8月房企銷售仍處高位 全年銷售刷新紀錄或無懸念

截至9月8日記者發(fā)稿時，內地及港股上市的房地產(chǎn)公司中，22家公司發(fā)布了8月銷售數(shù)據(jù)。22家房企8月單月銷售合計金額為1881.5億元，環(huán)比略有上升，萬科等前8月銷售已經(jīng)接近2016年全年銷售額。

8月一般是樓市淡季，這一銷售成績超出市場預期。受此影響，9月7日午后，地產(chǎn)板塊迎來大漲，陽光城漲停，萬科A盤中一度觸及漲停，保利地產(chǎn)、金地集團等個股也漲勢明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然樓市調控重壓，但市場表現(xiàn)依然樂觀，預計2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)歷史紀錄。

銷售良好

從8月數(shù)據(jù)來看，銷售表現(xiàn)較好的大型房企主要有萬科、融創(chuàng)、華潤、招商蛇口等；表現(xiàn)相對疲軟的有恒大、萬達、華夏幸福等。8月單月，銷售情況環(huán)比改善較多的有綠地控股、金地集團和富力地產(chǎn)。

萬科和中國恒大8月銷售金額均超過了300億元。萬科數(shù)據(jù)顯示，8月份公司實現(xiàn)銷售面積273.9萬平方米，同比增加68.97%；銷售金額為人民幣370.4億元，同比上升85.11%。8月單月銷售金額環(huán)比也略有增長。今年前8月萬科累計實現(xiàn)銷售面積2391.6萬平方米，同比上升34.46%；銷售金額為人民幣3497.8億元，同比上升47.26%。銷售金額已經(jīng)接近公司2016年全年3647.7億元的規(guī)模。

銷售飄紅之下，萬科拿地熱情同樣高漲。公告顯示，萬科8月新增加項目24個，分別位于北京、上海、廣州、杭州等17個城市，新增土地面積260.36萬平方米，付出土地金額約301億元。此外，期內萬科新增物流地產(chǎn)項目5個，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州和蘇州。

中國恒大8月銷售數(shù)據(jù)顯示，8月合約銷售金額為334.3億元，合約銷售面積為332.1萬平方米，但同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。公司前8月累計銷售金額約達3216.8億元，累計合約銷售面積為3246.7萬平方米。

融創(chuàng)中國8月實現(xiàn)合同銷售金額人民幣305.4億元，同比增長237%，合同銷售面積約183.2萬平方米。前8月實現(xiàn)合同銷售金額為1614.3億元，同比增長111%。目前，融創(chuàng)中國已將全年銷售目標從原來的2100億元上調至3000億元。

注重利潤效益

自2016年四季度進入調控周期后，全國多個城市密集頒布了調控政策，其中北京更是一年之內出臺了將近50條調控政策。在“限購、限售和限貸”的組合拳下，熱點城市房價快速上漲的勢頭得到遏制，新房在不少熱點城市均存在預售價格管制。不過，從目前的上市房企業(yè)績來看，高漲的業(yè)績顯然與調控政策形成反差。

張大偉表示，樓市經(jīng)歷多輪密集調控，但市場影響在二季度末才出現(xiàn)，整體看，疊加上2016年末的結轉，大部分企業(yè)依然收獲了歷史最豐盛2017年上半年盛宴。從市場看，雖然調控抑制了部分城市，尤其是一二線熱點城市的房價，但從全國看，整體市場依然同比上漲，2017年，全國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)刷新2016年創(chuàng)造的紀錄。

這從銷售居前的房企銷售均價中可以看出。銷售居前的中國恒大和碧桂園均在三四線城市有著豐富的項目儲備，中國恒大公告顯示，其8月合約銷售均價為每平方米10067元，碧桂園合約銷售均價也與中國恒大接近，融創(chuàng)中國8月份合同銷售均價約16670元/平方米。

不過，近期也有多家龍頭房企表示將放慢對規(guī)模增速的需求，同時提升利潤水平。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在中期業(yè)績會上表示，考慮到公司擁有較高儲備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲備在接近2萬平方米后，將開始降負債、增利潤。中國恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績會中同樣反復提及，恒大將放緩土地及規(guī)模發(fā)展速度，轉而爭取利潤效益，“未來不追求銷售量第一，規(guī)模保證前三，爭取利潤效益第一。今年公司不再追求規(guī)模，始終把價格、利潤水平作為第一目標，在控制成本的同時努力提高產(chǎn)品售價”。

“金九銀十”存分歧

數(shù)據(jù)顯示，42城市新房上周銷量盡管同比下降明顯，但環(huán)比出現(xiàn)上升。其中，一線城市同比下降50%，環(huán)比上升14.2%；二線城市同比下降39.7%，同比上升3.1%；三、四線城市同比下降19.2%，環(huán)比上升19.5%。

中信證券分析師指出，按揭貸款目前仍處于收緊的過程中，但按揭利率的上升沒有伴隨基準利率的上升，銀行也沒有一刀切式收緊按揭貸款投放。整體上房屋信貸的供給不會放松，但也沒有迅速收緊的可能性。按揭貸款的平穩(wěn)，確保市場平穩(wěn)運營。隨著9月來臨，預計企業(yè)銷售熱情隨之提升。而且，新房預售管制的存在，符合銷售條件的項目往往可能熱銷。預計未來兩個月，各大公司的銷售額或將比7、8月份有所提升。

不過有分析人士指出，在一二線調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導致部分房企銷售速度開始放緩。上海易居研究院對30家A股上市房企在50個樣本城市的銷售進行統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，8月上述房企的新建商品房銷售面積為516萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少33%。自今年5月以來，該數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。三、四線城市在去化后也或將面臨銷售增速下滑的風險，整體市場分化趨勢加快。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。