改善型置業(yè)升溫 貴陽(yáng)樓市平穩(wěn)回暖

3月30日，針對(duì)改善性置業(yè)需求而出臺(tái)的樓市“組合拳”重磅落入市場(chǎng)：二套房最低首付降至40%；公積金貸款首付比例下調(diào)；二手房營(yíng)業(yè)稅免征期縮短至2年，全面鼓勵(lì)自住和改善型住房消費(fèi)。如今，樓市新政出臺(tái)即將“滿月”，貴陽(yáng)市場(chǎng)是否效應(yīng)初顯？購(gòu)房者對(duì)新政的“敏感度”怎樣？最佳“換房”時(shí)機(jī)是否已悄然而至？記者就這些問(wèn)題展開了調(diào)查采訪。

市場(chǎng)反應(yīng)：改善型買家表現(xiàn)活躍

4月24日，中鐵逸都國(guó)際置業(yè)顧問(wèn)周治梅分別在項(xiàng)目接待了兩組洋房客戶和一組別墅客戶，三組客戶都有典型的改善性置業(yè)需求。周治梅告訴記者，近期到訪的置業(yè)客戶改善型需求群體所占比例明顯增加，除此之外置業(yè)者的選房周期也明顯縮短，過(guò)去一組客戶從初次到訪至實(shí)際成交的周期普遍在一個(gè)月左右，而現(xiàn)在這一周期縮短至了1-2周。據(jù)了解，該項(xiàng)目在“3·30”新政出臺(tái)后，100平方米以上高層及洋房產(chǎn)品成交量均出現(xiàn)了小幅提升。

中心區(qū)項(xiàng)目中天未來(lái)方舟相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自系列新政出臺(tái)后，該項(xiàng)目改善型產(chǎn)品成交量呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，成交量同比上漲幅度約在9%左右，短期內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格保持平穩(wěn)。作為綜合性樓盤，未來(lái)方舟豐富的產(chǎn)品線亦涵蓋了高層中大戶型、花園洋房等改善型居住產(chǎn)品，政策因素明顯促進(jìn)了樓盤交易的活躍性。

處于客戶儲(chǔ)備期的新項(xiàng)目中鐵閱山湖銷售主管李吉春表示，針對(duì)改善型置業(yè)的地產(chǎn)新政出臺(tái)后，每天該項(xiàng)目的自然到訪人數(shù)由此前的8-9組，增加到了現(xiàn)在的15組左右，其中改善型購(gòu)房群體對(duì)產(chǎn)品總價(jià)的接受度有所提升，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、區(qū)域配套甚至開發(fā)商品牌的考量都更加精細(xì)。

據(jù)了解，一季度作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常規(guī)淡季，開發(fā)商推出的各種促銷活動(dòng)也較少，隨著政策的出臺(tái)，4月份開始，不少本地開發(fā)商圍繞改善型房源進(jìn)行主題營(yíng)銷，如中渝第一城大平墅樣板間開放、美的林城時(shí)代推出升級(jí)版洋房產(chǎn)品、中鐵逸都國(guó)際推出特價(jià)洋房、碧桂園推出低首付別墅等，均起到了不同程度吸納客源、提升成交的效果。

置業(yè)調(diào)查：換房置業(yè)“加速進(jìn)行時(shí)”

采訪中，記者隨機(jī)對(duì)各在售樓盤現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)者進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，家庭成員增多、老房面臨拆遷、居住配套需求、生活品質(zhì)提升需求等是導(dǎo)致近年來(lái)眾多貴陽(yáng)市民面臨升級(jí)換房的主要因素。

家住花溪大道的黃女士目前居住的是一套80多平方米的多層步梯房，住房面積有限、缺乏綠化休閑環(huán)境、物管服務(wù)不到位是黃女士選擇換房的原因?！耙恢毕Ｍ麚Q一套面積大點(diǎn)、環(huán)境好點(diǎn)的住房，但因?yàn)槭堑诙追?，六成首付所帶?lái)的換房壓力還是比較大，換房后裝修等系列問(wèn)題也會(huì)接踵而來(lái)，而現(xiàn)在二套房首付降到四成，首付節(jié)省下來(lái)的10多萬(wàn)元正好可以用于后期裝修，加上銀行利率前后下調(diào)了幾次，很多樓盤針對(duì)改善性購(gòu)房還有優(yōu)惠促銷活動(dòng)，我覺得現(xiàn)在買房時(shí)機(jī)應(yīng)該比較成熟了，所以抱著早買早享受的想法，看到合適的房源就會(huì)擇機(jī)出手?！秉S女士表示。

此外，營(yíng)業(yè)稅免征期“5改2”也直接刺激了部分市民“賣一買一”的換房需求。4月初，中渝置地在旗下項(xiàng)目推出了“以舊換新”置業(yè)模式，由房開牽頭幫助業(yè)主縮短二手房交易周期、減少二手房交易流程，業(yè)主再通過(guò)售房資金輕松實(shí)現(xiàn)升級(jí)置業(yè)。中渝萬(wàn)錦城銷售經(jīng)理汪艷告訴記者，之所以會(huì)推出這樣的營(yíng)銷模式，是由于項(xiàng)目前期接觸的不少購(gòu)房者，均存在“出售老房，換購(gòu)新房”的置業(yè)考慮，但主要的阻力在于已有住房短期內(nèi)難以順利出手，導(dǎo)致沒有足夠的資金重新入手新房，“以舊換新”置業(yè)方案推出后項(xiàng)目電話咨詢及現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶數(shù)量均大幅上升，也說(shuō)明這一營(yíng)銷舉措充分調(diào)和了換房群體老房交易的“瓶頸”。

調(diào)查表明，在政策的引導(dǎo)刺激下，本地不少換房群體紛紛加速了入市步伐，前期的市場(chǎng)觀望情緒逐漸消除。

新政+促銷：換房或迎最佳時(shí)機(jī)

新政的接連出臺(tái)、開發(fā)商為加速存量去化而推出的種種促銷手段，再加上房?jī)r(jià)的種種支撐因素，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期貴陽(yáng)改善型置業(yè)群體或迎來(lái)?yè)Q房的最佳時(shí)機(jī)。

中天城投集團(tuán)執(zhí)行總裁張智分析認(rèn)為，近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策將直接降低改善型置業(yè)群體的換房成本，因此對(duì)市場(chǎng)形成了有利的消費(fèi)引導(dǎo)。從實(shí)際產(chǎn)品來(lái)看，改善型居住需求的增加，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品本身有了更高的要求，未來(lái)改善型置業(yè)群體的關(guān)注點(diǎn)必定會(huì)在環(huán)境、容積率、社區(qū)配套、教育、康體、物業(yè)等更多方面，開發(fā)商在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之下，也會(huì)在產(chǎn)品上精心升級(jí)以適應(yīng)市場(chǎng)需求。當(dāng)前市場(chǎng)上改善型產(chǎn)品日趨豐富，房?jī)r(jià)尚處于政策前期的平穩(wěn)階段，開發(fā)商也紛紛趁政策窗口期的機(jī)會(huì)推出各種促銷活動(dòng)，相信近期改善型住宅的供應(yīng)和銷售都會(huì)達(dá)到一個(gè)新的活躍周期，改善型購(gòu)房家庭也有望迎來(lái)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。

受“買漲不買跌”消費(fèi)心態(tài)的影響，房?jī)r(jià)的漲跌趨勢(shì)依然是決定著不少改善型購(gòu)房群體是否出手的重要決策依據(jù)。中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)貴州公司董事長(zhǎng)董鐵軍分析認(rèn)為，當(dāng)前貴陽(yáng)房?jī)r(jià)已具備了多重支撐因素，首先人口的遷移趨勢(shì)正從一線城市回歸到二三線城市，貴陽(yáng)在全省具備較高的首位度，人口增量帶來(lái)市場(chǎng)需求的上升；其次根據(jù)去年年初出臺(tái)的地方政策，嚴(yán)格控制新建項(xiàng)目容積率、合理調(diào)節(jié)土地釋放，使得貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系逐漸趨于合理和健康；第三，大貴陽(yáng)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來(lái)的人口“紅利”，同樣為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的增量；第四，高鐵時(shí)代人流量的變化將帶來(lái)新的資金流，貴陽(yáng)的氣候優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)正不斷釋放，這一系列都為貴陽(yáng)房?jī)r(jià)形成了有力支撐。同樣，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期信心的回升，也會(huì)形成更多的改善性置業(yè)群體打破觀望，加速入市，為市場(chǎng)形成良好的交易氛圍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。