樓市調(diào)控重心轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間

“9·30”政策落地一年后 百余城市跟進(jìn)收緊樓市

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長(zhǎng)期

近日，8月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居首的桂林發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求加強(qiáng)相關(guān)調(diào)控措施，包括第三套及以上住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿(mǎn)2年才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)所涉及房源重新銷(xiāo)售的價(jià)格不得高于上次合同備案價(jià)格等。此前幾天，石家莊、重慶、南寧等七城同時(shí)收緊調(diào)控。

自去年“9·30”樓市政策落地以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年，迄今為止，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市跟進(jìn)。從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商，再到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對(duì)量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸。

顯效 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫

2016年9月30日，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水。迄今為止的一年間，全國(guó)有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比，涉及面廣，“基本上涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括土地供應(yīng)、房屋銷(xiāo)售，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)融資端與購(gòu)房人購(gòu)房端的金融調(diào)控等，而且力度遠(yuǎn)超以往調(diào)控”。

在各地調(diào)控措施不斷升級(jí)的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，逐步回歸穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的有50多個(gè)城市，超過(guò)4%的多達(dá)11個(gè)，同比漲幅超過(guò)20%的城市有12個(gè)。其中，合肥、廈門(mén)同比漲幅高達(dá)47%，南京為43%，上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。二手房?jī)r(jià)格方面，合肥同比上漲50.1%，北京同比上漲40.5%，上海同比上漲37.4%，廈門(mén)同比上漲37%，深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。

一年后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地，已沒(méi)有同比漲幅超過(guò)20%的城市。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，2016年“9·30”政策出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)迅速降溫，交易量在去年最后三個(gè)月穩(wěn)定下滑。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的基調(diào)確立下來(lái)后，調(diào)控不斷收緊，交易量下滑趨勢(shì)延續(xù)到2017年。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的調(diào)控，效果不斷顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了抑制，今年8月，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。同時(shí)，去庫(kù)存進(jìn)度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

生變 房地產(chǎn)租賃時(shí)代正在開(kāi)啟

2016年年底，中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。

今年5月，住建部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月，住建部等九部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。再度明確購(gòu)租并舉，租售同權(quán)。隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，正式開(kāi)啟我國(guó)租房時(shí)代。

方正證券分析師任澤平表示，截至目前，我國(guó)已有20余個(gè)省份出臺(tái)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。

庫(kù)存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給，庫(kù)存壓力大的省份則強(qiáng)調(diào)利用好存量用地。多數(shù)省份允許改建商品房用于租賃，并加快培育專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓?gòu)并舉型。

以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠占一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占比21.7%。上海新五年的供地計(jì)劃，商品房用地2000公頃，租賃用地也達(dá)1700公頃。

針對(duì)13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望通過(guò)改革試點(diǎn)，到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

轉(zhuǎn)向 調(diào)控思路漸從短期走向長(zhǎng)期

過(guò)去多年，雖然歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，但在很多炒房者的眼里，低價(jià)購(gòu)房、高價(jià)賣(mài)出以賺取暴利，是他們熱衷房地產(chǎn)投資的主要原因，甚至有上市公司通過(guò)賣(mài)房保殼，讓住房背離了居住屬性。此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購(gòu)、限貸，而是通過(guò)去杠桿、限售、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式，形成房?jī)r(jià)閉環(huán)，壓縮房地產(chǎn)牟利空間，促使住房真正回歸居住屬性。

將于9月30日正式實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購(gòu)房所占份額，退出方式以及價(jià)格。除了購(gòu)買(mǎi)資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是，共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。在交易方面，上述辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。若購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購(gòu)。也可按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

此外，購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。這意味著，只要名下有新添住房，共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

康俊亮表示，按照市場(chǎng)化原則確定購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額的方式，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實(shí)處，使保障對(duì)象有房可住。同時(shí)，可以保證保障對(duì)象分享基于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，但又有效避免了保障對(duì)象謀取不合理利益，大大壓縮了謀利空間。

除了北京，雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價(jià)空間。據(jù)介紹，雄安新區(qū)的房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，要滿(mǎn)足各種不同消費(fèi)群體的需求，不留炒作空間，實(shí)行租售并舉的住房政策。

值得注意的是，雄安新區(qū)將執(zhí)行積分購(gòu)房，租賃十年后可進(jìn)行積分購(gòu)房，但買(mǎi)房后在一定期限內(nèi)禁止賣(mài)出。同時(shí)，房屋出售時(shí)，政府具有回購(gòu)優(yōu)先權(quán)，其回購(gòu)價(jià)格僅略高于同期銀行本息的價(jià)格回購(gòu)，避免房屋頻繁“倒手”推高房?jī)r(jià)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了打擊炒房的閉環(huán)——從平臺(tái)租或買(mǎi)，最后再賣(mài)給平臺(tái)，中間消滅了大幅溢價(jià)的空間。

“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長(zhǎng)期?！笨悼×帘硎荆瑥姆康禺a(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度，建立分類(lèi)調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。