè)Q取購(gòu)房成本的降低。

這一思路在北京共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)文件變動(dòng)中體現(xiàn)得更加明顯。9月20日公布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，與此前的征求意見(jiàn)稿相比，刪除了轉(zhuǎn)讓規(guī)定中的一條，即“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分”。

這也就意味著，在《暫行辦法》的有效期內(nèi)，政府持有產(chǎn)權(quán)份額“暫時(shí)”不能出手，共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有”性質(zhì)無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐纷》慨a(chǎn)權(quán)。不論是代持機(jī)構(gòu)購(gòu)買了個(gè)人部分的產(chǎn)權(quán)，還是個(gè)人將其產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓，都只能面向下一個(gè)有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭。

在張大偉看來(lái)，這一改動(dòng)使得共有產(chǎn)權(quán)住房的流動(dòng)性進(jìn)一步受限，流動(dòng)性會(huì)影響其估值，因此，目前的定價(jià)體系或許存在商榷余地。他表示，商品住房的最高抵押率是70%，共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)基準(zhǔn)，或者可以考慮這一數(shù)字。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，不論定價(jià)體系如何設(shè)定，考慮到北京的共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了解決住房“夾心層”的購(gòu)房需求，因此管理部門一方面需要通過(guò)定價(jià)區(qū)分不同需求人群，使得共有產(chǎn)權(quán)房可以真正解決中等收入的城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭和以年輕人為主的“新市民”群體的住房需求，另一方面，也需要衡量居民購(gòu)買力、政府收入、公共服務(wù)提供和城市運(yùn)營(yíng)之間的平衡問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。