土地供給制度“破冰”,誰(shuí)將迎來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展紅利?
在當(dāng)前政策的支持下,租賃市場(chǎng)本身正迎來(lái)發(fā)展紅利。土地供給制度“破冰”,集體用地走入租賃市場(chǎng),將進(jìn)一步提升住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模,以便構(gòu)建“租售并舉”的住房制度。分析認(rèn)為,盤活集體建設(shè)用地,對(duì)補(bǔ)充租賃房源起到關(guān)鍵作用。同時(shí),也將有效促進(jìn)人口城市化的進(jìn)程,讓大量新市民住有所居。
陸銘認(rèn)為,除給租賃市場(chǎng)帶來(lái)明顯利好外,原有土地供給制度的“破冰”,也給農(nóng)民帶來(lái)重大利好。按照原有土地制度,農(nóng)民要把農(nóng)業(yè)用地合法轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地,必須經(jīng)過(guò)征地的過(guò)程。實(shí)際上就是城市政府以相對(duì)較低的價(jià)格從農(nóng)民手中買地,然后通過(guò)批租的方式給開(kāi)發(fā)商,中間產(chǎn)生的差價(jià)并不能轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的收入。而政策出臺(tái)后,農(nóng)民可以直接把建設(shè)用地(僅限于建設(shè)用地,本次改革還沒(méi)有涉及到耕地)建成租賃房出租。此時(shí)租金和原來(lái)建設(shè)用地收入的差異,可以直接構(gòu)成農(nóng)民的個(gè)人收入或者集體收入,這對(duì)農(nóng)民的影響比較大,起碼收入增加了。至于影響會(huì)有多大,陸銘認(rèn)為,這需要結(jié)合具體的用地總量、地段、結(jié)構(gòu)等相關(guān)情況綜合考量。
集體土地入市租賃,會(huì)否引發(fā)樓市“跳水”?
除了對(duì)租房市場(chǎng)的重大利好,有媒體分析認(rèn)為,此次集體土地入市建租賃房,有著改變房地產(chǎn)生態(tài)的意向。有人解讀這會(huì)引起住房出售市場(chǎng)“跳水”,甚至出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格二三折的房子。對(duì)此,陸銘認(rèn)為,集體土地入市租賃對(duì)樓市的影響肯定會(huì)有,但不會(huì)太大。
陸銘指出,增加租賃用地的供給是個(gè)積極的方向,但是依靠這點(diǎn)對(duì)于房?jī)r(jià)本身跳水式的影響,是不太可能出現(xiàn)的。這主要從兩個(gè)因素來(lái)考慮,第一是關(guān)于租房的需求?,F(xiàn)在大量收入相對(duì)較高的租房群體,對(duì)租房的位置要求比較高,最好離市中心較近;而目前集體建設(shè)用地的房子如果有增量,基本都遠(yuǎn)離城市中心。除此之外,對(duì)遠(yuǎn)離城市中心的地方有租房需求的人,本身就不是買房群體。第二,中國(guó)住房供應(yīng)的總量是政府規(guī)劃的。如果“跳水式”降幅超過(guò)20%,就會(huì)帶來(lái)大量的銀行貸款壞賬。這會(huì)對(duì)地方政府的土地財(cái)政會(huì)產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)這種情況,政府可以選擇收緊土地供應(yīng)或是放松限購(gòu)。
在監(jiān)管和權(quán)利保障層面,如何避免“以租代售”?
當(dāng)前,公眾和市場(chǎng)最關(guān)心的莫過(guò)于,若“以租代售”,是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉(cāng)、搖身一變進(jìn)入市場(chǎng)?
對(duì)于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起,認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。實(shí)際上,集體租賃住房是經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè),依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的用于租賃的住房,而“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地,又涉及違法建設(shè)和銷售,產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),兩者有本質(zhì)區(qū)別。
同時(shí),在監(jiān)管和權(quán)利保障層面,國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的方案明確指出,要探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租,不得以租代售,也不得轉(zhuǎn)租。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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