開前門堵后門 租賃房土地演變

傳統(tǒng)的居住模式重塑已經(jīng)從土地端上進(jìn)行突破。

國土資源部、住建部8月28日聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，方案開宗明義地指出，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向。北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、成都等13個(gè)城市首批試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。兩部委還表示，此舉是要構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

有市場人士預(yù)估，租賃住房有利于2.45億外來人群、2000萬租房大學(xué)生、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)、廣大“80后”、“90后”無房戶扎根城市。城郊人口集聚度增加了，基建投資、消費(fèi)釋放巨大潛力，分工帶動(dòng)生產(chǎn)效率，也是城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的彰顯。而既有穩(wěn)房價(jià)作用，又還權(quán)于農(nóng)民，還能降低企業(yè)用地成本，也是此次集體土地試點(diǎn)租賃住房的最大出發(fā)點(diǎn)。

綠地控股董事長張玉良則稱，租賃住房市場是個(gè)好事兒，有利于降低租房的成本。“如果在集體建設(shè)用地方面有機(jī)會(huì)，我們也一定會(huì)參與。”

北京力度最大

為什么選擇這13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，文件稱，因?yàn)椤白赓U住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)”。

集體土地入市用于住宅建設(shè)，一直被政策嚴(yán)加限制。今年3月，國務(wù)院下發(fā)《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020）》提出，將“審慎探索由集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房”。

《規(guī)劃》還提出，在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可建單元型或宿舍型公共租賃住房；農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)，可在合規(guī)的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。

在此之前，北京、上海等地已嘗試讓農(nóng)民利用集體土地建設(shè)公租房，并獲得國土資源部的批準(zhǔn)。最早時(shí)，這些房屋被稱為“租賃房”，而非“公租房”，因?yàn)?，國土資源部方面認(rèn)為，公租房應(yīng)該是政府建設(shè)，而將村集體建設(shè)的房屋稱為租賃房更為準(zhǔn)確。這一次國務(wù)院發(fā)布的《規(guī)劃》提出可探索集體建設(shè)用地建“公租房”，意味著公租房用地政策更為市場化，農(nóng)民也將由此收益。兩部委則表示，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。

此次被允許試點(diǎn)的北京，從2010年以來，已經(jīng)有海淀區(qū)唐家?guī)X、中關(guān)村(000931,股吧)創(chuàng)客小鎮(zhèn)、西北旺鎮(zhèn)、朝陽平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海?落村5個(gè)集體土地被允許作為試點(diǎn)，建設(shè)公租房。

今年4月，新批準(zhǔn)的北京2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，集體建設(shè)用地首次被北京正式納入供地范圍。另外，在2017年~2021年北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中，要供應(yīng)6000公頃土地，以保障150萬套住房建設(shè)需求。其中，集體建設(shè)用地1000公頃，占六分之一。

一波三折入市之路

集體土地合法進(jìn)入住房供應(yīng)市場之路，走得并非順利。

早在2008年底，北京即表示“建成年租制的房屋用于收取租金保障農(nóng)民長遠(yuǎn)利益”，并著手相關(guān)政策配套準(zhǔn)備。國土資源部方面則態(tài)度謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@種做法與現(xiàn)有土地管理法律存在沖突。

按《土地管理法》，土地可分為城市的國有土地和農(nóng)村的集體土地。國有土地使用權(quán)可上市公開交易，但集體土地只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設(shè)，不能抵押和買賣。

此前雖然有廣東、江蘇等地推動(dòng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但無不強(qiáng)調(diào)其不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。集體土地進(jìn)行其他非農(nóng)建設(shè)，只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能“招拍掛”入市。大量集體土地只要性質(zhì)不變，就不允許上市交易。

也有一些學(xué)者和社會(huì)意見一直批評認(rèn)為，這在制度上使得城市國有土地和農(nóng)村集體土地不能實(shí)現(xiàn)“同權(quán)”，不利于農(nóng)民權(quán)益給予與維護(hù)。

面對高房價(jià)，以及國務(wù)院連續(xù)下達(dá)的數(shù)百萬套保障房建設(shè)硬指標(biāo)，國土資源部對農(nóng)村集體土地使用的態(tài)度，出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)變。

2011年，住建部測算，建設(shè)1000萬套保障房，需要資金達(dá)1.3萬億元。當(dāng)時(shí)全國人大常委會(huì)委員嚴(yán)以新測算，中央財(cái)政投入大概占了不到13%，“在現(xiàn)行國家財(cái)政分配體系下，地方財(cái)政不堪負(fù)擔(dān)”。

地方政府缺乏動(dòng)力占用用地指標(biāo)，去建設(shè)沒有經(jīng)濟(jì)效益的保障房，加上征地難度大，征地沖突頻發(fā)，國土資源部逐漸認(rèn)識(shí)到，采取傳統(tǒng)辦法征地不如“還權(quán)于農(nóng)民”。

2012年1月7日，國土資源部原部長徐紹史在全國國土資源工作會(huì)議上首次公開宣布，已批準(zhǔn)北京、上海利用集體土地建設(shè)租賃住房。

這一次，試點(diǎn)擴(kuò)大到13個(gè)城市，足以說明國土資源部在土地管理政策上開了很大尺度的門。中央財(cái)大助理教授路乾為此撰文認(rèn)為，集體土地入市改革，不但為農(nóng)民帶來了更高的財(cái)產(chǎn)性收入，更是降低了企業(yè)使用資源要素的價(jià)格，助力企業(yè)直面日益激烈的國際競爭。“曹德旺在美投資10億美元建廠，原因是中國制造業(yè)的成本比美國高。美國的綜合稅收比我們低35%，土地基本不要錢，電價(jià)是中國的一半，天然氣只有中國的1/5?！?/p>

中國指數(shù)研究院在一份報(bào)告中提到，這次對于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，開發(fā)商必須認(rèn)清這些變化和背后的邏輯，更積極地進(jìn)行經(jīng)營策略的調(diào)整。

在有條件打開集體土地入市建設(shè)租賃住房前門后，對社會(huì)關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正問題，兩部委強(qiáng)調(diào)，集體土地可以建的是“租賃住房”，但不得“以租代售”。這表明，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有被放行，后門還被堵死。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。