上海經(jīng)紀公司合并店面背后： 二手樓市成交持續(xù)下滑

近期上海二手房市場交易不容樂觀。

一家第三方機構數(shù)據(jù)顯示，2017年7月上海市二手住宅共成交10661套，環(huán)比下降7.88%。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房成交同比下跌62.95%；其中二手住宅成交1.17萬套，環(huán)比下跌4.23%，同比下跌65.31%。二手房已經(jīng)連續(xù)多月成交量下跌。

另據(jù)一家第三方機構統(tǒng)計，7月通過中介公司進行交易的二手房有7600套，占總交易套數(shù)的71.29%，較6月下降3.30個百分點。

該機構還指出，7月，上海市中介機構關店幾百家，備案數(shù)量減至2911家，其中有1089家中介機構在本月有二手住宅交易記錄，占比達37.41%。

21世紀經(jīng)濟報道記者為此向中原、鏈家相關人士求證關店情況，獲得回復均為：沒有特別大的調(diào)整。中原地產(chǎn)方面還透露，下半年還要在武漢等出臺了“租購同權”配套政策的二線城市加開門店。

市場膠著

據(jù)部分經(jīng)紀公司門店員工介紹，不少置換型買家因為自己的房子很難售出而一直無法置換，這是二手房交易放緩的主要原因。

綜合多家中介機構數(shù)據(jù)，從今年3月份開始，上海的二手房成交就開始呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢。

21世紀經(jīng)濟報道記者在走訪中介門店時了解到，某些區(qū)域的門店租約到期，今年索性就不續(xù)租了，而是并入最近一家門店，原來的業(yè)務員仍然對接其原屬區(qū)域，只是工作地點轉移。

但是，一個明顯的變化是傭金下調(diào)了。多家房產(chǎn)中介的二手房服務費率普遍在此前房屋總價2%的基礎上進行了下調(diào)，最高可以打5折。一名消費者表示，現(xiàn)在中介為了促成成交，態(tài)度也變得很好了。該人士遇到過上下家各付房屋總價0.5%、一共付房屋總價1%的中介費情形；也有中介人員表示，在其選好房子后，可以跟業(yè)主協(xié)商，根據(jù)房子的總價來決定給出的折扣。

與此同時，中介的行業(yè)集中度也在提升。據(jù)前述機構統(tǒng)計，7月上海TOP20房產(chǎn)中介的總市占率較6月份上漲4.54個百分點至49.49%。其中，房產(chǎn)中介成交套數(shù)榜前三位排行有小幅調(diào)整，榜首依舊為德佑(鏈家)成交1905套，市占率17.87%；太平洋由上月的第三名提升至次席，成交量為717套，市占率6.73%；易居(博客)降至第三，成交量為689套，市占率6.46%。

二手市場表現(xiàn)也傳導到一手市場。據(jù)統(tǒng)計，上海在8月第二周新房成交繼續(xù)為“零”，自7月中旬以來供應低迷，進入8月后直接出現(xiàn)長時期“斷檔”，這對后續(xù)成交帶來更多壓力。分析認為，隨著新盤搖號以及操作細則落地，房企也會行動起來，在9月應該會有補量推盤的動作。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，當前買家入市意愿本身不強，加之供應緊縮后更影響成交，從趨勢判斷，未來1-2周成交仍會在低位盤整。近期信貸收緊對市場影響持續(xù)發(fā)酵，上海執(zhí)行首套房貸利率上升10%措施的銀行越來越多，最主要的是審批時間和放款時間有不同程度延長。由于多數(shù)買家是置換型，資金到位時間慢，對整個交易節(jié)奏有很大影響。

調(diào)整風險

上海房產(chǎn)經(jīng)紀公司出現(xiàn)較多關店現(xiàn)象的傳聞最早是在今年5月出現(xiàn)的。彼時一線城市已全部上調(diào)房貸利率，提高購房的資金成本以達到去杠桿、調(diào)控樓市的目的。

隨著國內(nèi)信貸環(huán)境整體趨緊，不只房產(chǎn)中介，房企也將面臨現(xiàn)金流問題。有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著調(diào)控的層層深入，未來進入“四限”(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續(xù)擴容，主導本輪房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的核心動力已出現(xiàn)衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨樓市調(diào)整風險。

克而瑞研究中心認為，房貸收縮，或將是樓市調(diào)整“拐點”到來的導火索。在去庫存、去杠桿的情況下，實體經(jīng)濟增速企穩(wěn)并有所回升，央行明顯調(diào)降了貨幣投放力度，M2增速回落。

從目前的成交數(shù)據(jù)來看，深圳、蘇州等城市已經(jīng)出現(xiàn)“有價無市”的跡象，樓市成交持續(xù)縮量。

一線城市下半年成交不明朗，而不少房企在二三線城市的土地儲備也將在下半年入市，比如旭輝將會在今年10-11月陸續(xù)在全國推盤30多個。因此也有業(yè)內(nèi)人士認為二三線城市在年底會有一波成交小高峰。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。