樓市整治:三四千億消費貸違規(guī)流入 多地銀監(jiān)局出手

曾有一個“購房鄙視鏈”的段子廣為流傳：“全款的往里走，按揭的不要堵在門口，公積金的把小黃車挪走”。

但實際上，處在這條鄙視鏈頂端的全款買房的人，很多卻是“偽全款”，他們偽裝的一個重要手段，就是以消費貸款的名義從銀行獲得資金后，將錢違規(guī)用于購房，但這條路子正在被監(jiān)管部門圍追堵截。

本輪整頓是動了真格的

近期，包括北京、江蘇、廣東、浙江、江西等多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，對轄內(nèi)金融機構(gòu)開展專項檢查，要求機構(gòu)嚴查個人消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)的情況。

與此同時，監(jiān)管部門也對金融機構(gòu)放松消費貸用途把關(guān)采取高壓打擊態(tài)勢，9月14日，郵儲銀行杭州市分行因個人消費貸款挪用于購房等原因被處以65萬元罰款；今年6月，大連銀監(jiān)局也因“貸后管理不到位，導(dǎo)致個人消費貸款被挪用”對多家機構(gòu)連開數(shù)張罰單。

本輪監(jiān)管部門再次圍堵消費貸違規(guī)購房，主要原因是今年以來個人消費貸增勢過猛引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。不過，嚴查消費貸資金違規(guī)使用此前也有，本輪專項整頓是動真格，還只是一時“上上弦”，就要看后續(xù)監(jiān)管部門和金融機構(gòu)的做法。

多地密集發(fā)文開展消費貸專項檢查

江西銀監(jiān)局

9月26日，江西銀監(jiān)局發(fā)布公告稱，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行緊急下發(fā)《關(guān)于加強個人非按揭類貸款管理防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的通知》，督促轄內(nèi)銀行業(yè)進一步加強個人非按揭類貸款管理，嚴防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。同時，緊急部署開展個人非按揭類貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)市場檢查。

《通知》要求，轄內(nèi)各商業(yè)銀行全面梳理、核查截至2017年9月20日，單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業(yè)務(wù)、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經(jīng)營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規(guī)進入購房領(lǐng)域問題。對自查查實確有個人貸款違規(guī)流入購房領(lǐng)域的商業(yè)銀行，必須于2017年底前完成整改工作。

除江西外，其他多地的監(jiān)管部門近日也對轄內(nèi)銀行業(yè)下發(fā)類似要求。

北京銀監(jiān)局

北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，自查業(yè)務(wù)范圍包括個人消費貸款（20萬元以上）、個人經(jīng)營性貸款（100萬元以上）以及信用卡透支情況。

江蘇銀監(jiān)局

江蘇銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行綜合運用征信、首付款流水審查等方式，掌握借款人首付款真實的資金來源，對無法查實首付款來源的客戶，應(yīng)要求借款人提供未使用商業(yè)性借款資金充當(dāng)首付款的書面誠信保證，經(jīng)查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記入征信不良記錄。

廣東銀監(jiān)局

廣東銀監(jiān)局要求嚴禁個人消費貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款等行為；原則上不發(fā)金額超過100萬元或期限超過10年的個人綜合消費貸款。

浙江銀監(jiān)局

浙江銀監(jiān)局近日也召開“進一步規(guī)范個人貸款”專題監(jiān)管會議，要求轄內(nèi)銀行業(yè)重點針對個人貸款特別是個人消費貸款、住房抵押貸款、信用卡大額透支和大額提現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)、個人住房按揭貸款首付資金等開展自查，并要實現(xiàn)“三個全覆蓋”，即各類銀行機構(gòu)全覆蓋、各地市全覆蓋、各類個人貸款業(yè)務(wù)全覆蓋。

央行深圳市中心支行

另據(jù)媒體報道，央行深圳市中心支行下發(fā)通知表示，近期轄內(nèi)銀行個人其他消費貸款（指個人住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款以外的無特定用途的消費貸款）大幅增長，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，可能對房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負面影響，要求銀行審慎發(fā)放個人其他消費貸款。

隨后，有銀行要求個人其他消費貸款期限最長不超過5年，不得以未解除抵押的房產(chǎn)作抵押（二次抵押）發(fā)放個人消費貸款。

約3000-4000億消費貸違規(guī)入市

多地監(jiān)管部門之所以集中圍堵消費貸違規(guī)購房，主要是因為監(jiān)管部門注意到今年以來消費貸款非理性的暴增。

而消費貸款增長是否合理，也很容易通過與其他經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如社會消費品零售總額、汽車銷量等）對比來發(fā)現(xiàn)其中的“貓膩”。

易居研究院研究員王夢雯表示，通過新增消費貸與社會零售額同比走勢的對比可以看到，二者出現(xiàn)明顯偏離，說明新增加的貸款沒有流入社會零售品消費。8月，新增短期消費貸款雖然同比下行，但環(huán)比依舊保持上升態(tài)勢。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，居民部門短期貸款出現(xiàn)爆發(fā)式增長。今年1-8月，居民部門短期貸款新增1.28萬億元，遠超去年全年8305億元新增短期貸款的總額。與此同時，A股上市銀行2017年中報顯示，今年以來銀行消費貸款規(guī)模均有不同程度的增長，其中，個人按揭貸款“大戶”建設(shè)銀行上半年個人消費貸款較上年末增加830.37 億元，增幅高達110.66%。

“今年以來，部分地區(qū)和機構(gòu)個人消費貸款，尤其是不指明用途的個人其他消費貸款增長過快，其中部分金額大、期限長的消費貸款用途與消費屬性不匹配，存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況?！北本┮槐O(jiān)管部門人士對券商中國記者稱。

江西銀監(jiān)局方面表示，今年1-8月江西省社會消費品零售總額同比增幅低于個人消費貸款增幅5.16個百分點，表明轄內(nèi)一定程度上存在個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入購房領(lǐng)域的現(xiàn)象，在進一步放大居民杠桿風(fēng)險的同時，削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。

海通證券宏觀分析師姜超也表示，以往居民的短期貸款主要是汽車貸款，然而今年前七個月的國內(nèi)汽車銷量沒有增長，這意味著居民短貸激增，其中一部分很可能流入了房地產(chǎn)市場。

至于究竟有多少消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)，不少研報預(yù)估這一數(shù)字大約在3000-4000億左右。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國居民短期消費貸款流入樓市現(xiàn)象研究》報告顯示，按照社會零售額同比走勢估算，3月以來新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費貸款總額30%。

另據(jù)德意志銀行近日發(fā)布的內(nèi)部報告預(yù)估，中國三成新增消費貸流向房地產(chǎn)市場。該報告稱，近期中國短期消費貸款同比增長35%，占貸款凈增額的10%，消費需求的增長帶動消費貸款增長的比重約為三分之二，而剩余三分之一（約4000億元）則進入了房地產(chǎn)市場。

為何消費貸違規(guī)使用屢禁不止？

實際上，本輪監(jiān)管圍堵消費貸違規(guī)使用并非第一次，此前也有過多次類似的專項檢查，但為何消費貸違規(guī)入房市、股市的事情一直屢禁不止？

一國有大行個金部人士對券商中國記者表示，由于貸后監(jiān)管難度大，銀行實際上很難準確掌握貸出去的資金的最終真實用途，這也就是導(dǎo)致了不少人鉆空子，違規(guī)使用消費貸資金購房。

該大行人士稱，銀行只能監(jiān)控本行內(nèi)部資金流向的全流程，但資金只要轉(zhuǎn)入其他銀行，就無法繼續(xù)追蹤。所以違規(guī)使用消費貸資金的貸款申請人，通常是偽造消費合同或經(jīng)營合同，銀行將受托支付的貸款直接打到合同對手方的賬戶中，對方再通過其他渠道把錢轉(zhuǎn)給貸款申請人，就可以自由使用這筆資金了。

“銀行自查的內(nèi)容主要是看貸款審核資料是否齊全，對資料真實性的把關(guān)是否嚴格，但對資金的真實使用情況是很難準確掌握的。”上述國有大行人士稱。

人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼稱對券商中國記者表示，首付貸、房抵貸違規(guī)用來買房的現(xiàn)象一直存在，近期又卷土重來則主要與今年以來銀行的個人房貸政策收緊有關(guān)，本質(zhì)是一種金融供給的收緊。  

券商中國記者了解到，目前大部分銀行推出的個人抵押消費貸款的年化利率在6%-7%左右，且多數(shù)資金的使用方式較為靈活，可以隨借隨還；相比之下，目前二套房按揭貸款利率為基準利率上浮10%或20%，即5.39%或5.88%，與個人抵押貸款的利率相差不大，在當(dāng)前個人按揭貸款放款時間拉長的情況下，就有人選擇通過抵押貸款來加杠桿買房。

“受到信貸規(guī)模控制、房地產(chǎn)政策收緊的影響，個人按揭貸款到位的時間確實相對拉長。我最近問過房產(chǎn)中介，目前市面上建行和另外一家銀行按揭貸款的放款時間在同業(yè)中還算快的，但就這樣最短也需要2個月左右的時間?！苯ㄐ懈毙虚L龐秀生在建行半年報發(fā)布會上稱。

不僅個人房貸到位時間拉長，上半年銀行將個人房貸的絕大部分額度都分配給了首套房，相應(yīng)的，二套房的房貸申請難度更是難上加難。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年25家上市銀行的個人房貸余額較去年底漲幅為10.89%，這與去年同期35%的增幅相比大幅降低。北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度，轄內(nèi)銀行機構(gòu)發(fā)放的執(zhí)行“317新政”的個人住房貸款中，支持剛需群體購房的首套房貸款占比超過七成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。