8月房企銷(xiāo)售仍處高位 全年銷(xiāo)售刷新紀(jì)錄或無(wú)懸念

截至9月8日記者發(fā)稿時(shí)，內(nèi)地及港股上市的房地產(chǎn)公司中，22家公司發(fā)布了8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。22家房企8月單月銷(xiāo)售合計(jì)金額為1881.5億元，環(huán)比略有上升，萬(wàn)科等前8月銷(xiāo)售已經(jīng)接近2016年全年銷(xiāo)售額。

8月一般是樓市淡季，這一銷(xiāo)售成績(jī)超出市場(chǎng)預(yù)期。受此影響，9月7日午后，地產(chǎn)板塊迎來(lái)大漲，陽(yáng)光城漲停，萬(wàn)科A盤(pán)中一度觸及漲停，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等個(gè)股也漲勢(shì)明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然樓市調(diào)控重壓，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然樂(lè)觀，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額與面積將再次創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

銷(xiāo)售良好

從8月數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售表現(xiàn)較好的大型房企主要有萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)、招商蛇口等；表現(xiàn)相對(duì)疲軟的有恒大、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福等。8月單月，銷(xiāo)售情況環(huán)比改善較多的有綠地控股、金地集團(tuán)和富力地產(chǎn)。

萬(wàn)科和中國(guó)恒大8月銷(xiāo)售金額均超過(guò)了300億元。萬(wàn)科數(shù)據(jù)顯示，8月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積273.9萬(wàn)平方米，同比增加68.97%；銷(xiāo)售金額為人民幣370.4億元，同比上升85.11%。8月單月銷(xiāo)售金額環(huán)比也略有增長(zhǎng)。今年前8月萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2391.6萬(wàn)平方米，同比上升34.46%；銷(xiāo)售金額為人民幣3497.8億元，同比上升47.26%。銷(xiāo)售金額已經(jīng)接近公司2016年全年3647.7億元的規(guī)模。

銷(xiāo)售飄紅之下，萬(wàn)科拿地?zé)崆橥瑯痈邼q。公告顯示，萬(wàn)科8月新增加項(xiàng)目24個(gè)，分別位于北京、上海、廣州、杭州等17個(gè)城市，新增土地面積260.36萬(wàn)平方米，付出土地金額約301億元。此外，期內(nèi)萬(wàn)科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州和蘇州。

中國(guó)恒大8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，8月合約銷(xiāo)售金額為334.3億元，合約銷(xiāo)售面積為332.1萬(wàn)平方米，但同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。公司前8月累計(jì)銷(xiāo)售金額約達(dá)3216.8億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積為3246.7萬(wàn)平方米。

融創(chuàng)中國(guó)8月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣305.4億元，同比增長(zhǎng)237%，合同銷(xiāo)售面積約183.2萬(wàn)平方米。前8月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額為1614.3億元，同比增長(zhǎng)111%。目前，融創(chuàng)中國(guó)已將全年銷(xiāo)售目標(biāo)從原來(lái)的2100億元上調(diào)至3000億元。

注重利潤(rùn)效益

自2016年四季度進(jìn)入調(diào)控周期后，全國(guó)多個(gè)城市密集頒布了調(diào)控政策，其中北京更是一年之內(nèi)出臺(tái)了將近50條調(diào)控政策。在“限購(gòu)、限售和限貸”的組合拳下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到遏制，新房在不少熱點(diǎn)城市均存在預(yù)售價(jià)格管制。不過(guò)，從目前的上市房企業(yè)績(jī)來(lái)看，高漲的業(yè)績(jī)顯然與調(diào)控政策形成反差。

張大偉表示，樓市經(jīng)歷多輪密集調(diào)控，但市場(chǎng)影響在二季度末才出現(xiàn)，整體看，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)依然收獲了歷史最豐盛2017年上半年盛宴。從市場(chǎng)看，雖然調(diào)控抑制了部分城市，尤其是一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，但從全國(guó)看，整體市場(chǎng)依然同比上漲，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)刷新2016年創(chuàng)造的紀(jì)錄。

這從銷(xiāo)售居前的房企銷(xiāo)售均價(jià)中可以看出。銷(xiāo)售居前的中國(guó)恒大和碧桂園均在三四線城市有著豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，中國(guó)恒大公告顯示，其8月合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10067元，碧桂園合約銷(xiāo)售均價(jià)也與中國(guó)恒大接近，融創(chuàng)中國(guó)8月份合同銷(xiāo)售均價(jià)約16670元/平方米。

不過(guò)，近期也有多家龍頭房企表示將放慢對(duì)規(guī)模增速的需求，同時(shí)提升利潤(rùn)水平。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，考慮到公司擁有較高儲(chǔ)備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備在接近2萬(wàn)平方米后，將開(kāi)始降負(fù)債、增利潤(rùn)。中國(guó)恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)會(huì)中同樣反復(fù)提及，恒大將放緩?fù)恋丶耙?guī)模發(fā)展速度，轉(zhuǎn)而爭(zhēng)取利潤(rùn)效益，“未來(lái)不追求銷(xiāo)售量第一，規(guī)模保證前三，爭(zhēng)取利潤(rùn)效益第一。今年公司不再追求規(guī)模，始終把價(jià)格、利潤(rùn)水平作為第一目標(biāo)，在控制成本的同時(shí)努力提高產(chǎn)品售價(jià)”。

“金九銀十”存分歧

數(shù)據(jù)顯示，42城市新房上周銷(xiāo)量盡管同比下降明顯，但環(huán)比出現(xiàn)上升。其中，一線城市同比下降50%，環(huán)比上升14.2%；二線城市同比下降39.7%，同比上升3.1%；三、四線城市同比下降19.2%，環(huán)比上升19.5%。

中信證券分析師指出，按揭貸款目前仍處于收緊的過(guò)程中，但按揭利率的上升沒(méi)有伴隨基準(zhǔn)利率的上升，銀行也沒(méi)有一刀切式收緊按揭貸款投放。整體上房屋信貸的供給不會(huì)放松，但也沒(méi)有迅速收緊的可能性。按揭貸款的平穩(wěn)，確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。隨著9月來(lái)臨，預(yù)計(jì)企業(yè)銷(xiāo)售熱情隨之提升。而且，新房預(yù)售管制的存在，符合銷(xiāo)售條件的項(xiàng)目往往可能熱銷(xiāo)。預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月，各大公司的銷(xiāo)售額或?qū)⒈?、8月份有所提升。

不過(guò)有分析人士指出，在一二線調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開(kāi)始的一二線城市限價(jià)等政策，導(dǎo)致部分房企銷(xiāo)售速度開(kāi)始放緩。上海易居研究院對(duì)30家A股上市房企在50個(gè)樣本城市的銷(xiāo)售進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，8月上述房企的新建商品房銷(xiāo)售面積為516萬(wàn)平方米，環(huán)比減少25%，同比減少33%。自今年5月以來(lái)，該數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。三、四線城市在去化后也或?qū)⒚媾R銷(xiāo)售增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，整體市場(chǎng)分化趨勢(shì)加快。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。