市場競爭加劇 寫字樓流行靈活租金

寫字樓市場供應(yīng)量增加以及部分客戶的流失必然導(dǎo)致市場競爭加劇。針對北京寫字樓市場呈現(xiàn)出的這一特點，業(yè)內(nèi)人士表示，無論從空置率水平看還是競爭程度加劇角度考慮，寫字樓經(jīng)營者需要在租金定價和支付方式上變得越來越靈活，從而贏得優(yōu)質(zhì)客戶。

租金水平漲跌互現(xiàn)

據(jù)高力國際披露數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，北京平均租金環(huán)比上漲0.2個百分點至331.3元／平方米。業(yè)內(nèi)分析，租金整體上漲主要是由于位于東長安街與燕莎子市場的兩個新項目租金高于平均水平所致。而除卻新增供應(yīng)的影響,平均租金基本與上季度持平。

從各區(qū)域?qū)懽謽前鍓K租金水平變化來看，各板塊內(nèi)寫字樓租金也呈現(xiàn)分化趨勢。其中，得益于過去兩年內(nèi)完工入市運營良好的項目錄得租金增長，今年上半年，北京燕莎和望京的平均租金分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%至294元／平方米和239.3元／平方米；同樣取得上漲的還包括金融街和中關(guān)村板塊，兩板塊租金環(huán)比分別448.1元／平方米和279.2元／平方米。業(yè)內(nèi)分析，需求穩(wěn)定并且租賃面積有限，導(dǎo)致了金融街與中關(guān)村子市場的平均租金環(huán)比均小幅上漲。

但相形之下，亞奧區(qū)域內(nèi)的新項目與未來供應(yīng)加劇業(yè)主間的競爭，因此平均租金環(huán)比下降0.5%至311元／平方米。

新項目刺激租賃需求

新標志性項目正在成為租賃市場的新寵。今年上半年，北京甲級寫字樓市場合計可租賃建筑面積約15萬平方米的3個新項目落成。包括位于CBD子市場的國貿(mào)三期B座、位于望京子市場的利星行中心B座，以及位于亞奧子市場的中建財富國際中心。這些項目致使總存量環(huán)比擴大2.5%至621萬平方米。值得提及的是，國貿(mào)三期B座已取得較高的預(yù)租率，其中，主力租戶殼牌承租了2萬平方米。

2017年二季度，受新增供應(yīng)的影響，北京甲級寫字樓的平均空置率環(huán)比小幅上升0.2個百分點至 8.6%。盡管如此，凈吸納量總計約12.6萬平方米，環(huán)比增長122%，同比增長48%。北京甲級寫字樓需求主要受新項目的刺激，其新辦公面積的吸納量占總凈吸納量的67%。

就區(qū)域市場而言，盡管國貿(mào)三期B座取得較高的預(yù)租率，但由于租戶的搬遷和寫字樓面積整合，CBD的空置率持續(xù)環(huán)比上升0.2個百分點至5%。亞奧子市場內(nèi)，新項目空置率上升到30%，環(huán)比上升3.5個百分點。

租賃策略靈活多變

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然上半年北京甲級寫字樓市場的平均租金半年環(huán)比上升0.6%，但主要是受高于平均租金的新項目所致。未來區(qū)域半開寫字樓市場內(nèi)新項目與未來供應(yīng)項目的競爭將日益加劇。

“如何精準把握客戶的需求將成為寫字樓業(yè)主們需要研究的課題 ?！币晃粰C構(gòu)觀察人士分析，從客戶層面分析，金融、IT與服務(wù)行業(yè)仍然是需求的主要來源。上半年，內(nèi)資資產(chǎn)管理、保險與證券公司錄得多宗大面積租賃交易。其中，中國華融于英皇集團中心新租約2萬平方米；平安人壽搬遷至環(huán)球金融中心并承租4700平方米；君康人壽搬遷至中海廣場承租3640平方米。

據(jù)有關(guān)人士透露，未來北京整體空置率將在未來三年繼續(xù)上升至12%，預(yù)計2017-2020年大量的寫字樓供應(yīng)將令租金年均降幅為0.3%。鎖定客戶將成為業(yè)主的首要目標。

值得關(guān)注的是，在當(dāng)前投資市場內(nèi)，機構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對購買有增值潛力物業(yè)的熱情，不少位于非核心區(qū)域。由于大量新增供應(yīng)，包括CBD在內(nèi)的傳統(tǒng)核心寫字樓板塊將面臨更多下行壓力。

對租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢。

面對激烈的競爭態(tài)勢，不少寫字樓項目將在租金談判中變得更為靈活。目前已有項目業(yè)主通過提高代理傭金、加大租金折扣力度，以及采取其他補貼的方法挽留租戶。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。