前8個月整體呈上漲趨勢 太原樓市還有多少潛力?

隨著各路知名開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入太原（樓盤），太原樓市開始出現(xiàn)明顯的兩極分化——優(yōu)質(zhì)樓盤價高、開盤迅速售罄；低端樓盤價低、面臨無人問津的局面。在銷售市場上一直占主動位置的開發(fā)商們，現(xiàn)在都在絞盡腦汁迎合購房者需求，尋求重生之路、突出重圍。

前8個月，太原房價雖然存在波動，但整體仍呈上漲趨勢。若太原整體市場或?qū)⒂少u方轉(zhuǎn)變成買方市場，那么房價會如何？是否后期仍有潛力？

品質(zhì)至上 市場“反轉(zhuǎn)”

“近幾年，進(jìn)入太原這個內(nèi)陸城市的知名房企接連不斷，這將在未來幾年內(nèi)給太原房地產(chǎn)市場帶來巨大變革?！睒I(yè)內(nèi)人士徐女士說，“原來，活躍在太原市場上的大房企屈指可數(shù)，但這幾年進(jìn)入太原市場的新品牌不斷增加，就連在房產(chǎn)圈好多年的人也直呼，新來的大房企數(shù)都數(shù)不過來，項目遍地，鋪滿整個太原城?！?/p>

當(dāng)前，太原房地產(chǎn)市場仍處于去庫存階段，眾房企紛紛布局龍城直接加劇了競爭壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，太原房地產(chǎn)市場整體正處在轉(zhuǎn)型和兩極分化的階段，市場早已由原來傳統(tǒng)的賣方市場轉(zhuǎn)變成為買方市場。近幾年，購房者的需求不斷提高，房企要想爭奪市場必須呈現(xiàn)差異化特征才能吸引客戶眼球。在市場上，適老適幼戶型設(shè)計、原生大樹園林、超強(qiáng)收納體系……每個項目都充分展示著自己在眾樓盤中“一枝獨(dú)秀”的“技能”。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，太原四路環(huán)線周邊已被大盤全面覆蓋，環(huán)線市場的競爭日趨白熱，品牌房企由之前的點狀布局，發(fā)展到如今的各方聯(lián)動，使得其獨(dú)踞一方的項目優(yōu)勢不復(fù)存在，地緣性客戶回歸才是大勢所趨。

房價上行 仍有潛力

買賣雙方角色的轉(zhuǎn)變是否會影響未來房價走勢？

8月，太原房價較7月仍有小幅度的上漲，特別是成交活躍的項目，房價較上月有上漲態(tài)勢。截至8月22日，太原8月新房價格9719元/平米，環(huán)比上月增長5.86%。

在六城區(qū)樓市成交數(shù)據(jù)中，小店區(qū)在售樓盤均價為9955元/平方米，杏花嶺區(qū)在售樓盤均價為9431元/平方米，萬柏林區(qū)在售樓盤均價為9308元/平方米，迎澤區(qū)在售樓盤均價為11344元/平方米，尖草坪區(qū)在售樓盤均價為7247元/平方米，晉源區(qū)在售樓盤均價為10088元/平方米。

據(jù)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，太原六大區(qū)域表現(xiàn)差異化較大，從成交套數(shù)、成交金額占比以及成交均價三方面看，小店區(qū)均居于榜首。目前小店區(qū)項目多處于持銷階段，剛需盤較少，以改善高端項目為主，成交持續(xù)向好。此外，尖草坪區(qū)三給片區(qū)持續(xù)火熱。晉源區(qū)目前處于缺貨狀態(tài)，在售項目尾盤較多，待售高端項目集中于晉陽湖，蓄勢待發(fā)，是未來太原樓市的主力供應(yīng)區(qū)域。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城區(qū)土地越發(fā)稀缺。樓面價和土地價均呈不同幅度的增長態(tài)勢，從2013年至今，太原土地價格逐步上升，去年太原再次出現(xiàn)火爆的土拍市場，最高樓面價7800元/平方米?！皟扇旯て谶^后，這部分項目將開售，房價的波動與之前高價格地塊將呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系?！睒I(yè)內(nèi)人士李建明表示。除了開發(fā)建設(shè)成本，稅費(fèi)、工程費(fèi)、人員工資等都在增加，成本的增加必然導(dǎo)致整體房價的增加。

房貸收緊 購房難度增加

記者了解到，對購房者來說，銀行信貸收緊提高了購房門檻。

目前，全國首套房貸款平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍，環(huán)比上升了2.25%；值得注意的是，隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率上行已成為銀行的“集體動作”，超九成銀行無利率優(yōu)惠。

在太原提供個人信貸業(yè)務(wù)的銀行中，不少銀行從當(dāng)時的兩三天內(nèi)房款延長至兩周、一個月，甚至更長時間，首套房房貸利率優(yōu)惠基本絕跡，少部分銀行上浮10%。

“不斷收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，約束房價上漲作用更加明顯。”業(yè)內(nèi)人士表示，“隨著流動性收縮、銀行負(fù)債成本上升，資產(chǎn)收益下行導(dǎo)致銀行的收入及利潤承壓，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為必然選擇?！?/p>

而對于普通購房者來說，上調(diào)房貸利率會直接導(dǎo)致購房成本增加，無論是對于首次置業(yè)的首套房，還是改善置業(yè)的二套房，此舉確實可以起到抑制需求放量與為市場降溫的作用。不過，各地將首套房利率大幅上調(diào)，緊跟著個人房貸開始收縮，房地產(chǎn)降杠桿已大勢所趨。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。