各地力推只租不售模式 深圳大幅偏向商辦和工業(yè)用地

因土地緊缺且謀求產業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。如今，即使是以商業(yè)、產業(yè)用地為主的城市更新項目，租賃也被放在顯眼位置。深圳此次推出自持型用地，很大程度上說明了當前深圳發(fā)展租賃市場的節(jié)奏在加快。

如今，全國各大城市都在紛紛推動房屋租賃方案落地。隨著“租”這個字越來越得到重視，“只租不售”的土地模式也將成為土地出讓的重要選項。在土地資源稀缺的深圳，也拉開了以“只租不售”方式招拍掛出讓居住用地的序幕。

全年期自持

深圳市土地房產交易中心近日發(fā)布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權，該地塊位于龍華民治街道，為二類居住用地。根據(jù)公告，本次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積，宗地項目建成后，宗地內租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。此外，按規(guī)定此次宗地將會配建人才住房27060平方米，競得人建成后無償移交，并由深圳市人才安居集團有限公司（市人才安居集團）代表市政府接收、運營、監(jiān)管等。

相比前期出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有創(chuàng)新變化。其中，項目建成后宗地內租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內須全年期（70年）自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點。據(jù)悉，項目竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關于租賃住房的相關規(guī)定，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。

與此同時，此次推出的居住用地限成交地價，該宗地掛牌起始價為人民幣7.77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%。當競買人報價達到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎上，競價轉為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。

此外，深圳市規(guī)土委還強調，要加強土地購置資金來源審查。其中，要求競買申請人在申請用地競買時提交《關于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

上一次深圳掛牌出讓居住用地已經是在2016年12月，位于深圳大鵬新區(qū)和坪山新區(qū)的兩塊居住用地分別被東莞市中駿房地產開發(fā)有限公司和碧桂園以6.8億元和22.8億元競得。由此可見，今年第四季度深圳土地市場終于拉開居住用地的出讓帷幕。雖然10月31日大鵬新區(qū)將出讓一宗土地，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，在業(yè)內人士看來，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴格來說才是深圳市今年出讓的首宗居住用地。

過去，即便深圳出讓土地的條件已經很嚴苛，眾多房企還是“搶破頭”。不過，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，整體來看此次推出的土地性質為非商品性，競爭應不至于太激烈，且有利于加大人才住房和租賃住房的供應量。

自持型用地

成新的“用地版本”

因土地緊缺且謀求產業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。如今，即使是以商業(yè)、產業(yè)用地為主的城市更新項目，租賃也被放在顯眼位置。

作為曾經的“中華第一倉”，羅湖區(qū)的筍崗片區(qū)目前正在進行大規(guī)模的城市更新。記者現(xiàn)場調查發(fā)現(xiàn)，招商蛇口的招商中環(huán)項目、深業(yè)泰富廣場以及寶能中心等許多城市更新項目正在緊張施工之中，由華潤主導的筍崗冷庫城市更新項目和中洲控股主導的長城國際物流中心更新項目卻出現(xiàn)長時間“停滯”現(xiàn)象。不過，羅湖區(qū)城市更新局近日發(fā)布了關于《羅湖區(qū)筍崗街道筍崗冷庫城市更新單元規(guī)劃調整（草案）》以及《羅湖區(qū)筍崗片區(qū)長城國際物流用地更新單元規(guī)劃調整（草案）》的公示，其中筍崗冷庫城市更新項目在原規(guī)劃批復基礎上增配建筑面積為21250平方米的保障性住房和建筑面積為11200平方米的人才公寓，長城國際物流中心更新項目在原規(guī)劃批復基礎上新增加人才公寓11000平方米。

其實，“只租不售”的土地模式已經在多地出現(xiàn)。就在今年7月，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。隨后，上海市規(guī)劃和國土資源管理局網站發(fā)布公告，掛牌出讓涉及徐匯區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)3個地區(qū)的幾幅國有建設用地使用權，均屬“黃金地段”。根據(jù)公告，地塊土地用途為租賃住房。

9月中旬，廣州公共資源交易網掛出一宗宅地公告，明確指出項目建成后必須全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。與此同時，項目將用于建設工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經廣州市黃埔區(qū)政府審核同意。9月底，杭州市國土資源局、杭州市公共資源交易中心掛牌出讓一宗租賃住房用地，項目建成后“只租不售”，這也是杭州推出的首宗租賃住房用地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，深圳此次推出自持型用地，很大程度上說明了當前深圳發(fā)展租賃市場的節(jié)奏在加快，這也使得此類租賃房源更具有信號意義，即后續(xù)自持型用地或成為發(fā)展租賃市場的一種占主流的“用地版本”。深圳本身土地資源相對稀缺，對于此類土地的供應而言會逐漸在深圳郊區(qū)進行，此類房源對于影響深圳住房市場的房源以及引導居住者租房都有積極的作用，也有利于對沖深圳當前的高房價。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。