廣州租購?fù)瑱?quán)擬再出新規(guī) 租賃雙方須實名備案

廣州于7月17日發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，是最先發(fā)布租賃政策的試點城市。在影響力上，廣州首次提出“租購?fù)瑱?quán)”震動市場，對后續(xù)城市制定政策產(chǎn)生直接影響。北京、杭州、煙臺、山東、成都等城市，都積極響應(yīng)和跟進(jìn)了廣州的“租購?fù)瑱?quán)”政策思想。

隨后，廣州租賃配套政策不斷完善，9月11日首次推出“全自持”用于租賃住房的住宅用地。

據(jù)《廣州日報》9月17日消息，近日，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）公開征求意見，意見稿明確，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實名登記備案出租房屋需要繳納稅費，由于租金回報率較低，很多人還是不愿意的，所以房屋租賃實名制的落實存在一定的困難。

擬推動房屋租賃實名制

為加強房屋租賃信息采集，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布的《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》中提出了15條租賃新規(guī)，未來廣州市房屋租賃管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立廣州市房屋租賃政府信息服務(wù)平臺，推行房屋租賃合同網(wǎng)上備案。

意見稿顯示，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同、住房租賃企業(yè)出租房屋以及經(jīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)促成簽訂房屋租賃合同，出租人、房屋經(jīng)營機構(gòu)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)均需要辦理房屋租賃合同網(wǎng)上備案手續(xù)。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者了解到，廣州為首批12個試點租賃發(fā)展的城市之一，于7月17日發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》后，廣州在大力推動租賃市場的發(fā)展，《房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》進(jìn)一步的落實了《發(fā)展住房租賃市場工作方案》。

同時，根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員發(fā)出的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》，廣州將會推出租賃住房用地，并于9月11日掛牌2宗自持的住宅地塊。位于廣州開發(fā)區(qū)開泰大道以北、開達(dá)路以西的KXC-K1-9地塊，占地較小僅7030平方米，起拍總價為15150萬元，樓面地價為7183元/平方米。

另一塊為YH-K2-4地塊，總用地面積為169572平方米，地塊要求企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)（只辦理一個不動產(chǎn)權(quán)證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。兩宗地塊均采取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓。

隨著新房銷售完成以及住宅租賃用地面世，廣州租賃市場將不斷擴大，規(guī)范化發(fā)展對于促進(jìn)租賃市場穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。

專家：落實尚存在困難

據(jù)了解，為了更好實現(xiàn)對流動人員的管理，國家已實行出租房屋備案制度，確保出租房實名登記。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時分析指出，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)登記備案更便利，但落實的難題依然存在。

根據(jù)早前廣州市地稅局發(fā)布《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個人出租房屋稅收政策的公告》，月租金收入未達(dá)2000元的，稅費綜合征收率為4%；月租金收入2000元以上（含2000元）、3萬元以下（含3萬元）的，稅費綜合征收率為6%；月租金收入3萬元以上、10萬元以下（含10萬元）的，稅費綜合征收率為7.9%；月租金收入10萬元以上的，稅費綜合征收率為8%。

鄧浩志指出，實名登記備案出租房屋需要繳納稅費，由于租金回報率較低，很多人還是不愿意的，所以房屋租賃實名制的落實存在一定的困難。

開發(fā)商拿地自持發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，項目周期回報較長，需沉淀大量資金，目前租金回報率較低。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上直言，萬科泊寓的回報率如果能夠達(dá)到1%~2%，就很滿意了，未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持，長租公寓回報率低的情況應(yīng)該也會改善。

鄧浩志指出，當(dāng)前房企融資收緊，成本增加，租金回報率尚不能覆蓋資金成本，拿地發(fā)展租賃物業(yè)加上交付的稅費，這對開發(fā)商來說是一個虧本買賣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，想讓一項業(yè)務(wù)得到發(fā)展，就需要讓其在市場運營機制中有利可圖。租賃市場發(fā)展，實名制以及備案登記機制的推動，需要出臺相關(guān)政策扶持，讓租賃業(yè)務(wù)有利可圖。

租賃物業(yè)需要尋求退出渠道，減輕開發(fā)商的資金沉淀壓力，鄧浩志認(rèn)為，沒有資產(chǎn)證券化的助力，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展將困難重重。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。