眾房企轉(zhuǎn)型瞄上地產(chǎn)業(yè)外五大板塊

目前，房企在多元化轉(zhuǎn)型時主要有幾個思路，第一是做金融，這幾乎是房企尤其是大房企必涉足的領域；第二是在房地產(chǎn)業(yè)務的基礎上，探索消費升級領域的多元化，其中醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化旅游，這幾大板塊，是房企集中探索的區(qū)域

房企已經(jīng)不再滿足于蓋房子和賣房子，進行多元化探索成為很多房企主動或被動的選擇。

有的企業(yè)甚至通過更名來宣告自己不再是一家單純的地產(chǎn)商，如恒大在去年把企業(yè)名稱從恒大地產(chǎn)改為中國恒大。在其2016年年報中恒大明確表示，2016年年底，集團完成了金融、健康、文化旅游領域的多元化產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務業(yè)”的轉(zhuǎn)型。

法治周末記者梳理2017年上半年銷售額排名前十房企的過往財報和公開資料發(fā)現(xiàn)，碧桂園、萬科、恒大、保利地產(chǎn)、綠地、中海、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福、金地這十家企業(yè)都在進行多元化轉(zhuǎn)型，銷售額排名前20名的房企中，萬達、綠城、招商、世茂、旭輝在主業(yè)外探索的動作也比較多。

此外，多元化并非大企業(yè)獨有，銷售額排名在20名以后的泰禾、遠洋、陽光城、金茂、石榴集團都是多元化戰(zhàn)略的擁躉者。

然而，房地產(chǎn)業(yè)之外的行業(yè)千千萬，哪些領域才是房企進行多元化探索時最愿意觸碰的板塊？

北京睿信致成管理顧問有限公司董事總經(jīng)理郝炬告訴法治周末記者，目前，房企在多元化轉(zhuǎn)型時主要有幾個思路，第一是做金融，這幾乎是房企尤其是大房企必涉足的領域；第二是在房地產(chǎn)業(yè)務的基礎上，探索消費升級領域的多元化，其中醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文旅這幾大板塊，是房企集中探索的區(qū)域。

金融業(yè)務近乎大房企標配

能有效支撐企業(yè)利潤

梳理2017年上半年銷售額排名前十的房企的公開資料可以發(fā)現(xiàn)，除了中海地產(chǎn)未明確表示會在金融領域做多元化探索外，其余九家企業(yè)都在進行著金融業(yè)的運作。

今年上半年房企銷售額排名出現(xiàn)了一些變動，前十名單中龍湖和金地擠進名單，萬達和綠城被擠出，被擠出前十名的萬達和綠城也在金融行業(yè)舉動頻頻。

金融已經(jīng)被不少房企視為地產(chǎn)業(yè)外的主要業(yè)務板塊。

恒大明確表示，其布局是以地產(chǎn)為基礎，金融、健康為兩翼；保利也制定了“以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務為翼”的“一主兩翼”戰(zhàn)略；綠地集團的發(fā)展戰(zhàn)略則是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費”等多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展。

在2017恒大集團年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印甚至明確要求，年內(nèi)金融集團要實現(xiàn)參股、控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。

中國指數(shù)研究院曾對2016年地產(chǎn)金融融合的情況進行分析，其發(fā)現(xiàn)，入股銀行、保險機構、成立股權投資公司成為2016年房企參與金融業(yè)務的主要方式。除此之外，發(fā)起設立小額貸款、資管服務機構、股權私募基金等也是地產(chǎn)企業(yè)進入金融的新業(yè)務方向。

僅在2016年一年，恒大出資100億元成了盛京銀行第一大股東，泛海增持民生銀行后重返民生銀行十大股東之列；新城控股和海印股份也相繼發(fā)起成立保險公司，泛海甚至斥資約27億美元收購紐交所上市的美國 大型綜合金融保險集團Genworth Financial Inc.的全部已發(fā)行股份。在今年上半年，泰禾還收購了香港的大新人壽。

“房企為何會做金融？地產(chǎn)行業(yè)本身對資金的需求比較大，進軍金融行業(yè)后，可以為房企增加融資渠道，降低融資成本，未來的趨勢是，只要房企達到一定的規(guī)模，金融布局就會是必然的；而且在未來，金融行業(yè)除了可以輔助房企的地產(chǎn)主業(yè)外，還可以在房企多元化過程中承擔投資人角色，發(fā)力更多的業(yè)務領域。”郝炬認為。

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉還認為，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整情況下，金融行業(yè)對房企在利潤上的反哺作用也很大。

法治周末記者梳理多家上市房企的財報發(fā)現(xiàn)，綠地集團開展的金融業(yè)務目前已經(jīng)對集團利潤形成了很大的支撐。綠地集團2016年的財報，綠地集團全年的利潤總額為144億元，大金融板塊的全年實現(xiàn)利潤總額為39億元，占比將近30%。

綠地的金融業(yè)務較為廣泛，其2017年的半年報顯示，公司在嚴控風險的前提下，積極推進債權業(yè)務，開拓股權業(yè)務，強化資產(chǎn)管理和資本運作，布局創(chuàng)新金融，旗下目前有四家傳統(tǒng)小貸公司，一家互聯(lián)網(wǎng)小貸公司，一家財富管理公司，兩家金融資產(chǎn)交易中心，兩家公司取得私募牌照并按規(guī)定完成備案，還在積極推進各類主題投資基金的發(fā)起設立工作。

醫(yī)養(yǎng)教育潛力大

現(xiàn)階段盈利仍是問題

據(jù)法治周末記者不完全統(tǒng)計，龍頭房企中，萬科、恒大、碧桂園、綠地、萬達、綠城、保利、融創(chuàng)等都已在或表態(tài)要在醫(yī)療、養(yǎng)老等大健康領域進行布局。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著國人經(jīng)濟水平的提高，對養(yǎng)老和醫(yī)療尤其是高端養(yǎng)老和醫(yī)療的需求越來越大，這成為很多房企布局醫(yī)養(yǎng)領域的初衷。

“我國是老年人口最多的國家，尤其是高齡長者、部分失能以及失能老人的基數(shù)更大，但截至目前幾乎沒有專業(yè)、全面的機構能夠滿足全齡長輩的養(yǎng)老需求。”遠洋集團相關負責人則如此告訴法治周末記者其開展養(yǎng)老業(yè)務的原因。

在嚴躍進看來，擁有強大客戶群體的開發(fā)商在醫(yī)養(yǎng)領域開拓市場時還有一定的客戶基礎優(yōu)勢。

“在養(yǎng)老和教育領域的摸索與萬科的主業(yè)是直接相關的，我們服務了超過1000萬的業(yè)主，接近380萬到400萬戶家庭，我們應該給他們提供養(yǎng)老和教育的服務。”萬科董事會主席郁亮在2017年中期業(yè)績推介會上說道，養(yǎng)老方面萬科已經(jīng)做了181個項目，有五種不同類型的模式，包括日間照料中心、社區(qū)中心、全托中心以及老人持續(xù)健康維護等。

閩系開發(fā)商泰禾在今年9月份推出了“泰禾+”戰(zhàn)略。泰禾集團副總裁、泰禾北京區(qū)域總經(jīng)理張晉元表示，隨著生活水平的提高，醫(yī)療、健康、教育等是大部分客戶的剛性需求，所以在過去兩三年時間里，泰禾加大了在這些方面的努力和發(fā)展。

泰禾醫(yī)療健康管理營銷總監(jiān)約翰.基斯扎克透露，泰禾目前在國內(nèi)收購了三家醫(yī)院，并在籌備23個健康管理中心，還引入了國外的一些高端醫(yī)療資源。

“東方華人又是很愿意在教育上投入的，且教育產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)主業(yè)會有很好的業(yè)務互動，給樓盤帶來溢價效應，所以，教育也成為越來越多房企布局的目標。”郝炬說。

張宏偉曾經(jīng)做過測算，優(yōu)質(zhì)教育導入樓盤后，相應樓盤的價格會比周邊樓盤高出10%至15%。

“而且如果房企旗下有好的教育資源，拿地時也相對容易，政府對這樣的企業(yè)是比較歡迎的。”張宏偉補充道。

根據(jù)公開資料，龍頭房企中已經(jīng)在教育領域有動作的企業(yè)包括萬科、恒大、碧桂園、綠地、萬達、保利等。

這些企業(yè)所做的業(yè)務各不相同，碧桂園主要是做小學到高中的教育，萬科的教育版圖則覆蓋了全日制教育、四點半教育和戶外營地教育。

郝炬介紹道，目前在教育領域做的比較好的房企是碧桂園，其旗下的教育品牌博實樂教育已經(jīng)成功上市。

不過，郝炬也表示，醫(yī)療、養(yǎng)老和教育這三大塊都是需要前期大量投入但回收期較慢的領域，尤其是醫(yī)療和教育，目前，房企布局的效果主要是體現(xiàn)相關行業(yè)和主業(yè)的協(xié)同作用。

“開發(fā)商這么做主要是圖個未來。”郝炬認為。

關于在醫(yī)養(yǎng)教育板塊布局的盈利前景，郁亮在2017中期業(yè)績推介會上還坦言，養(yǎng)老和教育業(yè)務的商業(yè)模式是什么，如何讓這部分業(yè)務持續(xù)盈利還是大問題，萬科還在摸索之中。

“毫無疑問這些業(yè)務的潛力特別巨大，如果現(xiàn)在不去摸索，等別人摸索出來我們再摸索就趕不上去了。”郁亮說道。

也因而，郁亮把養(yǎng)老和教育業(yè)務稱為萬科的摸索業(yè)務。

關于在養(yǎng)老板塊規(guī)劃和盈利能力，記者亦采訪了遠洋集團。該集團相關負責人表示，遠洋集團從2009年開始涉足養(yǎng)老業(yè)務，在對國內(nèi)外市場進行研究后，公司認為“服務才是養(yǎng)老關鍵”，認定了服務型養(yǎng)老地產(chǎn)模式，并逐步形成養(yǎng)老服務品牌“椿萱茂”，為處于活力、獨立、協(xié)助、失智、護理五種不同健康狀態(tài)的長者打造相應的產(chǎn)品線。

談及養(yǎng)老業(yè)務是否實現(xiàn)了盈利，該負責人未直接回復，只是表示：“目前，養(yǎng)老業(yè)務在全國布局與產(chǎn)品線擴展方面正進入加速期，已儲備7209張床位，2020年，養(yǎng)老業(yè)務規(guī)模將增至20000張床位，實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣10億元。”

文旅項目是細活兒

開發(fā)商要有服務基因

根據(jù)公開資料，目前恒大、萬達、萬科、綠地、融創(chuàng)、泰禾、華僑城、魯能、世茂等都已在文旅方面有很多產(chǎn)業(yè)。

有的企業(yè)通過自己開發(fā)的形式涉足文旅，有的企業(yè)則通過收購進行布局。近一年來房企在文旅行業(yè)最受關注的動作幾乎都與融創(chuàng)有關，一是融創(chuàng)花150億元收購樂視的部分股權，這項投資目前尚處于虧損狀態(tài)，但孫宏斌在多個場合表示，大文娛領域?qū)⑹侨趧?chuàng)未來重點布局的方面；二是融創(chuàng)花400多億元收購萬達旗下13個文旅項目91%的股權，萬達選擇性的退和融創(chuàng)的進也成為行業(yè)人士熱議的話題。

萬達近些年在文旅行業(yè)的投資規(guī)模比較大，涉足的領域也比較廣泛，萬達官網(wǎng)的資料顯示，其文娛業(yè)務版圖囊括了電影院線、影視制作、電影發(fā)行，萬達甚至投資經(jīng)營了財經(jīng)類周刊《華夏時報》和《大眾電影》雜志。

除此之外，主題樂園在近年來也受到開發(fā)商青睞，華僑城打造了歡樂谷，萬達打造了萬達樂園，世茂旗下有茂險王，恒大也在今年宣布未來將在國內(nèi)打造15個恒大童世界，主要面向2至15歲的少兒，規(guī)劃中每個恒大童世界相當于迪士尼的1.5倍。

張宏偉告訴記者，有了文旅內(nèi)容的導入，開發(fā)商也可以更方便拿地，文旅項目周邊的項目也可以更好出售。

“但開發(fā)商在文旅領域的投入，還和住房需求滿足以后的新需求釋放有關，尤其是在吃喝玩樂等方面。打造更有創(chuàng)意和體驗感的項目，應成為房企重點關注的內(nèi)容。”嚴躍進認為。

在接受法治周末記者采訪時，有受訪者就表示，一些開發(fā)商所打造的主題樂園，從外觀打造上看并不夠高端，體驗上感覺和國外的迪斯尼樂園等還有一些差距，而從創(chuàng)意上來看，國內(nèi)的不少文旅項目的特色也并不夠突出，同質(zhì)化比較嚴重。

郝炬也提醒到，現(xiàn)在文旅板塊很多開發(fā)商都在做，但是文旅產(chǎn)業(yè)不是花錢就可以做好的，需要做體驗，是細活，一個主題樂園蓋好了，還需要由很成熟的團隊做后期運營，文旅板塊要想做得好，還需要企業(yè)有服務基因。

公開資料顯示，有不少開發(fā)商已經(jīng)注重在細節(jié)和體驗上打動消費者。比如，泰禾最近在北京市立水橋開業(yè)的泰禾影院就稱要“打造空氣質(zhì)量最好的影院”，在影院的所有地方都配備了新風系統(tǒng)，適合大人帶著小孩去看電影。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。