樓市整治:三四千億消費(fèi)貸違規(guī)流入 多地銀監(jiān)局出手

曾有一個(gè)“購(gòu)房鄙視鏈”的段子廣為流傳：“全款的往里走，按揭的不要堵在門(mén)口，公積金的把小黃車(chē)挪走”。

但實(shí)際上，處在這條鄙視鏈頂端的全款買(mǎi)房的人，很多卻是“偽全款”，他們偽裝的一個(gè)重要手段，就是以消費(fèi)貸款的名義從銀行獲得資金后，將錢(qián)違規(guī)用于購(gòu)房，但這條路子正在被監(jiān)管部門(mén)圍追堵截。

本輪整頓是動(dòng)了真格的

近期，包括北京、江蘇、廣東、浙江、江西等多地監(jiān)管部門(mén)下發(fā)通知，對(duì)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展專項(xiàng)檢查，要求機(jī)構(gòu)嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)的情況。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)也對(duì)金融機(jī)構(gòu)放松消費(fèi)貸用途把關(guān)采取高壓打擊態(tài)勢(shì)，9月14日，郵儲(chǔ)銀行杭州市分行因個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購(gòu)房等原因被處以65萬(wàn)元罰款；今年6月，大連銀監(jiān)局也因“貸后管理不到位，導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用”對(duì)多家機(jī)構(gòu)連開(kāi)數(shù)張罰單。

本輪監(jiān)管部門(mén)再次圍堵消費(fèi)貸違規(guī)購(gòu)房，主要原因是今年以來(lái)個(gè)人消費(fèi)貸增勢(shì)過(guò)猛引起了監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。不過(guò)，嚴(yán)查消費(fèi)貸資金違規(guī)使用此前也有，本輪專項(xiàng)整頓是動(dòng)真格，還只是一時(shí)“上上弦”，就要看后續(xù)監(jiān)管部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)的做法。

多地密集發(fā)文開(kāi)展消費(fèi)貸專項(xiàng)檢查

江西銀監(jiān)局

9月26日，江西銀監(jiān)局發(fā)布公告稱，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行緊急下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非按揭類(lèi)貸款管理防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，督促轄內(nèi)銀行業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人非按揭類(lèi)貸款管理，嚴(yán)防借款人通過(guò)非按揭渠道違規(guī)融資用于購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無(wú)明確用途的貸款。同時(shí)，緊急部署開(kāi)展個(gè)人非按揭類(lèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查。

《通知》要求，轄內(nèi)各商業(yè)銀行全面梳理、核查截至2017年9月20日，單筆貸款金額10萬(wàn)元及以上的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、單筆貸款金額50萬(wàn)元及以上的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款以及單筆貸款金額10萬(wàn)元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實(shí)際用途，重點(diǎn)核查是否存在違規(guī)進(jìn)入購(gòu)房領(lǐng)域問(wèn)題。對(duì)自查查實(shí)確有個(gè)人貸款違規(guī)流入購(gòu)房領(lǐng)域的商業(yè)銀行，必須于2017年底前完成整改工作。

除江西外，其他多地的監(jiān)管部門(mén)近日也對(duì)轄內(nèi)銀行業(yè)下發(fā)類(lèi)似要求。

北京銀監(jiān)局

北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，自查業(yè)務(wù)范圍包括個(gè)人消費(fèi)貸款（20萬(wàn)元以上）、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款（100萬(wàn)元以上）以及信用卡透支情況。

江蘇銀監(jiān)局

江蘇銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源，對(duì)無(wú)法查實(shí)首付款來(lái)源的客戶，應(yīng)要求借款人提供未使用商業(yè)性借款資金充當(dāng)首付款的書(shū)面誠(chéng)信保證，經(jīng)查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記入征信不良記錄。

廣東銀監(jiān)局

廣東銀監(jiān)局要求嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資以及支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款等行為；原則上不發(fā)金額超過(guò)100萬(wàn)元或期限超過(guò)10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。

浙江銀監(jiān)局

浙江銀監(jiān)局近日也召開(kāi)“進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人貸款”專題監(jiān)管會(huì)議，要求轄內(nèi)銀行業(yè)重點(diǎn)針對(duì)個(gè)人貸款特別是個(gè)人消費(fèi)貸款、住房抵押貸款、信用卡大額透支和大額提現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)、個(gè)人住房按揭貸款首付資金等開(kāi)展自查，并要實(shí)現(xiàn)“三個(gè)全覆蓋”，即各類(lèi)銀行機(jī)構(gòu)全覆蓋、各地市全覆蓋、各類(lèi)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)全覆蓋。

央行深圳市中心支行

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，央行深圳市中心支行下發(fā)通知表示，近期轄內(nèi)銀行個(gè)人其他消費(fèi)貸款（指?jìng)€(gè)人住房貸款、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款以外的無(wú)特定用途的消費(fèi)貸款）大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負(fù)面影響，要求銀行審慎發(fā)放個(gè)人其他消費(fèi)貸款。

隨后，有銀行要求個(gè)人其他消費(fèi)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，不得以未解除抵押的房產(chǎn)作抵押（二次抵押）發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。

約3000-4000億消費(fèi)貸違規(guī)入市

多地監(jiān)管部門(mén)之所以集中圍堵消費(fèi)貸違規(guī)購(gòu)房，主要是因?yàn)楸O(jiān)管部門(mén)注意到今年以來(lái)消費(fèi)貸款非理性的暴增。

而消費(fèi)貸款增長(zhǎng)是否合理，也很容易通過(guò)與其他經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（如社會(huì)消費(fèi)品零售總額、汽車(chē)銷(xiāo)量等）對(duì)比來(lái)發(fā)現(xiàn)其中的“貓膩”。

易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，通過(guò)新增消費(fèi)貸與社會(huì)零售額同比走勢(shì)的對(duì)比可以看到，二者出現(xiàn)明顯偏離，說(shuō)明新增加的貸款沒(méi)有流入社會(huì)零售品消費(fèi)。8月，新增短期消費(fèi)貸款雖然同比下行，但環(huán)比依舊保持上升態(tài)勢(shì)。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，居民部門(mén)短期貸款出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。今年1-8月，居民部門(mén)短期貸款新增1.28萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超去年全年8305億元新增短期貸款的總額。與此同時(shí)，A股上市銀行2017年中報(bào)顯示，今年以來(lái)銀行消費(fèi)貸款規(guī)模均有不同程度的增長(zhǎng)，其中，個(gè)人按揭貸款“大戶”建設(shè)銀行上半年個(gè)人消費(fèi)貸款較上年末增加830.37 億元，增幅高達(dá)110.66%。

“今年以來(lái)，部分地區(qū)和機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款，尤其是不指明用途的個(gè)人其他消費(fèi)貸款增長(zhǎng)過(guò)快，其中部分金額大、期限長(zhǎng)的消費(fèi)貸款用途與消費(fèi)屬性不匹配，存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。”北京一監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)券商中國(guó)記者稱。

江西銀監(jiān)局方面表示，今年1-8月江西省社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅低于個(gè)人消費(fèi)貸款增幅5.16個(gè)百分點(diǎn)，表明轄內(nèi)一定程度上存在個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入購(gòu)房領(lǐng)域的現(xiàn)象，在進(jìn)一步放大居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果。

海通證券宏觀分析師姜超也表示，以往居民的短期貸款主要是汽車(chē)貸款，然而今年前七個(gè)月的國(guó)內(nèi)汽車(chē)銷(xiāo)量沒(méi)有增長(zhǎng)，這意味著居民短貸激增，其中一部分很可能流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

至于究竟有多少消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)，不少研報(bào)預(yù)估這一數(shù)字大約在3000-4000億左右。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)居民短期消費(fèi)貸款流入樓市現(xiàn)象研究》報(bào)告顯示，按照社會(huì)零售額同比走勢(shì)估算，3月以來(lái)新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。

另?yè)?jù)德意志銀行近日發(fā)布的內(nèi)部報(bào)告預(yù)估，中國(guó)三成新增消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。該報(bào)告稱，近期中國(guó)短期消費(fèi)貸款同比增長(zhǎng)35%，占貸款凈增額的10%，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)消費(fèi)貸款增長(zhǎng)的比重約為三分之二，而剩余三分之一（約4000億元）則進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為何消費(fèi)貸違規(guī)使用屢禁不止？

實(shí)際上，本輪監(jiān)管?chē)孪M(fèi)貸違規(guī)使用并非第一次，此前也有過(guò)多次類(lèi)似的專項(xiàng)檢查，但為何消費(fèi)貸違規(guī)入房市、股市的事情一直屢禁不止？

一國(guó)有大行個(gè)金部人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，由于貸后監(jiān)管難度大，銀行實(shí)際上很難準(zhǔn)確掌握貸出去的資金的最終真實(shí)用途，這也就是導(dǎo)致了不少人鉆空子，違規(guī)使用消費(fèi)貸資金購(gòu)房。

該大行人士稱，銀行只能監(jiān)控本行內(nèi)部資金流向的全流程，但資金只要轉(zhuǎn)入其他銀行，就無(wú)法繼續(xù)追蹤。所以違規(guī)使用消費(fèi)貸資金的貸款申請(qǐng)人，通常是偽造消費(fèi)合同或經(jīng)營(yíng)合同，銀行將受托支付的貸款直接打到合同對(duì)手方的賬戶中，對(duì)方再通過(guò)其他渠道把錢(qián)轉(zhuǎn)給貸款申請(qǐng)人，就可以自由使用這筆資金了。

“銀行自查的內(nèi)容主要是看貸款審核資料是否齊全，對(duì)資料真實(shí)性的把關(guān)是否嚴(yán)格，但對(duì)資金的真實(shí)使用情況是很難準(zhǔn)確掌握的。”上述國(guó)有大行人士稱。

人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼稱對(duì)券商中國(guó)記者表示，首付貸、房抵貸違規(guī)用來(lái)買(mǎi)房的現(xiàn)象一直存在，近期又卷土重來(lái)則主要與今年以來(lái)銀行的個(gè)人房貸政策收緊有關(guān)，本質(zhì)是一種金融供給的收緊。  

券商中國(guó)記者了解到，目前大部分銀行推出的個(gè)人抵押消費(fèi)貸款的年化利率在6%-7%左右，且多數(shù)資金的使用方式較為靈活，可以隨借隨還；相比之下，目前二套房按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%或20%，即5.39%或5.88%，與個(gè)人抵押貸款的利率相差不大，在當(dāng)前個(gè)人按揭貸款放款時(shí)間拉長(zhǎng)的情況下，就有人選擇通過(guò)抵押貸款來(lái)加杠桿買(mǎi)房。

“受到信貸規(guī)模控制、房地產(chǎn)政策收緊的影響，個(gè)人按揭貸款到位的時(shí)間確實(shí)相對(duì)拉長(zhǎng)。我最近問(wèn)過(guò)房產(chǎn)中介，目前市面上建行和另外一家銀行按揭貸款的放款時(shí)間在同業(yè)中還算快的，但就這樣最短也需要2個(gè)月左右的時(shí)間?！苯ㄐ懈毙虚L(zhǎng)龐秀生在建行半年報(bào)發(fā)布會(huì)上稱。

不僅個(gè)人房貸到位時(shí)間拉長(zhǎng)，上半年銀行將個(gè)人房貸的絕大部分額度都分配給了首套房，相應(yīng)的，二套房的房貸申請(qǐng)難度更是難上加難。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年25家上市銀行的個(gè)人房貸余額較去年底漲幅為10.89%，這與去年同期35%的增幅相比大幅降低。北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度，轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放的執(zhí)行“317新政”的個(gè)人住房貸款中，支持剛需群體購(gòu)房的首套房貸款占比超過(guò)七成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。