金融支持房地產(chǎn)再加碼，市場解讀七大看點

11月23日，《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》正式公布?！锻ㄖ肪头康禺a(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置等方面做出安排，提出16條措施。

其中，《通知》指出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構(gòu)為專項借款支持項目提供新增配套融資支持、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券等。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，此次政策表述內(nèi)容重要、信息量很大。此次政策確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策，有效防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率增加；創(chuàng)設(shè)配套融資這類新的保交樓支持工具、在房貸集中度管理政策方面延長過渡期，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生積極且重要的影響。

“《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，‘保交樓’促進購房者信心恢復(fù)，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。”中指研究院亦指出，預(yù)計在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間。

今日，多家國有大行公布與房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期

《通知》指出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定等。

其中，《通知》顯示，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

《通知》提出，金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

中指研究院表示，《通知》相關(guān)措施的實施，將改善金融機構(gòu)對民營房企風(fēng)險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。

另外，《通知》提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。“對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。”《通知》顯示。

對于延期安排，《通知》指出，自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期 1 年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“此次政策確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期政策。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此類規(guī)定意義重大。一是展期是金融機構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機構(gòu)和房企關(guān)系惡化，所以是化解風(fēng)險的非常有必要的操作。

二是此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構(gòu)要理解這個時間點的設(shè)置，用足用好政策，主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，與之前政策相比，該部分新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預(yù)計未來一個階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。

對于支持貸款、信托等存量融資展期 1 年，中指研究院亦表示，這將極大緩解房企償還債務(wù)壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險民營房企，將是極大支持。

支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資 鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資

《通知》指出，保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

此前，11 月 1 日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集 21 家民營房企召開座談會。11 月 8 日，銀行間市場交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約 2500 億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

“《通知》指出，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。將加快落實支持民營房企通過增信發(fā)債融資。” 中指研究院表示，監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益。

今日消息顯示，“第二支箭”擴容首批民營房企落地。11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

另外，《通知》還提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

在嚴(yán)躍進看來，政策明確鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，其有重要的信號意義。這標(biāo)志著房地產(chǎn)金融工作進入到3.0版本，即從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進入到信托融資形式，體現(xiàn)了金融支持工作進入到新的階段，也體現(xiàn)了各類金融機構(gòu)多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。

嚴(yán)躍進稱，此次對信托公司其實提及了“轉(zhuǎn)型”的概念，尤其提及到房地產(chǎn)企業(yè)項目并購的業(yè)務(wù)。換言之，信托公司要減少對增量市場的關(guān)注，同時要在存量市場方面尋找新的投資機會和業(yè)務(wù)方向。

支持合理確定新市民首套房貸款標(biāo)準(zhǔn) 具體新規(guī)有望年內(nèi)出臺

在支持個人住房貸款合理需求方面，《通知》強調(diào)支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

另外，鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

此外，支持金融機構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

嚴(yán)躍進指出，地方政策方面，后續(xù)要落實好因城施策內(nèi)容，在全國政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付和貸款利率政策下限。該規(guī)定相比9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》有新內(nèi)容，后續(xù)類似“-30個基點”的地方操作或增加，二套房或也存在下調(diào)的空間。

“在新市民政策方面，政策明確要確定新市民首套住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計在首套房認定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會有各類新政策，預(yù)計今年年底前各地會出臺各類新規(guī)。” 嚴(yán)躍進補充道。

鼓勵金融機構(gòu)為“保交樓”專項借款支持項目提供新增配套融資支持

《通知》指出，要積極做好“保交樓”金融服務(wù) 。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜谥С忠咽塾馄陔y交付住宅項目加快建設(shè)交付。

“自8月中下旬以來，多部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式‘保交樓’，推動全國商品房竣工和施工面積在此后的兩個月出現(xiàn)明顯改觀。”馬泓表示，后續(xù)預(yù)計房地產(chǎn)建設(shè)類指標(biāo)仍有進一步改善的空間。

需要指出的是，《通知》提出，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

配套融資支持期限為多久？《通知》明確，新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產(chǎn)負債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機構(gòu)進行審計評估確認并已制定“一樓一策”實施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項下新設(shè)“專項借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項借款的期限，最長不超過 3 年。

另外，對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。