金融支持房地產(chǎn)再加碼，市場(chǎng)解讀七大看點(diǎn)

11月23日，《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》正式公布。《通知》就房地產(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等方面做出安排，提出16條措施。

其中，《通知》指出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券等。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，此次政策表述內(nèi)容重要、信息量很大。此次政策確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策，有效防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率增加；創(chuàng)設(shè)配套融資這類新的保交樓支持工具、在房貸集中度管理政策方面延長(zhǎng)過渡期，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生積極且重要的影響。

“《通知》包含十六項(xiàng)具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體，‘保交樓’促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。”中指研究院亦指出，預(yù)計(jì)在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。

今日，多家國(guó)有大行公布與房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期

《通知》指出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定等。

其中，《通知》顯示，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

《通知》提出，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

中指研究院表示，《通知》相關(guān)措施的實(shí)施，將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)房企信用快速收縮問題。

另外，《通知》提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。”《通知》顯示。

對(duì)于延期安排，《通知》指出，自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期 1 年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“此次政策確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類規(guī)定意義重大。一是展期是金融機(jī)構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機(jī)構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解風(fēng)險(xiǎn)的非常有必要的操作。

二是此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機(jī)構(gòu)要理解這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的設(shè)置，用足用好政策，主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，與之前政策相比，該部分新的變化在于對(duì)部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預(yù)計(jì)未來一個(gè)階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。

對(duì)于支持貸款、信托等存量融資展期 1 年，中指研究院亦表示，這將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對(duì)于未出險(xiǎn)民營(yíng)房企，將是極大支持。

支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資 鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資

《通知》指出，保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

此前，11 月 1 日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集 21 家民營(yíng)房企召開座談會(huì)。11 月 8 日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約 2500 億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

“《通知》指出，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。將加快落實(shí)支持民營(yíng)房企通過增信發(fā)債融資。” 中指研究院表示，監(jiān)管部門支持民營(yíng)房企的范圍正在不斷擴(kuò)大擴(kuò)容，會(huì)有更多民營(yíng)房企受益。

今日消息顯示，“第二支箭”擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地。11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對(duì)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

另外，《通知》還提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策明確鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，其有重要的信號(hào)意義。這標(biāo)志著房地產(chǎn)金融工作進(jìn)入到3.0版本，即從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式，體現(xiàn)了金融支持工作進(jìn)入到新的階段，也體現(xiàn)了各類金融機(jī)構(gòu)多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，此次對(duì)信托公司其實(shí)提及了“轉(zhuǎn)型”的概念，尤其提及到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)的業(yè)務(wù)。換言之，信托公司要減少對(duì)增量市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)要在存量市場(chǎng)方面尋找新的投資機(jī)會(huì)和業(yè)務(wù)方向。

支持合理確定新市民首套房貸款標(biāo)準(zhǔn) 具體新規(guī)有望年內(nèi)出臺(tái)

在支持個(gè)人住房貸款合理需求方面，《通知》強(qiáng)調(diào)支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

另外，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

此外，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，地方政策方面，后續(xù)要落實(shí)好因城施策內(nèi)容，在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限。該規(guī)定相比9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》有新內(nèi)容，后續(xù)類似“-30個(gè)基點(diǎn)”的地方操作或增加，二套房或也存在下調(diào)的空間。

“在新市民政策方面，政策明確要確定新市民首套住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會(huì)有各類新政策，預(yù)計(jì)今年年底前各地會(huì)出臺(tái)各類新規(guī)。” 嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持

《通知》指出，要積極做好“保交樓”金融服務(wù) 。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

“自8月中下旬以來，多部門出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式‘保交樓’，推動(dòng)全國(guó)商品房竣工和施工面積在此后的兩個(gè)月出現(xiàn)明顯改觀。”馬泓表示，后續(xù)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)類指標(biāo)仍有進(jìn)一步改善的空間。

需要指出的是，《通知》提出，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

配套融資支持期限為多久？《通知》明確，新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的實(shí)施主體保持一致，項(xiàng)目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對(duì)應(yīng)專項(xiàng)借款的期限，最長(zhǎng)不超過 3 年。

另外，對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。