改善型置業(yè)升溫 貴陽樓市平穩(wěn)回暖

3月30日，針對改善性置業(yè)需求而出臺的樓市“組合拳”重磅落入市場：二套房最低首付降至40%；公積金貸款首付比例下調(diào)；二手房營業(yè)稅免征期縮短至2年，全面鼓勵自住和改善型住房消費。如今，樓市新政出臺即將“滿月”，貴陽市場是否效應(yīng)初顯？購房者對新政的“敏感度”怎樣？最佳“換房”時機是否已悄然而至？記者就這些問題展開了調(diào)查采訪。

市場反應(yīng)：改善型買家表現(xiàn)活躍

4月24日，中鐵逸都國際置業(yè)顧問周治梅分別在項目接待了兩組洋房客戶和一組別墅客戶，三組客戶都有典型的改善性置業(yè)需求。周治梅告訴記者，近期到訪的置業(yè)客戶改善型需求群體所占比例明顯增加，除此之外置業(yè)者的選房周期也明顯縮短，過去一組客戶從初次到訪至實際成交的周期普遍在一個月左右，而現(xiàn)在這一周期縮短至了1-2周。據(jù)了解，該項目在“3·30”新政出臺后，100平方米以上高層及洋房產(chǎn)品成交量均出現(xiàn)了小幅提升。

中心區(qū)項目中天未來方舟相關(guān)負責(zé)人表示，自系列新政出臺后，該項目改善型產(chǎn)品成交量呈現(xiàn)出上升趨勢，成交量同比上漲幅度約在9%左右，短期內(nèi)項目價格保持平穩(wěn)。作為綜合性樓盤，未來方舟豐富的產(chǎn)品線亦涵蓋了高層中大戶型、花園洋房等改善型居住產(chǎn)品，政策因素明顯促進了樓盤交易的活躍性。

處于客戶儲備期的新項目中鐵閱山湖銷售主管李吉春表示，針對改善型置業(yè)的地產(chǎn)新政出臺后，每天該項目的自然到訪人數(shù)由此前的8-9組，增加到了現(xiàn)在的15組左右，其中改善型購房群體對產(chǎn)品總價的接受度有所提升，對項目環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、區(qū)域配套甚至開發(fā)商品牌的考量都更加精細。

據(jù)了解，一季度作為房地產(chǎn)市場的常規(guī)淡季，開發(fā)商推出的各種促銷活動也較少，隨著政策的出臺，4月份開始，不少本地開發(fā)商圍繞改善型房源進行主題營銷，如中渝第一城大平墅樣板間開放、美的林城時代推出升級版洋房產(chǎn)品、中鐵逸都國際推出特價洋房、碧桂園推出低首付別墅等，均起到了不同程度吸納客源、提升成交的效果。

置業(yè)調(diào)查：換房置業(yè)“加速進行時”

采訪中，記者隨機對各在售樓盤現(xiàn)場置業(yè)者進行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，家庭成員增多、老房面臨拆遷、居住配套需求、生活品質(zhì)提升需求等是導(dǎo)致近年來眾多貴陽市民面臨升級換房的主要因素。

家住花溪大道的黃女士目前居住的是一套80多平方米的多層步梯房，住房面積有限、缺乏綠化休閑環(huán)境、物管服務(wù)不到位是黃女士選擇換房的原因?！耙恢毕Ｍ麚Q一套面積大點、環(huán)境好點的住房，但因為是第二套房，六成首付所帶來的換房壓力還是比較大，換房后裝修等系列問題也會接踵而來，而現(xiàn)在二套房首付降到四成，首付節(jié)省下來的10多萬元正好可以用于后期裝修，加上銀行利率前后下調(diào)了幾次，很多樓盤針對改善性購房還有優(yōu)惠促銷活動，我覺得現(xiàn)在買房時機應(yīng)該比較成熟了，所以抱著早買早享受的想法，看到合適的房源就會擇機出手?！秉S女士表示。

此外，營業(yè)稅免征期“5改2”也直接刺激了部分市民“賣一買一”的換房需求。4月初，中渝置地在旗下項目推出了“以舊換新”置業(yè)模式，由房開牽頭幫助業(yè)主縮短二手房交易周期、減少二手房交易流程，業(yè)主再通過售房資金輕松實現(xiàn)升級置業(yè)。中渝萬錦城銷售經(jīng)理汪艷告訴記者，之所以會推出這樣的營銷模式，是由于項目前期接觸的不少購房者，均存在“出售老房，換購新房”的置業(yè)考慮，但主要的阻力在于已有住房短期內(nèi)難以順利出手，導(dǎo)致沒有足夠的資金重新入手新房，“以舊換新”置業(yè)方案推出后項目電話咨詢及現(xiàn)場到訪客戶數(shù)量均大幅上升，也說明這一營銷舉措充分調(diào)和了換房群體老房交易的“瓶頸”。

調(diào)查表明，在政策的引導(dǎo)刺激下，本地不少換房群體紛紛加速了入市步伐，前期的市場觀望情緒逐漸消除。

新政+促銷：換房或迎最佳時機

新政的接連出臺、開發(fā)商為加速存量去化而推出的種種促銷手段，再加上房價的種種支撐因素，業(yè)內(nèi)人士認為，近期貴陽改善型置業(yè)群體或迎來換房的最佳時機。

中天城投集團執(zhí)行總裁張智分析認為，近期出臺的一系列房地產(chǎn)政策將直接降低改善型置業(yè)群體的換房成本，因此對市場形成了有利的消費引導(dǎo)。從實際產(chǎn)品來看，改善型居住需求的增加，對市場產(chǎn)品本身有了更高的要求，未來改善型置業(yè)群體的關(guān)注點必定會在環(huán)境、容積率、社區(qū)配套、教育、康體、物業(yè)等更多方面，開發(fā)商在激烈的行業(yè)競爭之下，也會在產(chǎn)品上精心升級以適應(yīng)市場需求。當(dāng)前市場上改善型產(chǎn)品日趨豐富，房價尚處于政策前期的平穩(wěn)階段，開發(fā)商也紛紛趁政策窗口期的機會推出各種促銷活動，相信近期改善型住宅的供應(yīng)和銷售都會達到一個新的活躍周期，改善型購房家庭也有望迎來最佳購房時機。

受“買漲不買跌”消費心態(tài)的影響，房價的漲跌趨勢依然是決定著不少改善型購房群體是否出手的重要決策依據(jù)。中國中鐵置業(yè)集團貴州公司董事長董鐵軍分析認為，當(dāng)前貴陽房價已具備了多重支撐因素，首先人口的遷移趨勢正從一線城市回歸到二三線城市，貴陽在全省具備較高的首位度，人口增量帶來市場需求的上升；其次根據(jù)去年年初出臺的地方政策，嚴格控制新建項目容積率、合理調(diào)節(jié)土地釋放，使得貴陽房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系逐漸趨于合理和健康；第三，大貴陽建設(shè)，產(chǎn)業(yè)升級所帶來的人口“紅利”，同樣為房地產(chǎn)市場帶來了新的增量；第四，高鐵時代人流量的變化將帶來新的資金流，貴陽的氣候優(yōu)勢、資源優(yōu)勢正不斷釋放，這一系列都為貴陽房價形成了有力支撐。同樣，對房價預(yù)期信心的回升，也會形成更多的改善性置業(yè)群體打破觀望，加速入市，為市場形成良好的交易氛圍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。