香港計劃更改210幅土地規(guī)劃 住宅七成是公營房屋

香港《長遠(yuǎn)房屋策略》2016年進(jìn)度報告推算，2017年至2026年度為期十年的長遠(yuǎn)房屋需求供應(yīng)目標(biāo)約為46萬個單位。視覺中國資料備受關(guān)注的“港人首置上車盤”計劃在10月11日《施政報告》中未公布細(xì)節(jié)，令市場普遍失望。上周末，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥參與香港電臺節(jié)目錄制，回應(yīng)聽眾關(guān)切時表示，施政報告中最難的部分是房屋政策，因為會牽一發(fā)動全身，需要平衡新舊政策，需要社會共識增加土地供應(yīng)，如果房屋政策的解讀不清晰，市場有可能出現(xiàn)不能預(yù)測的反應(yīng)。林鄭月娥上周三在做行政長官發(fā)言時表示，香港政府將以公私營混合發(fā)展方式推出港人首置上車盤，計劃明年年中公布“首置”計劃內(nèi)容。香港發(fā)展局局長黃偉綸在接受另一家香港電臺訪問時表示，香港住宅用地需求較嚴(yán)峻，特區(qū)政府過去一段時間找到210幅土地進(jìn)行改劃（變更土地規(guī)劃）工作，如果全部成功改劃，預(yù)計可提供31萬個住宅單位，其中七成是公營房屋。在210幅土地中有約25幅是近期物色到的，可以提供約6萬個單位，可見政府規(guī)劃重視滿足市民對公營房屋土地的殷切需求。

31萬個住宅單位中七成是公營房屋，也就是超過21萬個住宅單位是公營房屋，足可見香港政府進(jìn)取之心。香港《長遠(yuǎn)房屋策略》2016年進(jìn)度報告推算，2017年至2026年度為期十年的長遠(yuǎn)房屋需求供應(yīng)目標(biāo)約為46萬個單位。公私營房屋新供應(yīng)的比例繼為60:40，即公營房屋供應(yīng)目標(biāo)為28萬個單位，私營房屋供應(yīng)目標(biāo)為18萬個單位。

盡管如此，未來十年的規(guī)劃供應(yīng)依然難解香港當(dāng)下的燃眉之急。澎湃新聞了解到，截至2016年12月底，香港約有14.88萬名一般公屋申請者及13.35萬名配額及計分制下的非長者一人申請者。目前，一般申請者的平均輪候時間為4.7年。

來自中原地產(chǎn)一份最新的報告指出，租金不斷上升，香港居屋低價單位數(shù)量正隨之減少。2017年第三季居屋月租低于10000元的租盤主要來自北區(qū)。該季度居屋月租低于10000港元的租賃比例為11.0%，跟第二季的11.5%相若。預(yù)計香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，租金將會穩(wěn)步上升，2018年全港居屋月租低于10000港元的租盤比例或降至半成水平附近。

據(jù)香港文匯報報道，林鄭月娥坦言，“我必須承認(rèn)，是的，雖然現(xiàn)在我清楚闡釋我的房屋哲學(xué)，推出創(chuàng)新的想法，包括重置房屋階梯，但最終仍需要土地，才能完全滿足市民的渴望?，F(xiàn)時最困難的部分是，如何在取得社會共識下增加土地供應(yīng)，應(yīng)付香港現(xiàn)在及未來的需求。”

在節(jié)目上，有市民詢問能否確保農(nóng)業(yè)在香港可得到保障，不要改變農(nóng)地作為居住用途。林鄭月娥回應(yīng)指，不能承諾每寸農(nóng)地在香港可得以保存，因為這是很不現(xiàn)實的，并強(qiáng)調(diào)社會要平衡住屋及農(nóng)業(yè)的需要，因為土地在香港是有限的，“1100平方公里的香港土地，只有25%至26%是被發(fā)展作為不同用途，當(dāng)然很大部分是郊野公園土地，是受到法律保護(hù)的。”

被問及發(fā)展郊野公園邊陲土地問題，林鄭月娥指出，這只是其中一個土地來源，但在過去日子，每當(dāng)特區(qū)政府希望在維多利亞港以外尋找土地時，均會遇到反對聲音，期望社會可在“土地供應(yīng)專責(zé)小組”認(rèn)真討論，說明各種尋找土地方法的利弊，然后選用最合適的方法。

對于土地供應(yīng)不足，黃偉綸指出，210幅土地只能應(yīng)付六七年的房屋土地供應(yīng)，而且部分土地更改規(guī)劃需要時間，并要配置社區(qū)設(shè)施，若停止覓地工作，將出現(xiàn)土地不足問題，政府在更改規(guī)劃前會做好研究，確保交通配套及通風(fēng)等達(dá)標(biāo)。

他提到，日后的供應(yīng)要靠幾個大的新發(fā)展區(qū)，提供約22萬個單位，其中粉嶺北和古洞北新發(fā)展區(qū)可以供應(yīng)大約6萬個單位，但覓地工作仍然刻不容緩。

黃偉綸在節(jié)目后被問到發(fā)展商持有農(nóng)地數(shù)量及如何配合新市鎮(zhèn)發(fā)展，他指出，土地供應(yīng)專責(zé)小組列出的土地供應(yīng)選項中，包括利用私人發(fā)展商土地的可能性，專責(zé)小組其后會討論。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升10月15日指出，9月份香港主要三個區(qū)域(香港、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較8月份錄得上升，顯示二手樓市活躍，反映樓市氣氛旺盛，開發(fā)商積極推售新盤，加之剛需強(qiáng)大，刺激居民置業(yè)需求，帶動二手私人住宅登記上揚(yáng)。連續(xù)兩周微跌的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL，10月下旬預(yù)計將會重拾升軌，突破連續(xù)12周于160點(diǎn)左右徘徊的局面。而施政報告推出多項房屋政策，市場需時消化，對樓市的影響仍有待觀察。（CCL每周發(fā)布，它是基于中原地產(chǎn)的合約成交價編制的，用于反映香港最新的地產(chǎn)市場價格變動，包括大型單位、中小型單位和大型屋苑指數(shù)。指數(shù)的基期為1997年7月首周，基期指數(shù)定為100。）

此外，香港2017年前三季度價值500萬港元或以下的一手私人住宅買賣合約登記錄1662宗，總值66.31億港元。過去十年低價上車一手新盤交投大幅下降，由2007年的逾1萬宗水平，急跌至2017年全年估計約2000宗，跌幅約八成。

黃良升稱，可見香港樓價持續(xù)上升，與開發(fā)商推出新盤時定價走高有關(guān)。中原地產(chǎn)預(yù)計今年全年價值500萬港元或以下的一手買賣將比2011年的2305宗更低，這將創(chuàng)下1996年有記錄以來的22年歷史新低。

在二手住宅方面，中原地產(chǎn)預(yù)計，?今年全年價值500萬港元或以下的二手買賣同樣將創(chuàng)22年歷史新低。目前，香港新界區(qū)是上車盤的主要集中地，而香港島和九龍區(qū)500萬港元或以下的二手大型屋苑買賣已近乎絕跡。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港2017年前三季度價值500萬港元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄1.3165宗，總值481.18億港元。二手低價上車盤買賣走勢亦顯著向下，2010年超過9萬宗，近七年持續(xù)下跌，估計2017年全年約1.6萬宗，跌幅約八成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。