昨日(22日),第44屆中國(深圳)國際房地產(chǎn)業(yè)博覽會在會展中心1號館開幕。數(shù)據(jù)顯示,在“十三五”規(guī)劃期內(nèi),深圳將提高工改工比例,并嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”,保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%。
616個項目已列入城市更新計劃
本屆房博會共分為7大子展,分別是中國(深圳)城市土地展、中國(深圳)城市更新展、國際綠色建筑暨裝配式建筑展、中國(深圳)古村與新鄉(xiāng)村主題展、國際景觀設(shè)計與產(chǎn)業(yè)展、智慧家居與環(huán)保材料展和估價顧問專業(yè)服務(wù)展。其中,智慧家居與環(huán)保材料展、國際綠色建筑及裝配式建筑展以及估價顧問專業(yè)服務(wù)展區(qū)都是首次亮相。
根據(jù)此次房博會提供的數(shù)據(jù),“十三五”規(guī)劃期內(nèi),深圳全市預(yù)計完成各類更新用地規(guī)模30平方公里,其中拆除重建類12 .5平方公里,非拆除重建類17.5平方公里,力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新和綜合整治項目,100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。城市更新計劃總規(guī)??刂圃?5-50平方公里。
而據(jù)深圳市城市更新局處長張紅宇介紹,截至今年6月底,深市列入城市更新計劃的項目共有616項,原特區(qū)外數(shù)量占比達到76%,涉及到用地范圍面積達48.92平方公里。已批準(zhǔn)的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項,涉及的拆除范圍用地面積達29.63平方公里,累計供應(yīng)用地面積約14.3平方公里。
在城市更新項目的實施率上,深圳已經(jīng)由2012年的不到7%提升到目前的29%.“城市更新在拉動深圳的經(jīng)濟增長方面成效顯著。城市更新項目投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例逐年增長,其中2016年達到16.7%.”張紅宇同時指出,2010年至今,深圳城市更新供應(yīng)的商品房總規(guī)模占全市商品房總供應(yīng)規(guī)模的比例也在逐年增長,去年這個占比達到約50%.
房地產(chǎn)企業(yè)進“工改工”領(lǐng)域困難重重
為突破城市土地空間資源緊約束的困局,深圳市堅持走減量發(fā)展、二次開發(fā)的新路,自2009年以來,深圳全面啟動城市更新。去年起,深圳市委市政府啟動“強區(qū)放權(quán)”改革,自成一格的城市更新“深圳模式”正在受到越來越多的關(guān)注。
“2015年以后,城市更新進入3.0階段,這個階段的特點是更加關(guān)注生態(tài)環(huán)境的保護、關(guān)注民生健康,規(guī)劃體系、政策體系越來越完善。”深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江指出,從“十三五”規(guī)劃編制和最近陸續(xù)出爐的政策來看,開發(fā)商已經(jīng)感覺到政府對城市更新管理的程度越來越高,更新方式也已經(jīng)向拆除重建與綜合整治并舉轉(zhuǎn)變。
數(shù)據(jù)顯示,在“十三五”規(guī)劃期內(nèi),深圳將提高工改工比例,并嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”,保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%.“深圳為什么想盡一切辦法把現(xiàn)有工業(yè)用地劃線控制起來,鼓勵‘工改工’?香港就是一個例子?!痹谧蛱煜挛缗e行的深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會專場論壇上,李江表示,香港在上世紀(jì)80年代過多將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地,工業(yè)遷移了,這對香港的經(jīng)濟發(fā)展影響較大。
而按照深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司董事總經(jīng)理陳晨的觀點,“工改工”的供應(yīng)量,如今已經(jīng)從剛開始的15%發(fā)展到45%,在這樣的情況下,在深圳做城市更新、拿地或者做地產(chǎn),“工改工”肯定繞不過去。然而,“工改工”具有周期長、成本低、回報高三個特點,其中高回報還是在后期才能實現(xiàn)。
“房地產(chǎn)企業(yè)能不能做工改工?”陳晨認(rèn)為答案是否定的?!伴_發(fā)商雖然規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、融資等方面都具備優(yōu)勢,但每個園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、運營,背后的邏輯性非常強,并不是地產(chǎn)銷售能解決的?!标惓空J(rèn)為,地產(chǎn)公司要做“工改工”,首先必須把全產(chǎn)業(yè)鏈條打通,“項目來源、渠道、資金、產(chǎn)業(yè)都很重要,開發(fā)商必須建一個具有專業(yè)分工的團隊,并且對行業(yè)進行研究。此外,尋求合作,從而達成優(yōu)勢互補、資源共享、合作共贏,這是比較普遍的做法。最核心還是應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)投資,將自身的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入具體的項目”。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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