司法部發(fā)布公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”通知 炒房客陷危境

8月14日夜，司法部在其官方網(wǎng)站上公布了《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，讓異地炒房、借名炒房和杠桿炒房客陷入了危險(xiǎn)境地。

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這份“五不準(zhǔn)”的文件里，對(duì)炒房客最有殺傷力的是：

不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。

公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證，應(yīng)當(dāng)按照“重大事項(xiàng)一次一委托”的原則，告知當(dāng)事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項(xiàng)的委托公證，不得在公證書(shū)中設(shè)定委托不可撤銷(xiāo)、受托人代為收取售房款等內(nèi)容。

不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員在辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實(shí)為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。

此外，在辦理公證的過(guò)程中，司法部還提出了更為具體的流程要求：

不準(zhǔn)未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查出具公證書(shū)。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)當(dāng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴(lài)書(shū)面證據(jù)材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規(guī)而輕實(shí)體內(nèi)容審查。對(duì)涉及敏感、重大權(quán)益事項(xiàng)的公證事項(xiàng)，除通過(guò)交叉詢(xún)問(wèn)、分別談話(huà)等形式進(jìn)行審查外，還要綜合使用儀器識(shí)別、聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)等方式進(jìn)行審查核實(shí)，全過(guò)程記錄存檔，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)全程錄音錄像。

公證員對(duì)“合理懷疑”的公證申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行會(huì)商研究，進(jìn)一步核實(shí)有關(guān)情況，所需時(shí)間不計(jì)入法定辦理期限。要嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)目的和公證書(shū)的用途，不得以簽名（印鑒）屬實(shí)公證替代委托公證，以原件與復(fù)印件相符公證規(guī)避對(duì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的審查。

沒(méi)有買(mǎi)房經(jīng)歷的人，可能不太理解上述文字的準(zhǔn)確含義。

舉個(gè)例子：

深圳戶(hù)籍的A先生，兒子（B先生）今年滿(mǎn)18歲了，獲得了一套深圳住宅的購(gòu)買(mǎi)名額。A先生準(zhǔn)備用B的名字買(mǎi)房，但B出國(guó)留學(xué)了。

在這份文件出臺(tái)之前，B只要回國(guó)一次，出具一份授權(quán)文件，授權(quán)A先生代替他辦理買(mǎi)房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請(qǐng)書(shū)上簽字（這個(gè)手續(xù)無(wú)法替代，但可以提前簽署），就可以走了。整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程，從此與B無(wú)關(guān)，A可以單獨(dú)全部辦理，甚至包括未來(lái)的水電費(fèi)過(guò)戶(hù)。

現(xiàn)在不同了。司法部規(guī)定“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證”，必須“重大事項(xiàng)一次一委托”。于是，整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程每當(dāng)有新的重要手續(xù)時(shí)，幾乎都要B給A一次授權(quán)，辦理一次公證。這意味著，為了買(mǎi)這套房子，B必須多次回國(guó)。最終，事實(shí)上變成了B“親自買(mǎi)房”。

如果是賣(mài)房一方，則還存在“不得代為收款”等規(guī)定，就會(huì)更麻煩一些。

至此，我們可以看出新規(guī)定帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性影響：

第一，異地買(mǎi)房、借名買(mǎi)房的成本大增。這不僅僅是資金成本，還是時(shí)間成本。

第二，異地買(mǎi)房、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)大增。A和B是父子關(guān)系，一切都好說(shuō)。如果是借名買(mǎi)房，風(fēng)險(xiǎn)就可能隨時(shí)爆發(fā)。如果借名一方突然不配合，突然加價(jià)怎么辦？

第三，相當(dāng)一部分二手房過(guò)戶(hù)的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)。如果當(dāng)事人無(wú)法自己辦理，需要代理的，二手房交易時(shí)間長(zhǎng)度將大大延長(zhǎng)，再加上現(xiàn)在銀行貸款發(fā)放速度緩慢，三四個(gè)月能交易完成一套房的交易手續(xù)就不錯(cuò)了。這等于進(jìn)一步減緩了房屋的流動(dòng)性，起到“鎖房”的效果。

第四，對(duì)于新房銷(xiāo)售也會(huì)帶來(lái)影響，因?yàn)樾路夸N(xiāo)售也存在借名、委托辦理手續(xù)的現(xiàn)象。

司法部為什么突然出臺(tái)這樣的措施？

其實(shí)原因很簡(jiǎn)單：前一段時(shí)間北京爆發(fā)了一起詐騙案，有騙子借“以房養(yǎng)老”為幌子，誘騙一些老年人辦理具有強(qiáng)制效力債權(quán)文書(shū)公證和對(duì)房產(chǎn)全權(quán)委托處理的公證，過(guò)戶(hù)老年人房產(chǎn)。甚至有的老人僅僅獲得了1000元錢(qián)，就被強(qiáng)制過(guò)戶(hù)了690萬(wàn)元的房產(chǎn)。

上述案件中，個(gè)別公證機(jī)關(guān)在辦理公證的時(shí)候，在辦證流程、告知、送達(dá)等環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題。

由于此案社會(huì)影響巨大，導(dǎo)致司法部出臺(tái)了“五不準(zhǔn)”。

此次司法部的新政，相當(dāng)于一次樓市調(diào)控新政，對(duì)于炒房客的“市場(chǎng)擠出效應(yīng)、成本提升效應(yīng)”是明顯的。短期而言，對(duì)于樓市活躍度也將產(chǎn)生重要作用。

但長(zhǎng)期看，此舉不會(huì)改變樓市的基本走向。這種做法，在市場(chǎng)偏弱的時(shí)候有“助跌”作用，在市場(chǎng)偏強(qiáng)的時(shí)候則有“助漲”作用。

決定中國(guó)樓市大趨勢(shì)的，仍然是改革是否到位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式能否切換，以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，貨幣政策等等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。