三問租購同權(quán)：租房真能上“名校”嗎？租金會漲嗎？

這段時間，“租購同權(quán)”火了。“租房能像買學區(qū)房一樣上‘名?！薄白夥恳材苈鋺簟薄?月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴權(quán)的種種政策，引起廣泛關(guān)注。

今年3月，住建部有關(guān)負責人在國新辦發(fā)布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購同權(quán)”；7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

“租購同權(quán)”到底是什么？會帶來哪些改變？還有哪些坎要邁過去？

租房真能上“名?！眴幔?/p>

租購同權(quán)是好事，但也沒必要夸大含金量

7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)”?！白赓復瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中。

所謂“租購同權(quán)”，就是不能讓人們因為住房方式不同而獲得不同的基本公共服務。而在基本公共服務領(lǐng)域，教育無疑是人們最關(guān)注的熱點之一。廣州一些中介機構(gòu)提煉出政策賣點——“租房也能上名?！保闪舜舜我白赓復瑱?quán)”熱議的捻子。

“一開始不少人還真信了，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區(qū)一套“學區(qū)房”的袁倩說。袁倩手中的這套房，是2014年購入，對口海珠區(qū)第三實驗小學，2.8萬元/平方米的售價在當時高出周邊均價1/3，3年來已漲到5萬元/平方米。“在我們小區(qū)，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上名校，那我們之前的投入豈不白費了？將來換手，也肯定賣不上價錢吧？”

隨后一段時間，來自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來，“租房就能上學”并非新政，而是早已有之，至少從前年2月起，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學的“門票”，此次文件提及只是突出強調(diào)而已；二來，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學安排學位條件；三來，即便可以“就近入學”，也要“接受統(tǒng)籌安排”，很難“精準定位”到名校?！白夥恳材苌厦?？這事八字還沒一撇吧？”袁倩說。

7月下旬，繼廣州之后，無錫、鄭州、揚州、濟南等一些城市也先后出臺與“租購同權(quán)”相關(guān)的文件。不同的是，這些城市將同權(quán)重點放在了戶籍上。比如，無錫取消了原先購房面積達60平方米以上準予落戶的門檻，改為只要在當?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶。

“推動租購同權(quán)，不能夸大它的含金量?！?014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚：首先，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之，以前除了購房人員之外，投資人員、外來務工人員也都能落戶，只不過購房落戶更為干脆利落，其他兩類還要滿足一系列要求；再者，就算按現(xiàn)在的政策，“租房未必就能落戶”，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會保險、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿5年。

“北京、上海就不會提‘租購同權(quán)’吧？到北京租個房，孩子就能上名校，怎么可能呢？真那樣，全中國還不得有一半的人擠過去？”李斌打趣說。

“這幾年長三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯，上海的‘虹吸作用’也很明顯，無錫的外來人口增長其實并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’?！崩畋蟠y，此次新政的目的更多還是為了增強無錫的城市吸引力和競爭力。

租購同權(quán)面臨哪些剛性制約？

在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購同權(quán)”還不現(xiàn)實，最大的難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學、中學。”被派往美國工作的北京某咨詢機構(gòu)職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔了房產(chǎn)稅，按照這個邏輯，租房者當然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務，“然而，國情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，國內(nèi)什么時候?qū)崿F(xiàn)‘租購同權(quán)’還真不好說?！?/p>

不少人跟高時持有同樣的觀點——“租購同權(quán)”的確是一個美好的期待，但要真正實現(xiàn)并不容易。

“推動社會公平當然是好事，但這份公平也應考慮購房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)，入學排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，最后才是既無戶籍也無住房的人群。她認為，在學位富足的區(qū)域，租房者的子女理當能夠入學，就近享受義務教育，但如果“僧多粥少”、學位緊張，還是應該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻差出太多?！?/p>

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲認為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購同權(quán)’還不太現(xiàn)實，最大難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺?！彼J為，一座城市涌入大量人口后，子女就學的需求會大幅度增加，但當?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動“租購同權(quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴權(quán)需求最強烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應、控制戶籍等措施，事實上就是對“權(quán)”的限制，“租購同權(quán)”的實施還面臨著許多剛性制約。

從另一方面看，“租購同權(quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢所趨、現(xiàn)實所需。

“中央提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式?！比闻d洲認為，“當前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，一個重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實處，‘租購同權(quán)’勢必要提上重要的議事日程?！?/p>

“過去，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學區(qū)’入學的權(quán)利。再加上購房會帶來‘財富效益’，升值空間大，人們就會更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購房需求越來越旺，房價容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上，“這樣一來，人們買房會更加理性，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展?！?/p>

租購同權(quán)會推動租金上漲嗎？

目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會有太大變化

“前幾個月，全家一到周末，就四處看房、談合同?！赓復瑱?quán)’的信號一出來，我們就把買房計劃擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什么走勢?！痹坏泥従油鹾Ｒ患夷壳斑€在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學咋辦？都搶著上好學校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購同權(quán)’能讓房價有所松動。”

同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族?！叭绻夥空邫?quán)利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價值會不會縮水？”相關(guān)細則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準。

“租購同權(quán)”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該夸大它的效應?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)認為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準入門檻，帶來的實質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個地區(qū)房租水平的核心因素是當?shù)厝说钠骄杖胨健！案鶕?jù)我們的分析，國內(nèi)租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會有太大變化?！?/p>

“‘租購同權(quán)’最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認為，落實“租購同權(quán)”還應該更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會產(chǎn)生對學區(qū)的需求?！?/p>

任興洲認為，“租購同權(quán)”絕不單是一個住房問題，更取決于我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面。現(xiàn)在人口流動越來越快，但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應義務教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給?！巴瑫r，還要做好配套的制度設(shè)計，避免造成過度的人口‘虹吸效應’，加重‘大城市病’。因此，與租購同權(quán)相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關(guān)的制度安排?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。