北京二手房成交量激增

4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達到了8934套，同比2014年同期的4330套上漲幅度達到了106%。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當下實際市場熱度。

銀行接連降準降息對房地產(chǎn)市場的推動開始顯現(xiàn)效果。4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達到了8934套，環(huán)比3月同期上漲幅度達到了32.5%，同比2014年同期的4330套上漲幅度達到了106%。

二手房成交量大漲

北京青年報記者從中原地產(chǎn)了解到，一線城市的二手房門店反饋，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上行行情可期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當下實際市場熱度，330新政后，特別是北京二手房因為營業(yè)稅的降低，整體成交明顯升溫，實際4月中上旬，北京二手房的一線市場簽約量超過1.2萬套，從房價看，成交均價也從930房貸政策開始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。上周北京中原報價指數(shù)顯示為40.08%，比14周上漲1.6個百分點，業(yè)主報價連續(xù)兩周維持在40%以上，可見房價上調(diào)預期強。

新房市場緩慢升溫

相對于二手房交易量的急劇放大，北京新房市場因為供應量有限，反而顯得平靜。4月份（1-19日）僅有2個期房純商品住宅項目入市，供應量為1067套。在成交價格方面，整體也都沒有上漲，比如首創(chuàng)·伊林郡、京投銀泰·公園悅府、中國鐵建·國際花園，與上月相比價格變化幅度分別為-0.5%、2.4%、1.7%。

在實際成交量方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月（1-19日）純商品住宅（不含保障房、自住房）成交2108套，與3月同期相比上漲44.4%。比去年同期上漲16.8%。根據(jù)市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月19日商品房住宅庫存量為82266套，與去年同期相比，增加近2萬套，依舊處于較高水平。

從項目的去化來看，2015年（1.1-4.19）新入市期房項目的去化率僅為16.8%，低于去年同期8.9個點。當前新房市場的去化壓力依然較大，項目的銷售情況依然不樂觀。因此，短期來看，新房市場仍舊難以大幅提價，借政策利好平價走量才是重點。

鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認為，年后新房市場成交連續(xù)攀升，4月份的純商品住宅的周均成交水平為775套，而3月份僅為575套。由此看來，當前的市場熱度較3月份已經(jīng)明顯升溫。雖然目前周均成交水平尚未突破千套，但是隨著熱銷項目陸續(xù)進入網(wǎng)簽，未來有望達到千套以上。

未來樓市將比去年明顯上漲

樓市升溫從土地市場上也能看出端倪。國土部昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，全國105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價分別為3541元/平方米、6593元/平方米、5305元/平方米和746元/平方米。四類用地價格環(huán)比增長率分別為0.55%、0.62%、0.53%和0.54%。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月來，一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創(chuàng)紀錄，平均樓面價達到了16917元每平米，溢價率為63.7%。從年內(nèi)20大房企在土地市場的表現(xiàn)看，萬科、遠洋、保利等企業(yè)均大幅度拿地，大房企正在一線城市大量拿地增加儲備。

對未來樓市，張大偉認為雖然難以出現(xiàn)全面大漲，但是政策持續(xù)刺激下，樓市將比2014年有明顯上漲。對于北京不同類型市場看，目前受到影響最積極的是改善型物業(yè)，整體300萬-800萬的物業(yè)在330新政后占比已經(jīng)達到了25%，比之前提高接近5個百分點。

在經(jīng)濟下行的壓力下，央行再次宣布自4月20日起降準1個百分點，幅度為2008年以來最大。此次降準，一方面對房企來說，在資金流動性增強的同時，也更有利于房企獲得貸款，減輕資金壓力。另一方面，對客戶來說，貸款的審批速度以及利率優(yōu)惠幅度都有可能進一步改善。對于二套房客戶來說，執(zhí)行330政策中二套房首付比例最低4成的銀行也將會增多。因此，總體來說，此次降準將進一步改善市場預期，新房市場將會繼續(xù)升溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。