北京第一批共有產(chǎn)權(quán)房正在興建 位于東北六環(huán)西南側(cè)

資料圖

8月3日，位于北京東北六環(huán)西南側(cè)的金隅大成·金成雅苑售樓處完成了最后4套自住型商品住房的遞補選房工作，至此，金成雅苑一期的524套自住型商品房已配售完畢。與這些自住型商品房眥鄰，金成雅苑項目二期996套住房正在興建中，但它們即將有一個新的名字—共有產(chǎn)權(quán)房。

8月3日，北京市住建委會同北京市發(fā)改委、北京市財政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）（下稱“辦法”），提出在政府政策支持下，政府與購房人按份共有住房產(chǎn)權(quán)，而住房人可享有住房全部的使用權(quán)，另外，滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%?！掇k法》面向社會公開征集意見。

對于社會各界關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房是否能落戶、入學等問題，8月14日，北京市住建委官方明確表示，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學等事宜。

同日，記者從北京市住建委下屬北京市住房保障辦公室了解到，共有產(chǎn)權(quán)住房管理方法的征求意見階段已結(jié)束，相關(guān)政策已進入走程序階段，而政策出臺后，所有未對外銷售的自住型商品房都會轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，按計劃，未來5年北京市將供應不少于25萬套的共有產(chǎn)權(quán)房。具體的政策出臺時間未定。

“共有產(chǎn)權(quán)房政策是對以往的自住型產(chǎn)權(quán)房、兩限房等住房政策的總結(jié)、整合和改善。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲接受記者采訪時表示。

從兩限房到自住型商品房

這里是順義區(qū)后沙峪雙裕街，地鐵開通之后，大開發(fā)商陸續(xù)入駐，商業(yè)配套日漸完善，因此盡管遠在東北六環(huán)，但也頗受關(guān)注。2016年末，金成雅苑一期網(wǎng)申結(jié)束時，網(wǎng)申總?cè)藬?shù)突破了8萬。

共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個新的提法，2014年4月1日，住建部在共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會上，明確北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。此后，6個城市以不同方式開始探索。

在北京，共有產(chǎn)權(quán)房試點探索以2013年便已開始的自住型商品房為模式展開。前述北京市住房保障辦公室工作人員表示，從2013年開始，北京市一共推出了6萬套自住型商品房。

然而歷時三年多，推出6萬套自住型商品房的“成績”并不算理想。早在2013年和2014年，北京市住建委擬推出7萬套自住型商品房，一方面，兩年的既定目標并未實現(xiàn)，同時，也可以看出在2015年和2016年，自住型商品房的建設(shè)和推出并未取得明顯進展。

縱觀北京近十年推出的住房保障政策，除了如今的共有產(chǎn)權(quán)房，還包括了兩限房和自住型商品房。在順義區(qū)金地悅景臺小區(qū)—一個僅有八棟樓的小區(qū)，北京近十年的住房政策在此均有烙印。在這里，有定價9500元/平方米的兩限房、1.9萬元/平方米的自住型商品房和3萬多元/平方米的商品房。而一條小路之隔，對面的金城雅苑（二期）共有產(chǎn)權(quán)房正在興建。

李明（化名）居住的，正是悅景臺小區(qū)內(nèi)一套58平方米的一居室兩限房，2016年購買時還是毛坯房。

兩限房這一概念，是在經(jīng)濟適用房對低收入家庭照顧缺位、房價飛漲的背景下為人熟知的。所謂兩限，就是限地價、限房價，在購房年齡、家庭年收入、人均住房面積和家庭總資產(chǎn)凈值上對購房者有嚴格的把關(guān)。退出機制上，兩限房滿五年可上市，價格由購房者自行制定，但須交納土地收益等價款，交納比例為政府公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的35%。

相比兩限房的限價比達40%-50%，自住型商品房的價格只比周邊商品房低30%，但2013年推出的自主型商品房面向的群體更廣，名下無房的非京籍家庭也可參與搖號購房。

而共有產(chǎn)權(quán)房政策推行后，共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，那么兩者有什么不同？

精準回應“夾心層”需求

“共有產(chǎn)權(quán)房政策是對以往的自住型產(chǎn)權(quán)房、兩限房等住房政策的總結(jié)、整合和改善。”任興洲對記者分析，共有產(chǎn)權(quán)房明晰了個人和政府的產(chǎn)權(quán)權(quán)限，并且對房屋的處置和利用都有明確的規(guī)定；其次，其準入機制與以往不同，以往僅有一套住房的北京戶籍家庭還可再申請自住型商品房，但現(xiàn)在有房或有賣房記錄的家庭均不可再購買共有產(chǎn)權(quán)房，更加精準地回應“夾心層”和新市民的需求；再者，呼應“房子是用來住的”的調(diào)控趨勢，使剛需家庭買得起房。

共有產(chǎn)權(quán)房的定價規(guī)則和購房人產(chǎn)權(quán)份額在《辦法》中作了規(guī)定，其銷售均價低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，而購房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。房子價格降低了，但產(chǎn)權(quán)歸屬問題也為購房者所關(guān)注。有學者分析稱，相比自住型商品房，購買共有產(chǎn)權(quán)房可能是以相同的價格買了一個產(chǎn)權(quán)不歸自己所有的房子，實際上購房者可能吃虧。

對此，任興洲表示，共有產(chǎn)權(quán)房只是確立了定價規(guī)則，具體的價格是否和自住型商品房一致還不能確定，此外，即使購買自住型商品房，購房者也并非獲得了完整的產(chǎn)權(quán)，自住型商品房表面的完整產(chǎn)權(quán)實則是產(chǎn)權(quán)不明晰的結(jié)果。

“政府給購買自住型商品房的人30%的優(yōu)惠，五年后上市，政府作出的優(yōu)惠部分也要有一定的回報?！比闻d洲表示，自住型商品房五年后上市收益的30%應上交財政，而共有產(chǎn)權(quán)房推出后，政府利用土地等方式讓利，由于產(chǎn)權(quán)明晰，在共有產(chǎn)權(quán)5年期滿上市后，政府在收回本身權(quán)益部分時，可再用回共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中，其實是盤活了政府的土地、資金等資源。

政策推出只是第一步

共有產(chǎn)權(quán)房橫空出世，“房子是用來住的”等號召，在購房者心里激起了不少漣漪。既然共有產(chǎn)權(quán)房的價格較低，那么在低價帶動下，中國房價接下來是否有降低趨勢？

共有產(chǎn)權(quán)房在一開始開發(fā)時，由于拿地價格相對便宜，所以價格會較低。任興洲認為，整體來講，這于平抑房價有益，但房價降低，并不可寄希望于共有產(chǎn)權(quán)房?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房有一定政策支持和保障性質(zhì)，可以解決部分人的住房問題，一旦你再買房，就要退出共有產(chǎn)權(quán)房的持有，主要針對的是‘夾心層’的需求，但不是所有房產(chǎn)市場的問題都可用共有產(chǎn)權(quán)政策解決。”任興洲告訴記者。

“以后我們住的這些房子就都是共有產(chǎn)權(quán)房了?！崩蠲髡f，但他并未打算待五年期滿后賣出目前居住的兩限房。

對于共有產(chǎn)權(quán)房，政策推出只是第一步，未來還有不少規(guī)劃問題亟須解決。

任興洲表示，首要是需要通過完善退出機制引導購房者的購買心理?！耙官彿空卟皇嵌⒆∥铱梢詮姆孔又蝎@得多少利益—例如低價買房，未來上市可以怎么高價賣掉—而是切實解決居住問題?！比闻d洲說。

此外，要防止共有產(chǎn)權(quán)房成為一紙空談，還應保證一定量的供給，這在人口稠密的區(qū)域尤為關(guān)鍵。由于共有產(chǎn)權(quán)房意欲解決職住平衡的問題，共有產(chǎn)權(quán)房的選址意義凸顯。任興洲表示，“使購房者能在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的地方居住，這些都需要規(guī)劃”。

最后，公平、透明、公開的原則應貫穿始終，防止這一制度為尋租活動提供空間。

低房價、不少于30%的房源供應非京戶籍家庭、購買共有產(chǎn)權(quán)房可落戶……共有產(chǎn)權(quán)房的一系列重磅連番上臺，然而政策的制定目標和實際效果往往難以同步，一個改變或許會牽連更多領(lǐng)域，正如石子投入水中，永遠無法預測會激起多大范圍的水花。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。