兩部門聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“帶押過戶”，有助于進(jìn)一步激發(fā)樓市活力

多地試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”模式，將得到進(jìn)一步推廣和深化。

日前，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知指出，在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

“帶押過戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

通知指出，要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)前，全國(guó)已有33個(gè)省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”，二手房“帶押過戶”已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要手段。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策明確，各地應(yīng)以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”，這說明過去各地“帶押過戶”的試點(diǎn)和案例已獲得了認(rèn)可，也具備了推廣的可能。

“相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)文，將‘帶押過戶’進(jìn)一步向全國(guó)推廣，且首次由中央部委提出，展現(xiàn)出對(duì)這一模式的認(rèn)可及大范圍推行的決心。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示。

據(jù)悉，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

其一，新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

其二，新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

其三，抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

通知指出，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

陳霄指出，從政策內(nèi)容來看，其中存在不少亮點(diǎn)。一方面，推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，再將該模式逐步推廣至其他市縣，充分體現(xiàn)出以點(diǎn)帶面、循序漸進(jìn)的特征。另一方面，推動(dòng)住宅不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是本次政策較為新穎的探索，而當(dāng)前很多城市提出的“帶押過戶”，主要是以二手住宅市場(chǎng)為主力戰(zhàn)場(chǎng)。

“在住宅市場(chǎng)充分實(shí)行這一模式后，再逐步向其他業(yè)態(tài)及領(lǐng)域推廣，擴(kuò)大了‘帶押過戶’的適用范圍，將使該政策變得更加全面。”陳霄補(bǔ)充道。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從各地實(shí)際推進(jìn)情況看，“帶押過戶”對(duì)于降低二手房交易成本的作用較為明顯。

“近期各地二手房交易的復(fù)蘇，其中一部分原因與‘帶押過戶’政策的推進(jìn)有關(guān)系。該政策不僅對(duì)推動(dòng)二手房市場(chǎng)交易有著重要意義，對(duì)以二手房帶動(dòng)一手房的交易也具有積極的作用。因此該政策的推廣，將有助于進(jìn)一步激發(fā)樓市活力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。