調(diào)控加碼 特價房為何遲遲沒有出現(xiàn)？

樓市調(diào)控—交易量下降—特價房出現(xiàn)，最近十年里，北京樓市一直遵循著這樣的規(guī)律。2007年年底，東四環(huán)美利山項目直降3000元，打開了北京樓市降價跑量的缺口；2011年8月，通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰推出均價1.5萬元/平方米的特價房；2015年，房山中鐵建原鄉(xiāng)曼谷推出1.26萬元/平方米的特價房源。不難看出，三個特價房推出的時間點，都是政策打壓最為嚴(yán)厲的時刻，一些開發(fā)商率先繃不住了，推出特價房搶跑。

但如今，從去年“930”樓市調(diào)控開始，到今年“317”調(diào)控深入，政策加碼已經(jīng)有接近一年的時間，北京無論是新房還是二手房的成交量均已跌入谷底，尤其是二手房，“房主降價百萬”、“學(xué)區(qū)房報價下跌一到兩成”的新聞不斷涌現(xiàn)，但在新房方面，特價房這次卻一直沒有出現(xiàn)。北京青年報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價、特價活動，但得益于政策的打壓，不少新房都是以低于預(yù)期的價格入市，形成了變相的“特價房”。

調(diào)控“壓價”已成變相的“特價房”

“如果時間倒回幾年前，首套房首付40%，二套房首付80%，如此嚴(yán)厲的政策下，特價房早就出現(xiàn)了。”本打算今年賣掉一套小兩居，換成大三居的小陳，最近失望地發(fā)現(xiàn)他一直期待的特價房并沒有再現(xiàn)樓市。

事實上，特價房雖然沒有出現(xiàn)，但隱藏的新盤限價紅線，長期壓制著新盤的價格，不少項目為了開盤，被迫以低于預(yù)期的價格獲批入市，實際上已經(jīng)是變相的“特價”了。

近期比較受關(guān)注的無疑是以13.5萬元獲批入市的德勝門中駿天宸項目。據(jù)了解，該項目120套房源，最小的戶型也是140平方米三居，最大的則達到了260平方米。雖然13.5萬元的價格超過了8萬元的新盤獲批隱藏紅線，但仍低于周邊房齡30年以上的老舊小區(qū)。

鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，德勝門周邊的二手房社區(qū)，小戶型單價普遍突破了14萬元/平方米，而大戶型的售價也達到了13萬/平方米以上。相比之下，以新房姿態(tài)入市的中駿天宸，雖然價高，但仍低于周邊二手房社區(qū)。

中駿內(nèi)部人士透露，曾經(jīng)內(nèi)部對項目的預(yù)期價格達到了16萬元/平方米，正式由于調(diào)控的嚴(yán)厲限制，才最終以較低的姿態(tài)獲批入市。

無獨有偶，更早一些入市銷售的南二環(huán)中國璽（亞林上苑）的預(yù)售價為79458.99元/平方米。一推出就一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產(chǎn)品，這個價位對于整個西南片區(qū)的樓市定價都產(chǎn)生了影響。

這兩個新盤項目雖然都是高價新盤，但實際上都因為政策的嚴(yán)厲限制，最終低價開盤入市。

不僅如此，萬科臺湖項目新近獲批入市，雖然別墅部分的定價高達近8萬元/平方米，但平層部分的獲批價格約在5.7萬元/平方米左右。而據(jù)了解，萬科內(nèi)部曾經(jīng)對臺湖項目的定價也是高于6萬元/平方米的，如今的取證價格依舊是為了順利獲批而采取的折中方案。

類似“壓價盤”的入市，也在一定程度上提升了北京樓市的成交量。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，近幾個月以來，北京新房的周網(wǎng)簽量基本都維持在300-500套，低位徘徊趨勢十分明顯。不過，隨著新房供應(yīng)量的增加，新房的交易量很可能在近期的低量基礎(chǔ)上有所增加。

不僅如此，由于去年各家開發(fā)商都取得了創(chuàng)紀(jì)錄的業(yè)績，雖然最近半年市場降溫明顯，但開發(fā)商的現(xiàn)金流較為充沛，暫時沒有推出特價房動力。

買賣雙方的僵持局面在短時間內(nèi)很難打破。近期多個房企披露了半年業(yè)績報告，得益于去年樓市的火熱，大型房企的業(yè)績普遍亮眼。

萬科的2017年半年度報告顯示，上半年萬科實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；凈利潤73.03億元，同比增長36.47%，依舊保持了穩(wěn)健的增長態(tài)勢，銷售金額和凈利潤都大幅增長。

融創(chuàng)在9月1日也宣布，上半年營業(yè)收入同比增長26%至133.3億元，權(quán)益收入同比增長58.9%至241.92億元，毛利增長86%至26.16億，溢利同比大漲1469.7%至16.14億元。

碧桂園公布的報告顯示，實現(xiàn)總收入達到777.4億元，毛利約為171億元，利潤甚至超越了萬科。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“雖然說銀行房地產(chǎn)信貸政策有所收緊，但去年北京房地產(chǎn)市場銷售火爆，熱銷樓盤都賺了不少現(xiàn)金，開發(fā)商去年賺的錢都還存在，所以說去年賣得好的開發(fā)商不存在資金緊張的問題。”

郭毅認為，“去年年底南京二套房的首付比例也提高到了80%，意味著總購房款的現(xiàn)金比例提高，開發(fā)商的資金鏈只要處于安全狀態(tài)，就很難出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象?！?/p>

土地流拍時特價房才會出現(xiàn)

不僅如此，以往特價房出現(xiàn)時還有個重要的標(biāo)志就是土地市場接近崩潰，新推土地不停流拍，退地頻現(xiàn)。而現(xiàn)在，調(diào)控至今，開發(fā)商仍在積極購入土地，也證明了樓市依舊健康，開發(fā)商現(xiàn)金流充裕。

根據(jù)北京市土地整理與儲備中心的數(shù)據(jù)，截至8月底，2017年北京全市居住類用地供應(yīng)總量達到了46宗，而2016年前8個月僅僅只有7宗，今年近乎為2016年同期的7倍。

值得關(guān)注的是，雖然土地沒有流拍、退地，但土地價格也出現(xiàn)了明顯的降溫。數(shù)據(jù)顯示，8月10宗居住類用地的成交溢價率為25.05%，雖然成交數(shù)量與7月一致，但溢價率較7月下降了6.1個百分點，6月以來連續(xù)下降。尤其是新成交的東城區(qū)地塊，這是2013年崇文門路商業(yè)金融用地后，東城區(qū)的首推地塊，但最終意外爆冷，未經(jīng)現(xiàn)場競價便被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得，溢價率僅0.5%。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來隨著新增土地轉(zhuǎn)為商品房，這些低溢價率的地塊形成供應(yīng)，也將對房價形成明顯的抑制作用。

購房人雖然觀望但并未離場

特價房是否重現(xiàn)樓市最關(guān)鍵就是購房人的預(yù)期，如果購房人遠離樓市，營銷手段全部失效，就只能通過降價來刺激成交了，但當(dāng)前的樓市，似乎并沒走到那一步。

“項目讓我周日以前必須在卡里打入600萬現(xiàn)金，以此來驗資，通過了資格審核才能排號。”近期在朝陽區(qū)某項目排號買房的劉先生透露，他原本以為市場整體不景氣，開發(fā)商不會對購房人進行諸多限制，沒想到他關(guān)注的兩個項目都提出了先驗資后排號的要求，必須在指定時間內(nèi)證明卡里有足夠的現(xiàn)金，才能參與排號。

目前主力銷售的都是千萬級別的大戶型改善盤，這類項目的購房人往往都不是首套房客戶，首付要在80%以上，因此驗資的設(shè)定也有利于項目鎖定真正有需求的客戶。并且，調(diào)控雖然嚴(yán)厲，但市場并沒有完全冰封，只要定價合適，購房人仍會返回售樓處。一位項目負責(zé)人如此表示。

“現(xiàn)在投資客比以前明顯少了，而自住型購房者占了絕對多數(shù)，水分被擠掉了，也就是真正的需求者?！惫阈蜗蟮乇扔鞯?。去年之前，北京房地產(chǎn)市場上，有30%—40%的買房人是投資型的，而從去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投資客慢慢淡出市場，而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點是支付能力強，并不受政策、利率等因素的影響，而且購買的房產(chǎn)基本都是以中高檔的樓盤為主，畢竟他們的買房行為不存在出租、投資目的，抵抗風(fēng)險能力非常強，這才是真正的買房主力軍。

房山區(qū)的科技改善型住宅項目廣陽郡9號負責(zé)人李建民在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在來售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多，但購買力卻增強了，基本都是為了選擇理想居住而來。這些客戶基本都是舉家前來，尤其對環(huán)境、配套等硬性生活指標(biāo)尤為看重。

“我們并沒有折扣，但我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的自住型買家并不在意貴不貴，而是看值不值?！崩罱裾J為，對購房人的市調(diào)證明，許多買家都是住在內(nèi)城的購房人，主打的大戶型反而成了熱門貨。由此可以看出，當(dāng)前樓市的主要矛盾還是品質(zhì)改善需求和內(nèi)城老破舊房源的矛盾，也證明了北京樓市的改善需求仍然存在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。