南京樓市各板塊后期供貨現(xiàn)“多寡不均”有密集有不足

在此前兩個(gè)多月的上市潮中，包括江北、城北、城南等區(qū)域都出現(xiàn)了樓盤(pán)密集“鋪貨”的現(xiàn)象，也緩解了區(qū)域供需緊張。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，接下來(lái)還有不少板塊的新房將集中上市，但也有部分板塊經(jīng)歷一輪放量后，年底前新房供應(yīng)都很難再發(fā)力。在樓市冷熱不均的同時(shí)，各板塊的供貨量也出現(xiàn)了“多寡不均”。

多個(gè)熱點(diǎn)板塊近期將現(xiàn)新一輪“鋪貨”

近兩個(gè)月以來(lái)，南京樓市共有70多家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)入市，包括江北六合、南部新城、城北燕子磯等多個(gè)板塊都出現(xiàn)了樓盤(pán)密集“鋪貨”的現(xiàn)象，其中六合區(qū)域近期已有超過(guò)10家樓盤(pán)扎堆推房，供應(yīng)量增加近5000套，僅上周又有兩家樓盤(pán)新推上千套房，穩(wěn)占全市供房大戶(hù)。南站板塊近兩個(gè)月也有5家樓盤(pán)連續(xù)開(kāi)盤(pán)，上市量達(dá)到千余套，成為改善購(gòu)房的主力供貨區(qū)域。此外城北燕子磯、中央門(mén)板塊此前都有3家以上樓盤(pán)集中入市，房源量也增加數(shù)百到上千套不等。

市場(chǎng)面信息顯示，接下來(lái)還有不少板塊會(huì)密集出貨，主要集中在純新盤(pán)較多的江寧，江寧濱江板塊新盤(pán)弘陽(yáng)禹洲時(shí)光印象上月剛剛推出首批163套洋房，本周又新領(lǐng)了1棟銷(xiāo)許預(yù)備加推。另一家在售項(xiàng)目中鐵建原香頌后期也將一次性加推剩余5棟樓約400套房。而年初拿地的魯能硅谷公館項(xiàng)目規(guī)劃也已出爐，最快有望年底面世，后期住宅開(kāi)發(fā)量接近2000套。江寧淳化板塊此前一直處于上市空白，本月這里將有純新盤(pán)萬(wàn)科和昌金域東方預(yù)備入市，首批將推出7棟樓約400套房，另一家純新盤(pán)弘陽(yáng)禹洲時(shí)光春曉本月也公開(kāi)售樓處，最快月底也將緊跟入市推出近300套房，淳化由此將迎來(lái)首波上市潮。此外江寧的九龍湖、正方新城等板塊也都有新盤(pán)入市，供應(yīng)量均比此前有所增加。

還有一些板塊新房上市拖了許久，接下來(lái)也可能集中發(fā)力，河西板塊上半年至今僅6家樓盤(pán)推房1500余套，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示目前整個(gè)河西已有8家樓盤(pán)超過(guò)半年未加推，最短也有9個(gè)月沒(méi)開(kāi)盤(pán)，售樓處近乎“休假”，還有3家純新盤(pán)一直“待機(jī)”。而近一個(gè)月這里將有5家樓盤(pán)預(yù)備出貨，僅河西南就有3家，上市量接近千套，幾乎超過(guò)前7個(gè)月總和。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于河西新房長(zhǎng)期沒(méi)“上線”需求蓄積量較大，屆時(shí)也有可能分批搖號(hào)推房。

部分板塊年底前入市 房源不足千套

在多個(gè)板塊醞釀新一輪“鋪貨”的同時(shí)，也有部分板塊接下來(lái)上市樓盤(pán)比較少，推房節(jié)奏也在放緩，年底前預(yù)計(jì)入市的房源量均不到千套。

例如城東板塊上半年至今已有7家樓盤(pán)開(kāi)過(guò)盤(pán)，基本涵蓋區(qū)域內(nèi)所有的在售住宅項(xiàng)目，其中兩家老盤(pán)已收官。年底前包括3家在售樓盤(pán)和兩家麒麟純新盤(pán)都會(huì)推房，但上市量總體不算多，純新盤(pán)京奧港未來(lái)墅首批推出的房源已從早先傳出的4棟樓減少為3棟，中南熙悅最新傳出的開(kāi)盤(pán)時(shí)間已經(jīng)到了11月份，房源量也不確定。其余各家推房量都僅在百余套，部分老盤(pán)更是放慢了推房節(jié)奏，包括銀城東岳府、麒麟山莊兩盤(pán)眼下都表示下一批推房要等到明年，粗略估算城東板塊年底前的上市量?jī)H有七八百套。

城南板橋區(qū)域內(nèi)眼下也僅有兩家住宅樓盤(pán)在售，其中明發(fā)浦泰夢(mèng)幻家本月即將加推最后兩棟樓，藍(lán)光公園1號(hào)后期僅剩200多套洋房待售，本月剛開(kāi)工的棲霞建設(shè)G10地塊上市時(shí)間則要等到明年，整個(gè)區(qū)域年底前的出貨量預(yù)計(jì)也只有四五百套。

除此之外，仙林板塊雖然年底前有兩家純新盤(pán)入市，但都以低密度疊墅為主，房源量整體也僅有數(shù)百套，青龍地鐵小鎮(zhèn)在售樓盤(pán)也只剩一家，后期可售房源僅有300套左右，城北堯化門(mén)板塊目前在售樓盤(pán)僅剩一家，待售房源不足200套。另一家現(xiàn)房銷(xiāo)售的新盤(pán)上市日程也不確定。上述這些板塊年內(nèi)新房供應(yīng)預(yù)計(jì)都很難再發(fā)力。

年底前板塊鋪貨還將持續(xù) 有望均衡覆蓋

記者了解到，由于各個(gè)區(qū)域的新房上市周期和地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度不一樣，密集“鋪貨”的現(xiàn)象并非只出現(xiàn)在眼下，直到年底都會(huì)有板塊陸續(xù)集中出貨。

例如江北的高新區(qū)板塊上半年一直無(wú)房入市，到上個(gè)月才有兩家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，房源量不多且均為搖號(hào)售房，不過(guò)接下來(lái)從8月份直至年底，這里還會(huì)有3家住宅純新盤(pán)以及1家公寓正待上市。越到后期房源上市可能越多。江寧方山大學(xué)城此前也一直沉寂，僅有一家別墅盤(pán)推房并且剛收官，不過(guò)目前這里還有4家樓盤(pán)剩余一到兩棟住宅，有可能集中在年底一齊推房，此外片區(qū)內(nèi)前期出讓的兩幅現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊目前均已動(dòng)工，預(yù)計(jì)在明年上半年有望同批入市，屆時(shí)也將帶來(lái)新一輪集中供貨。此外江浦的雨山路板塊從今年三季度到明年初將陸續(xù)有三家純新盤(pán)入市，加上區(qū)域內(nèi)原先就有兩三家樓盤(pán)在售，越往后新房供應(yīng)也會(huì)愈加密集。鼓樓濱江板塊原先有6家樓盤(pán)在售，從三季度開(kāi)始到明年上半年，這里又會(huì)有4家純新盤(pán)入市，補(bǔ)足片區(qū)供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，去年四季度至今全國(guó)范圍內(nèi)已有超過(guò)60個(gè)大中城市出臺(tái)160多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，此外截至7月份，全國(guó)35個(gè)大中城市中已有25個(gè)城市首套房平均利率環(huán)比上月上升，調(diào)控持續(xù)的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變。對(duì)此業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年以來(lái)南京樓市已進(jìn)入量?jī)r(jià)降溫的調(diào)整通道，眼下在江北、城北、城東等板塊，都有樓盤(pán)推房一個(gè)多月尚未賣(mài)完，冷熱分化比較明顯，部分樓盤(pán)放慢上市節(jié)奏也是因?yàn)楹笃谛钏蛔?。伴隨調(diào)控進(jìn)一步增供應(yīng)和新盤(pán)陸續(xù)開(kāi)發(fā)入市，樓市供應(yīng)節(jié)奏總體將趨向平穩(wěn)，上市量也有望得到均衡覆蓋。

限價(jià)難破 樓盤(pán)“毛坯改精裝”不吃香了

有樓盤(pán)精裝減成毛坯，還有樓盤(pán)改了精裝價(jià)格也難漲

年初至今南京樓市大約有60家精裝盤(pán)上市，精裝房已逐漸成為市場(chǎng)主流，不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，伴隨今年以來(lái)限價(jià)一直嚴(yán)格，曾經(jīng)一度風(fēng)行的“毛坯改精裝”熱，如今也漸漸歇火了。不僅有樓盤(pán)將原先計(jì)劃的精裝修減成毛坯，還有樓盤(pán)改了精裝也表示無(wú)法漲價(jià)。

在各板塊嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)“紅線”之前，南京樓市曾有很多樓盤(pán)熱衷于“毛坯改精裝”，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅在去年上半年全市就有十多家樓盤(pán)“毛改精”，其中不乏江寧江北板橋等剛需板塊的項(xiàng)目，改推精裝房后均價(jià)漲幅基本達(dá)到了兩成以上。然而伴隨從去年下半年開(kāi)始限價(jià)進(jìn)一步嚴(yán)格，“毛改精”的情況也隨之發(fā)生了明顯變化。

“改不了了，還是賣(mài)毛坯，價(jià)格也限在2萬(wàn)/平方米?！苯币患颐鞅P(pán)眼下還剩最后兩棟收官房，去年銷(xiāo)售人員曾對(duì)記者表示后期打算改精裝，均價(jià)至少要到2萬(wàn)/平方米以上，而今年售樓處卻表示不僅改精裝的計(jì)劃已經(jīng)放棄，并且毛坯價(jià)也要受限。放棄“毛坯改精裝”的樓盤(pán)還不止一家，江寧祿口一家樓盤(pán)早在去年就傳出后期房源要做精裝修并且要漲價(jià)，但最終今年開(kāi)盤(pán)依舊是推毛坯房，價(jià)格基本沒(méi)漲，城東一家樓盤(pán)后期還剩大約10棟樓在售，最近一年都未開(kāi)盤(pán)，去年底就傳出要做精裝修，眼下即將加推仍舊是賣(mài)毛坯房。城北一家樓盤(pán)后期還剩大約9棟樓，此前傳出整體要改做精裝修，眼下售樓處也表示可能改不了。

還有部分高端樓盤(pán)原先一直打算做精裝修，最終還是“減配”成了毛坯房。例如近期即將入市麒麟的京奧港未來(lái)墅以及仙林的新城璞樾和山，此前都曾傳出做精裝修，預(yù)計(jì)價(jià)格接近4萬(wàn)/平方米，但由于限價(jià)，眼下都紛紛“精裝改毛坯”。預(yù)期價(jià)位也落到了最高3.5萬(wàn)/平方米以?xún)?nèi)。而包括南站綠地玉暉、江寧融僑悅城等此前入市的改善項(xiàng)目，也都不同程度縮減了精裝標(biāo)準(zhǔn)。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)全市共有大約60家樓盤(pán)主推精裝房，上市量達(dá)到2萬(wàn)套左右，而其中絕大部分項(xiàng)目均價(jià)都是“零漲幅”，即便是純新盤(pán)也無(wú)法越過(guò)板塊“紅線”，部分樓盤(pán)即便打算做精裝修入市，也明確表示價(jià)格受限無(wú)法漲價(jià)，如江浦一家下半年入市的純新盤(pán)原先打算做毛坯，近期傳出將改精裝修，預(yù)期價(jià)位在2.5萬(wàn)/平方米左右，和此前的毛坯“放風(fēng)價(jià)”相比沒(méi)有變化。

日前南京出臺(tái)新規(guī)，明確到2020年全市住宅成品房交付比例將達(dá)到50%以上。其中指出將對(duì)裝配式建筑項(xiàng)目和成品交房項(xiàng)目實(shí)施主體與裝修分段驗(yàn)收，同時(shí)在造價(jià)咨詢(xún)環(huán)節(jié)上實(shí)施監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為伴隨后期監(jiān)管進(jìn)一步嚴(yán)格，樓盤(pán)依靠“毛改精”實(shí)現(xiàn)變相漲價(jià)也將成為過(guò)去式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。