中國(guó)樓市“變軌”：共識(shí)正在政府與企業(yè)之間形成

一項(xiàng)共識(shí)正在各級(jí)政府與企業(yè)之間形成：建立“購(gòu)租并舉”的住房制度將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平在此后召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。

8個(gè)月后，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱《通知》），從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市。

種種跡象表明，我國(guó)部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購(gòu)租并舉”。當(dāng)前的實(shí)際情況顯示，一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開(kāi)發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開(kāi)始探索自持長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來(lái)也將豐富整個(gè)租賃房市場(chǎng)，改善民生。

土地政策助力租賃房

《通知》表示，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

“購(gòu)租并舉”的邏輯則是在供給側(cè)增加有效的住房供應(yīng)，在租賃和購(gòu)房?jī)啥送瑫r(shí)發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)記者表示，一個(gè)完善的樓市格局應(yīng)是“三足鼎立”：新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問(wèn)題發(fā)揮作用。

但鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總規(guī)模超20萬(wàn)億元，其中新房12萬(wàn)億元，二手房6.5萬(wàn)億元，租賃房卻不到2萬(wàn)億元。顯然，購(gòu)租嚴(yán)重失衡。

打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力?！锻ㄖ分赋?，鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)；還明確提出，在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

目前，廣州、佛山、成都已出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施方案。比如，廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；佛山除明確開(kāi)展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。

北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市則已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

一些土地上所建房屋的限售正從一二線城市向三四線城市蔓延，以10年的限售期最為嚴(yán)格。比如，保定在前不久推出的編號(hào)為“2017-030號(hào)”的地塊中首次采用“雙限雙競(jìng)”出讓方式，要求競(jìng)得土地人告知此宗地商品住房購(gòu)買人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣；珠海也推出了附加10年限售條件的土地，其中一宗商業(yè)地塊要求競(jìng)得者10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售，還有3宗住宅用地規(guī)定僅銷售給限定區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的工業(yè)企業(yè)員工，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。

房企布局長(zhǎng)租公寓

在政策的引導(dǎo)下，房企也開(kāi)始布局租賃房市場(chǎng)。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到，資產(chǎn)管理將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的另一種能力。

早在去年11月，北京首批控地價(jià)限房?jī)r(jià)的土地進(jìn)入競(jìng)拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。

萬(wàn)科則是最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的地產(chǎn)商，2015年就單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開(kāi)始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試。2016年12月，萬(wàn)科拿下北京海淀的兩宗自持地塊，自持比例是100%；今年4月，萬(wàn)科在廣州拿下兩宗自持宅地，自持比例分別為50%和55%；6月，萬(wàn)科又在佛山拿下一宗自持比例為100%的宅地。

除了萬(wàn)科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進(jìn)行了自持土地的嘗試。也有開(kāi)發(fā)商正在加速進(jìn)入，作為入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時(shí)間規(guī)模已達(dá)到5000間，并提出5年20萬(wàn)間集中式公寓，進(jìn)入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標(biāo)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過(guò)不同方式介入租賃房市場(chǎng)。

目前，業(yè)界對(duì)房企競(jìng)拍自持用地的爭(zhēng)論焦點(diǎn)集中在盈利模式和回報(bào)率上。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商依靠高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，但自持用地卻會(huì)拖低資金使用率，在短期內(nèi)，自持產(chǎn)品無(wú)法變現(xiàn)。

在7月召開(kāi)的電話銷售會(huì)議上，萬(wàn)科董秘朱旭表示，盡管目前存量物業(yè)的毛利率和現(xiàn)金回流速度均不如銷售型的高周轉(zhuǎn)模式，但萬(wàn)科在北京、佛山等城市適當(dāng)拿一些全自持物業(yè)，是為未來(lái)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做鋪墊。

一位房企高管表示：“如果你沒(méi)有在紅利收割期來(lái)之前提前布局，那你怎么可能享受到時(shí)的紅利呢。”

試點(diǎn)集體土地建租賃房

除國(guó)有土地外，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房成為未來(lái)租賃房發(fā)展的另一個(gè)亮點(diǎn)。

作為超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請(qǐng)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請(qǐng)獲得了國(guó)土部批準(zhǔn)。

從2011年起，北京先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

北京住建委近日表示，今后5年，北京將進(jìn)一步加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

建設(shè)在集體土地上的租賃住房如何進(jìn)入市場(chǎng)？北京住建委表示，北京市利用集體土地建設(shè)的租賃住房，可由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，入住項(xiàng)目統(tǒng)一設(shè)置租賃管理服務(wù)站，提升服務(wù)管理水平，提高承租家庭的歸屬感和生活質(zhì)量。

集體建設(shè)用地上的租賃住房要實(shí)現(xiàn)的是政府、社會(huì)、農(nóng)民和住房保障家庭的共建共贏共享。“為了保障農(nóng)民利益，租賃住房由政府按市場(chǎng)價(jià)格躉租過(guò)來(lái)，再向保障房家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。”北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

外界之所以關(guān)注集體土地建租賃房，根源在于這與利用國(guó)有土地建租賃房有很大區(qū)別。

集體土地與國(guó)有土地所有權(quán)有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。國(guó)家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

因此，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，并集中向城市居民出租，這在當(dāng)前相關(guān)法律法規(guī)之下存在一定的模糊地帶。

此外，在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題？

2012年，當(dāng)時(shí)還在擔(dān)任北京市國(guó)土局局長(zhǎng)的魏成林就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房的差別就在一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長(zhǎng)期租賃合同。如果租房合同超過(guò)20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無(wú)異。

他認(rèn)為，有一個(gè)辦法可以避免小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，就是由政府把集體土地統(tǒng)一租過(guò)來(lái)，由政府統(tǒng)一建設(shè)。政府跟村集體簽協(xié)議，收益由政府跟村集體分成，政府從分成里拿一部分，把投資成本收回。在規(guī)定的期限之后，政府可以把房子還給集體，或繼續(xù)合作。

事實(shí)上，利用集體土地建租賃房“好處”不小，僅不占用地方國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)，且可降低建設(shè)保障房的用地和拆遷成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。