樓市杠桿率上升暗藏風險 多個城市“打地鼠”

近期，包括北京、江蘇、廣東、浙江、江西等多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，對轄內(nèi)金融機構(gòu)開展專項檢查，要求機構(gòu)嚴查個人消費貸款違規(guī)流入樓市的情況。

很快，金融機構(gòu)作出反應，向消費貸產(chǎn)品用戶發(fā)出通知，“尊敬的客戶，感謝您辦理我行消費貸業(yè)務，為持續(xù)追蹤資金使用情況，現(xiàn)需您上傳相關(guān)消費憑證，請于2017年11月30日前通過我行信用卡網(wǎng)站完成憑證上傳。”

一如今年樓市各項調(diào)控措施的雷利風行，消費貸監(jiān)管措施讓多家金融機構(gòu)和購房者感到不安。此前利用消費貸名義套取房貸的金融機構(gòu)和購房者不僅被要求上傳憑證，還需要在申請下一筆購房貸款時還清之前的消費貸款。

著名經(jīng)濟學家宋清輝認為，嚴控消費貸正是監(jiān)管層的要求，“監(jiān)管層嚴查挪用消費貸款資金，一方面是為了防范房地產(chǎn)泡沫風險，另一方面則是為了引導銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟。”歸于樓市，嚴控消費貸則是為了降低居民杠桿率，防止**投機行為卷土重來。

嚴控消費貸，更像是樓市調(diào)控的一次“打地鼠”，在房地產(chǎn)長效機制尚未完全建立之時，針對**投機的市場行為，監(jiān)管部門通過對熱點城市和地區(qū)限購、限售、限貸等多種方式突擊調(diào)控，限購限制了**投機者的購買資格，限售則通過管控市場交易行為壓制了**投機者炒房的動機和熱情，至于限貸，對**投機者的資金來源進行嚴密管控，而嚴控消費貸正是其中一種。

如此閉環(huán)式的調(diào)控，才能實現(xiàn)近期國務院新聞辦發(fā)布會上，國家發(fā)展改革委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆所說的：“住房的基本屬性是消費，國家反對**投機性的取向不會變，但對于居民正常的住房要因地制宜、因城施策。相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮效果，特別是將會逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。”

杠桿率上升暗藏風險

居民杠桿率上升暗藏風險，消費貸換馬甲流入樓市則滋長和縱容了**投機行為。

9月27日，社科院國家金融與發(fā)展實驗室、國家資產(chǎn)負債表研究中心27日發(fā)布《二季度中國去杠桿進程報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》指出，二季度居民部門杠桿率依然延續(xù)上升趨勢，從一季度的46.1%上升至47.4%，上升了1.3個百分點，整個上半年上升了2.6個百分點。居民部門在全部實體經(jīng)濟中加杠桿的速度依然較快。

《報告》尤其指出，短期消費性貸款過快上升的現(xiàn)象值得警惕。今年上半年短期消費性貸款增長了0.9萬億元，余額同比增速達到32.7%。在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴、按揭貸款額度受到限制后，部分居民或以短期消費貸款的名義套出資金實際用于購房用途，“房*貸”、“首付貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的可能性增加。

事實上，由于消費貸款與按揭貸款的性質(zhì)有所不同，其利率與風險也相應大于按揭貸款，目前不少消費信貸是通過向用戶提供現(xiàn)金貸款的形式投放的，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供的無擔保、無*押的信用貸款，放大了未來可能的違約概率。由此所帶來的潛在風險應引起監(jiān)管當局的足夠重視。

多個城市“打地鼠”

就在《報告》發(fā)布的前后時間里，多個城市和監(jiān)管部門意識到了嚴控消費貸對于樓市去杠桿的重要性。而從各個城市監(jiān)管部門近期的密集發(fā)聲來看，嚴控消費貸、打擊樓市**投機行為、防止金融資源過度流入房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一項事關(guān)經(jīng)濟發(fā)展、金融穩(wěn)定、樓市健康、民生發(fā)展的重要工作。

對于國務院 “嚴格管控各類資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場”的指示精神，銀監(jiān)會高度重視，主要負責同志就加強消費信貸監(jiān)管專門作出批示、部署，銀監(jiān)會各派出機構(gòu)迅速行動，將消費信貸流入房地產(chǎn)市場情況作為監(jiān)管檢查重點，加大違規(guī)行為問責力度。

9月27日，河北省委書記趙克志主持的會議中提到：“要繼續(xù)精心、細心、用心抓好管控工作，完善差別化、常態(tài)化管控機制，嚴防炒房、炒地行為。要著眼于建立體制機制新高地，在人口、土地、房地產(chǎn)、投融資等方面，深入研究重大問題，強化政策創(chuàng)新。”

9月末，人民銀行重慶營管部和重慶銀監(jiān)局下發(fā)兩份文件，其一為人行重慶營管部貨幣信貸處下發(fā)的《關(guān)于報送消費貸相關(guān)材料的通知》，其二是人行會同銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。

10月10日深圳市金融工作會議上，省委常委、市委書記王偉中強調(diào)，“要始終把服務實體經(jīng)濟作為根本目的，著力建設科技金融深度融合先行區(qū)，增強金融服務實體經(jīng)濟實效性，防止金融資源過度流向房地產(chǎn)，更好促進經(jīng)濟和金融良性循環(huán)、健康發(fā)展。”

不過，《報告》預測，隨著房地產(chǎn)市場進一步回調(diào)及各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步發(fā)酵，未來房屋交易量存在下降趨勢，這是抑制居民部門杠桿率的主要因素。居民部門杠桿率的上升態(tài)勢將有所趨緩。

未來管控常態(tài)化 投機者腹背受敵

消費貸管控只是眾多樓市調(diào)控的一個單點，今年以來多地限購、限售、限貸的全方位調(diào)控才能實現(xiàn)樓市去杠桿，才能為房地產(chǎn)長效機制的建立贏得時間。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年9月份樓市政策發(fā)布密集，單月合計多達45個城市（含央行等部門）發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次。政策密集程度超過了2016年10月份。2017年以來，有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。

過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國歷史紀錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施。緊跟北京步伐，全國其他一線城市也先后發(fā)布了多輪調(diào)控政策。上海市將首付比例調(diào)高至35%，廣州率先推出“租售同權(quán)”，上海則率先推出“租賃住房用地”，建立住房長效機制。同時，杭州、南京、廈門、武漢、鄭州等二線熱點城市也紛紛跟進，推出各種限購措施。

上述樓市調(diào)控措施有力地打擊了炒房行為，也為剛需提供了大量的購房機會。對于炒房者來說，限售比限購更加致命，這意味著**產(chǎn)品不能及時變現(xiàn)，加之各大銀行嚴查消費貸、上調(diào)基準利率，炒房者的資金受到考驗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。