孟曉蘇：房地產(chǎn)信托投資基金在中國成功時(shí)間不會(huì)太久

“未來的房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，所以現(xiàn)在不是要壓房?jī)r(jià)，而是想辦法在房?jī)r(jià)上漲的情況下解決好不同層級(jí)的低收入家庭的住房問題。按照中央要求加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其中一個(gè)重要供給就是政府要供給住房，政府負(fù)責(zé)建立廉租住房公寓體系。”9月18日，由中國房地產(chǎn)報(bào)社、中房智庫主辦的“將中國房地產(chǎn)改革進(jìn)行到底·中國房地產(chǎn)界25年榮譽(yù)殿堂暨特色小鎮(zhèn)難點(diǎn)剖析會(huì)議與高峰論壇”上，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇發(fā)表主題演講。

作為房改方案的設(shè)計(jì)者之一，孟曉蘇對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。他表示，房改19年來，我國房地產(chǎn)投資增加38倍，拉動(dòng)GDP總量增長(zhǎng)將近10倍。房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。而完善住房制度，需要堅(jiān)持改革，孟曉蘇呼吁，盡快建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

    1998年房改帶來百業(yè)繁榮 住房改革遠(yuǎn)未結(jié)束

住房制度改革帶來百業(yè)繁榮，住房制度改革是大家經(jīng)歷的中國重要變革，改革開放的時(shí)候，我國人均住房面積只有2平方米到4平方米。溫家寶總理曾引證了這個(gè)數(shù)據(jù)，講全家五口人住在只有9平方米的住房，人均不到2平方米。1980年4月2日，鄧小平的一次講話使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來重大轉(zhuǎn)變。鄧小平說：房子是可以賣的。在長(zhǎng)期的規(guī)劃中必須把建筑業(yè)放在重要的地位。建筑業(yè)發(fā)展起來就可以解決大量的人口問題，就可以多蓋房子，更好地滿足城鄉(xiāng)人民的需要。要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城鎮(zhèn)居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。

這次談話奠定了房地產(chǎn)的重要產(chǎn)業(yè)地位，也拉開了房改的大幕。上世紀(jì)90年代孟曉蘇領(lǐng)導(dǎo)的房改課題組提出住房建設(shè)可以成為國民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，并提出要培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，以及效仿美國提出“一套住房和一臺(tái)車”的中國夢(mèng)。

這些方案，推動(dòng)了1998年這場(chǎng)全國轟轟烈烈的住房制度改革。這一年，根據(jù)國務(wù)院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市場(chǎng)全面啟動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房制度同步建立，最終形成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本制度框架。

孟曉蘇認(rèn)為，正是這場(chǎng)轟轟烈烈的住房制度改革，才啟動(dòng)了國內(nèi)巨大內(nèi)需，并依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了100多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并使得住房、汽車成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新產(chǎn)業(yè)之一，成功推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

房改帶來的更是人們居住環(huán)境的翻天變化。房改之后，中國的居民居住條件更加舒適寬敞，人們生活更有尊嚴(yán)，2016年全國居民人均住房建筑面積達(dá)到40.8平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年房改之初的3000多億元，增長(zhǎng)到2016年的13.5萬億元，增長(zhǎng)了38倍，由此拉動(dòng)了中國GDP增長(zhǎng)了將近10倍。

中國住房制度改革遠(yuǎn)未結(jié)束。孟曉蘇認(rèn)為，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)亟待建立的是房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

  樓市短期調(diào)控不可行 要加快建立長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)急需長(zhǎng)效機(jī)制，孟曉蘇在多個(gè)場(chǎng)合多次呼吁。長(zhǎng)效機(jī)制的建立，將有效防止中國樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。2008年至今近10年間中國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)歷了幾輪反復(fù)調(diào)控，給國民經(jīng)濟(jì)帶來損失的同時(shí)，其結(jié)果卻是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。

孟曉蘇指出，2008年中國房地產(chǎn)業(yè)曾陷于低迷狀態(tài)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到損害；2014年到2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的下滑造成了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的下滑，使得中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了L型走勢(shì)。這個(gè)時(shí)期如果丟掉了房地產(chǎn)這個(gè)火車頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力會(huì)不足，這些觀點(diǎn)被中央接受，于是，半年之后即2015年底，中央出臺(tái)了化解房地產(chǎn)庫存，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的正確指導(dǎo)意見。到了去年年底，中央再一次強(qiáng)調(diào)要去庫存，要因城因地施策，三四線城市要解決房地產(chǎn)過多的問題。

“持續(xù)一年多的政策轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟(jì)明顯回升，現(xiàn)在呈現(xiàn)的是U字型的反彈，而不再是L型。但樓市短期調(diào)控的后果是什么？造成一段時(shí)間房屋銷售下降，國民經(jīng)濟(jì)承受不了，又放開，房?jī)r(jià)立刻漲上去，銷售額漲上去。這樣的調(diào)控方式怎么能行？所以中央要求堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。”孟曉蘇強(qiáng)調(diào)。

孟曉蘇表示，房?jī)r(jià)上漲的一二線城市，因?yàn)樽》坎蛔悖侠碓黾幼≌玫?，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，才能保持平穩(wěn)健康的發(fā)展。同時(shí)，不忘推進(jìn)房地產(chǎn)改革，包括推動(dòng)以滿足農(nóng)民工進(jìn)城作為新市民為出發(fā)點(diǎn)的新的住房制度改革。沒有進(jìn)城的人怎么辦？農(nóng)村的建設(shè)需要城市資金的支持，現(xiàn)在出臺(tái)的培育特色小鎮(zhèn)，就是要把城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資的力量，引到農(nóng)村去，建設(shè)1000個(gè)特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村，這不是去房地產(chǎn)化，這都是房地產(chǎn)。

    建議政府把租賃房收益權(quán) 也完全讓給居民

“完善住房制度，需要堅(jiān)持改革。”孟曉蘇指出。

這些年房地產(chǎn)調(diào)控中的迷茫，調(diào)控中指導(dǎo)思想的失誤，在孟曉蘇看來，原因在于房?jī)r(jià)上漲給人們帶來的顧慮。房?jī)r(jià)能不能下降？總體上降不下來。1987年到現(xiàn)在，30年來房?jī)r(jià)平均每年上漲11%，雖然個(gè)別城市可能會(huì)有波動(dòng)，但總體上都在上漲。房?jī)r(jià)使得購房家庭財(cái)產(chǎn)大幅度升值，這是房地產(chǎn)給人們帶來的福音。但同時(shí)還要考慮，能不能保證低收入者住房。

孟曉蘇認(rèn)為，未來的房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，所以現(xiàn)在不是要壓房?jī)r(jià)，而是想辦法在房?jī)r(jià)上漲情況下解決好不同層級(jí)低收入家庭的住房問題，按照總書記要求加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一是制度供給，二是管理供給，三是創(chuàng)新供給。其中，一個(gè)重要供給就是政府要供給住房，建立廉租住房公寓體系。

除了推動(dòng)保障房建設(shè)，還要加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，可以降低購房壓力，使得工薪層可以用比較低的價(jià)格，購買到和周邊高價(jià)房一樣的房屋，孟曉蘇認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房是房改以來最有意義的制度創(chuàng)新。

供給側(cè)改革還強(qiáng)調(diào)租購并舉。孟曉蘇建議，租購并舉就要租購?fù)瑱?quán)，推動(dòng)租賃房的建設(shè)，土地不能太貴，既然是有這么多的農(nóng)村建設(shè)用地，就應(yīng)該考慮用農(nóng)村建設(shè)用地的地基價(jià)解決租賃房的問題。“我們?cè)?005年、2007年都給中央提過這方面建議，2008年在重慶展開了試點(diǎn)，還是很成功的?，F(xiàn)在各地推動(dòng)的是用農(nóng)村建設(shè)用地來建設(shè)租賃房，和現(xiàn)在法律沒有什么障礙，允許租賃?！?/p>

孟曉蘇還建議，提高租售比，讓現(xiàn)在的租賃房能上市融資、證券化?！敖ㄗh共有產(chǎn)權(quán)住房政策升級(jí)化，政府把租賃房收益權(quán)也完全讓給居民，自己放棄租金的收益權(quán)，因?yàn)檎梢允兆赓U稅，稅率從17%到25%。這樣房?jī)r(jià)增值的好處，居民和政府同樣能享受，把政府的資金補(bǔ)貼到居民身上，這樣還有利于發(fā)展REITs產(chǎn)品創(chuàng)新。

孟曉蘇是國內(nèi)最早推動(dòng)REITs發(fā)展的行動(dòng)者?！白C監(jiān)會(huì)和財(cái)政部發(fā)文推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)基金、信托基金REITs的發(fā)展，相關(guān)部門都開始行動(dòng)起來了。我相信REITs在中國成功的時(shí)間不會(huì)太久了，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)30多年，今后我們要繼續(xù)推動(dòng)改革，讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?！泵蠒蕴K表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。