徐州：強三線城市房價飆漲樣本

從去年初至今，在一二線城市房價遭遇多輪嚴(yán)厲調(diào)控、城市化步伐加速推進(jìn)的背景下，從一二線城市溢出的人流、縣鄉(xiāng)農(nóng)村進(jìn)城購房的人口，以及各地流動的資金，帶火了三四線城市的房價。徐州（樓盤）這個“兵家必爭之地”，也成為房價節(jié)節(jié)攀升的一員。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，國務(wù)院批復(fù)徐州為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，以及3條地鐵線路快速推進(jìn)等利好消息，推動徐州房價從2016年初至今連續(xù)上漲19個月。從不溫不火到急劇拉升，徐州多個區(qū)域房價突破萬元大關(guān)，不少區(qū)域房價實現(xiàn)翻番，個別樓盤的房價在一個月內(nèi)的漲幅甚至超過160%。

針對徐州房價的快速飆漲，當(dāng)?shù)卣B出重拳調(diào)控，特別是今年6月2日，徐州市政府發(fā)布樓市調(diào)控新政，共分為七大項16條意見，包括權(quán)屬登記兩年內(nèi)限售、備案3個月內(nèi)不得漲價、增加宅地供應(yīng)等調(diào)控措施。

在多次調(diào)控下，徐州新房成交量在今年5月達(dá)到頂點，之后連續(xù)下滑，不過房價依舊處于上漲狀態(tài)。如今，樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來，徐州樓市的后續(xù)走勢會否再現(xiàn)此前“金九銀十”盛況？

徐州這一輪房價上漲的走勢，與全國范圍內(nèi)的大勢并不完全一致。2016年初，徐州樓市雖然房價緩慢上漲，但成交量不高，當(dāng)年4月天氣回暖后，樓市開始活躍，成交量大幅回升。2016年9月，全國掀起一輪限購限貸的調(diào)控升級浪潮，但徐州樓市并未受到這波調(diào)控浪潮的影響。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2016年徐州房價連續(xù)11個月上漲，整體成交數(shù)據(jù)較好。

徐州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商顧雷告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，之所以2016年下半年樓市未受全國樓市調(diào)控潮影響，一直保持上漲勢頭，是跟當(dāng)時徐州的房源緊缺有關(guān)，當(dāng)年底推出的新盤只有寥寥幾家，其他熱門在售樓盤大部分是最后一期的尾盤房源在售，一些口碑較好的樓盤早已售罄，造成房源供不應(yīng)求、價格一直上漲的局面，多個樓盤上演“搶房大戰(zhàn)”，“日光盤”“夜光盤”頻現(xiàn)。

據(jù)徐州365淘房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，2016年徐州樓市共成交133599套，相比2015年80480套的成交數(shù)據(jù)增加53119套，同比增長66%，成交量明顯放大。

進(jìn)入2017年，徐州樓市繼續(xù)保持量價齊升態(tài)勢。易居中國旗下的克而瑞數(shù)據(jù)顯示，與2016年一季度相比，2017年一季度徐州樓市的住宅成交量增加6440套，同比增長超70%，成交均價增長約8%。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢極房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，徐州東區(qū)和中心區(qū)一直是樓市領(lǐng)跑者，尤其是和平路板塊，是購房者最青睞的區(qū)域。從2016年7月到2017年8月，徐州漲幅最大的10個樓盤中，東區(qū)占3個――和平上東、美的工潤明湖和榮盛花語城分別從6800元/平方米、6500元/平方米和6000元/平方米上漲到13000～16000元/平方米、12000～13000元/平方米、11000～12000元/平方米，同比分別上漲91.2%、84.6%和83.3%，領(lǐng)漲整個徐州樓市。

與此同時，徐州新城區(qū)、北區(qū)、西區(qū)淮海板塊等房價也如雨后春筍般上漲。其中，新城區(qū)房源緊缺，別墅類項目漲幅最大。

極房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從今年6月到7月，新城區(qū)國信君邑項目別墅每幢從500萬元起漲至1300萬～2300萬元起，每幢最少上漲800萬元，漲幅高達(dá)160%。

樓市火爆也引起了政府部門的重視，調(diào)控政策密集出臺，不斷升級。今年6月1日，徐州市政府祭出調(diào)控“大招”，出臺限售政策、開發(fā)商價格備案及“限房價、競地價”，嚴(yán)防地王產(chǎn)生，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”規(guī)定，實際銷售價格不得高于備案價格。

然而，“大招”之后又現(xiàn)市民雨夜搶房怪象。今年6月5日，眾多購房者云集某售樓處門口，在風(fēng)吹雨淋中排隊一夜等候認(rèn)籌。

一位當(dāng)時參與排隊認(rèn)籌的購房者回憶，在雨中苦等一夜，僅僅是“搶”一個購房資格，即使認(rèn)籌成功，最后能不能真正買到房還要看運氣。

《中國經(jīng)濟周刊》記者現(xiàn)場走訪得知，進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季后，徐州樓市又呈現(xiàn)出降溫趨勢，8月底9月初主城區(qū)60多家樓盤僅七八家上漲，華潤橡樹灣、美的樂城、中昂朗琴等樓盤均出現(xiàn)開盤價低于預(yù)估價格的現(xiàn)象。

據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，徐州樓市在政府嚴(yán)格調(diào)控下，開發(fā)商備案價格不能高于3個月前的價格，所以才會出現(xiàn)“降價”現(xiàn)象。目前，無論是剛性還是投資需求均被抑制，徐州樓市走向并不明朗，開發(fā)商、購房客和政府之間的博弈才剛剛開始。

“肉搏”中本土房企難以招架

徐州是老工業(yè)基地，又是重要的交通樞紐城市，所以早在幾年前，萬科、華潤、萬達(dá)、保利、綠地、世茂、恒基、美的、華潤等品牌房企便爭相進(jìn)駐徐州攻城略地，搶食徐州樓市“蛋糕”。

2017年徐州樓市風(fēng)起云涌之際，除了已經(jīng)占據(jù)各大重要區(qū)域的老牌房企外，又一批后來居上的全國性房企品牌，如中海地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)地產(chǎn)等也紛紛進(jìn)駐。在全國排名前十位的龍頭房企中，除了華夏幸福暫未入駐徐州外，其他各大品牌扎堆進(jìn)駐徐州，面對面短兵相接、捉對廝殺，競爭漸趨白熱化。

5月31日，徐州2017-6號欣欣路地塊以21.7億元被華潤摘得，溢價241.15%，樓面價7185.82～8982.28元/平方米，總價及溢價率均創(chuàng)徐州近兩年土拍市場新高。融創(chuàng)地產(chǎn)強勢進(jìn)入徐州后，連拿4宗地，其中6月2日連下兩城，僅西區(qū)熱電廠A地塊就經(jīng)過351輪競拍，花費融創(chuàng)11.69億元。8月10日，徐州南部的銅山2017-26、27號姊妹地塊競拍中，27號地塊經(jīng)過82輪競拍，被碧桂園以8.3億元的價格拍得；26號地塊卻因超過最高限價而終止競拍，終止競拍前該地塊報價167輪，價格超過4.7億元。

在全國性品牌房企的貼身激戰(zhàn)中，徐州本土房地產(chǎn)企業(yè)遭到無情碾壓和打擊，逐步退出市場。僅從2017年上半年徐州土地拍賣市場成交來看，70%～80%的大型地塊被全國性品牌房企拿下。在一輪輪的拍賣角逐中，徐州本土房企難以招架，不少中小房企破產(chǎn)或消失。

對此，徐州當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，品牌房企占據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅姆蓊~將會越來越大，成為“巨無霸”，對本土房企形成全方位的驅(qū)逐效應(yīng)?，F(xiàn)在本土房企在數(shù)量上占據(jù)所有房企的90%以上，大型房企的數(shù)量占比不足10%。未來20年，這10%的大型品牌房企將占據(jù)徐州市90%以上的房地產(chǎn)市場份額，大量本土房企會逐漸退出市場。

徐州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理黃超俊在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，徐州作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，有著四省通衢的美譽，交通比較便利，其地理位置和區(qū)域優(yōu)勢是眾多品牌房企選擇進(jìn)駐的一個重要原因。同時，徐州有很多外來人口，能夠吸引周邊2小時車程范圍內(nèi)的城市人群，人口吸納性強，有很好的人口紅利。萬科2012年就進(jìn)駐徐州，開發(fā)的樓盤都很成功。黃超俊稱，徐州地產(chǎn)市場容量和潛力很大，不管有多少品牌房企扎堆進(jìn)駐，他均長期堅定地看好這個市場。

淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市定位助推房價

6月25日，《徐州市城市總體規(guī)劃（2007―2020）（2017年修訂）》獲國務(wù)院批復(fù)。在批復(fù)開頭，國務(wù)院對徐州的城市總體定位為：國家歷史文化名城、全國重要的綜合性交通樞紐、淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市。這是在國家層面上首次對徐州作為“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”定位的明確認(rèn)可。

徐州市政府一位官員告訴記者，對徐州來說，淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的定位是重大利好，將對周邊城市發(fā)揮強大的輻射帶動作用，對徐州未來的房價也會形成明顯的依托和助推作用。

南京（樓盤）財經(jīng)大學(xué)王曉慶博士對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，徐州之所以會成為國內(nèi)品牌房企扎堆進(jìn)駐和爭奪的“香餑餑”，一是因為國內(nèi)一二線城市的樓市由于嚴(yán)厲調(diào)控遇冷，對人口和資金產(chǎn)生“擠壓”“溢出”效應(yīng)，使得人口和資金向具有強烈吸引力的強三線城市流動；二是品牌房企早些年布局徐州收益頗豐，產(chǎn)生了標(biāo)桿和示范效應(yīng)，再加上徐州本身經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，對一線品牌房企產(chǎn)生吸引力；三是徐州作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，對周邊城市的人流、資金流產(chǎn)生“虹吸作用”，城市化背景下的進(jìn)城購房人群進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場強勁增長。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在徐州走訪發(fā)現(xiàn)，目前徐州的購房者主要分為兩類，一類是從上海（樓盤）等長三角發(fā)達(dá)地區(qū)“逃”回徐州安家置業(yè)的年輕人；還有一類是從棗莊、蕭縣等徐州周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房者，這類人群主要是為自己的孩子在城里置辦一套房產(chǎn)。

如今，徐州幾乎所有樓盤都得先交認(rèn)籌定金、拿到房號，才有買房資格購房者在埋怨和糾結(jié)中，依舊不停地“踩盤看房”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。