超半數(shù)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴地產(chǎn) 地產(chǎn)倚賴大限或至

毫無疑問，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍離不開房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的支撐。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%。而去年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%。今年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)6.9%的增速，超越去年同期，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)不小。

地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣離不開對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴。以“房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資”及“房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP”作為衡量地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)地產(chǎn)投資依賴度的指標(biāo)，比重越高，說明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)地產(chǎn)投資依賴度越重。

據(jù)此，有研究員統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，整體來看，今年上半年地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度較去年年底有所降低。從房地產(chǎn)投資額/GDP指標(biāo)來看，29個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）（吉林、黑龍江因房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)不詳未統(tǒng)計(jì)）中，16個(gè)省（市、區(qū)）上半年GDP對(duì)地產(chǎn)投資依賴度指標(biāo)較去年年末下降。依賴度最嚴(yán)重的仍是海南省，今年上半年達(dá)到40.63%，較2016年末下降3.57個(gè)百分點(diǎn)。

但在研究員統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市地產(chǎn)投資依賴度排名中發(fā)現(xiàn)，2017年上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下降的城市僅10個(gè)，房地產(chǎn)投資/GDP指標(biāo)下降的城市僅13個(gè)，即一半以上的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度仍在上升。其中，濟(jì)南、三亞、福州、貴陽(yáng)、合肥、南京、石家莊等地依賴度增長(zhǎng)較快，而這些城市均是2017年上半年房地產(chǎn)銷量大漲的地方。

當(dāng)然，僅憑這兩個(gè)指標(biāo)尚不能完全涵蓋房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度，畢竟，房地產(chǎn)還通過對(duì)其他行業(yè)的輻射，直接、間接等方式帶動(dòng)上下游眾多行業(yè)發(fā)展。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，每投資100元的房地產(chǎn)開發(fā)，可帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)內(nèi)170元~220元的需求；每100元的房地產(chǎn)銷售，可帶動(dòng)130元~150元其他產(chǎn)品的銷售。

北上廣地產(chǎn)依賴開始下降

值得注意的是，北京、上海、廣州等一線城市率先執(zhí)行的樓市調(diào)控，已令房?jī)r(jià)上漲速度急剎車，樓市降溫，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度開始下降。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12406.8億元，同比增長(zhǎng)6.8%，低于全國(guó)6.9%的GDP增速。正是房地產(chǎn)投資下降拖累了北京市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。北京上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資1563.8億元，同比下降6.4%。商品房新開工面積997.1萬平方米，下降25%。而商品房銷售面積則同比下降了35%。

樓市持續(xù)調(diào)控下，北京市走在了被動(dòng)去房地產(chǎn)依賴度的路上。研究員測(cè)算發(fā)現(xiàn)，今年上半年，北京市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重為43.81%，較2016年末下降4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資/GDP比值為12.6%，較2016年末下降3.65個(gè)百分點(diǎn)。

上海市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度也在降低。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年GDP同比增長(zhǎng)6.9%，增速與全國(guó)持平；上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值下降17.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)4.1%，增幅同比回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售面積下降40.6%；新建商品住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)下降0.4%。房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到抑制。

據(jù)研究測(cè)算，上半年，上海市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比重為58.66%，較2016年末上升3.7個(gè)百分點(diǎn)；但房地產(chǎn)投資/GDP比值12.61%，較2016年末下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資依賴度下降的一線城市還有廣州。上半年，廣州市GDP對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度為11.14%，較2016年末下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。

不過，北京、上海、廣州上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重仍高達(dá)43%以上，幾乎占據(jù)固定資產(chǎn)投資的一半，顯示出在這三個(gè)一線城市房地產(chǎn)業(yè)仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。

深圳今年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯快于其他一線城市，上半年全市生產(chǎn)總值9709.02億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)8.8%。

今年上半年，深圳固定資產(chǎn)投資2071.6億元，增長(zhǎng)30.6%，高于全國(guó)22.0個(gè)百分點(diǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施和非房地產(chǎn)開發(fā)投資功不可沒。上半年深圳市基礎(chǔ)設(shè)施投資460.67億元，增長(zhǎng)45.5%；建安工程投資1270.67億元，增長(zhǎng)23.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資945.19億元，增長(zhǎng)25.3%。上半年深圳市GDP對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度上升了0.73個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.74%。

在研究員統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市中，今年上半年房地產(chǎn)投資依賴度下降的還有杭州、重慶、惠州、?？?/strong>、珠海、天津、青島、鄭州。

部分城市地產(chǎn)投資饑渴  濟(jì)南、三亞、貴陽(yáng)愈發(fā)嚴(yán)重

2017年上半年，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)交出靚麗的成績(jī)單。濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年濟(jì)南GDP同比增長(zhǎng)8.3%，高于全省平均水平0.6個(gè)百分點(diǎn)，亦跑贏全國(guó)GDP增速，創(chuàng)出3年來新高。上半年固定資產(chǎn)投資同比增速16.4%，高于全省6.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士介紹，今年以來，濟(jì)南市場(chǎng)上，無論是新房還是二手房銷售價(jià)格上漲的趨勢(shì)均較為明顯，雖然政府的限價(jià)政策的力度不小，但根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來看，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房力度一直較大，但市場(chǎng)供應(yīng)力度卻有所不足。

根據(jù)研究員統(tǒng)計(jì)，今年上半年濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為45.52%，較2016年末增加16.23個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占比GDP數(shù)值為27.24%，較2016年末增加9.43個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)值上看，濟(jì)南上半年經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)很大程度上源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)力。

一般認(rèn)為，每年房地產(chǎn)開發(fā)投資不應(yīng)超過社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%。房地產(chǎn)投資額/GDP的比值則控制在10%以內(nèi)比較合理。但事實(shí)卻是，中國(guó)大部分城市的投資依賴度指標(biāo)早已超過合理值。而且上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行情依然火熱，大部分城市的房地產(chǎn)投資依賴度并未下降。

統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市地產(chǎn)投資依賴度排名中，上半年GDP對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度增加的城市多達(dá)17個(gè)。依賴度最高的城市是三亞市，其上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)68.73%，較去年年底增長(zhǎng)16.37個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占比GDP數(shù)值為95.26%，較去年年底增長(zhǎng)9.05個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年三亞市商品房銷售面積141.16萬平方米，增長(zhǎng)60.5%；房屋銷售均價(jià)24230萬元每平方米，增長(zhǎng)34.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資261.64億元，同比增長(zhǎng)19.8%；由此帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資取得同比10.6%的增速。

房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，一直是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老大難問題。海南“調(diào)結(jié)構(gòu)”的首要任務(wù)是減輕對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。“沒有一個(gè)純房地產(chǎn)項(xiàng)目，是我們這次招商的一大亮點(diǎn)?！痹诮张e行的2017年海南綜合招商活動(dòng)上，海口市商務(wù)局局長(zhǎng)林道堅(jiān)公開表示。

2016年2月至今，海南省持續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)“雙暫?！贝胧磳?duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

海南省發(fā)改委主任符宣朝在公開場(chǎng)合也表示，今年上半年，海南除繼續(xù)實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策外，還出臺(tái)限購(gòu)等一系列措施推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)。

顯然，這一系列“減法”效果顯著。截至今年6月末，海南全省商品住宅庫(kù)存去化期約11個(gè)月，比上年末減少12個(gè)月。

在研究員統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市地產(chǎn)投資依賴度排名中，排在第二位的是鄭州市，上半年房地產(chǎn)投資/GDP比值為34.17，這一數(shù)值較去年年末微降。

在研究員統(tǒng)計(jì)的30個(gè)典型城市地產(chǎn)投資依賴度排名中，排在第三名的是福州市。上半年福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣成績(jī)不菲。福州市統(tǒng)計(jì)局的公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，福州市固定資產(chǎn)投資完成2693.80億元，增長(zhǎng)13.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資939.55億元，增長(zhǎng)17.1%。福州房地產(chǎn)投資占比GDP33.47%，較去年年末增加6.37個(gè)百分點(diǎn)。

福州市地方政府的官方信息也顯示，2016年福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅達(dá)21.6%，對(duì)全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)90.1%，而今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)17.1%，對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率為43.2%。

此外，貴陽(yáng)、西安、合肥、廊坊、武漢、成都、南京、廈門，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資依賴度均在增長(zhǎng)，且房地產(chǎn)投資/GDP比值均在20%以上。

貴州省統(tǒng)計(jì)局信息顯示，今年上半年，貴州省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積2223.52萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)21.8%。貴州省房地產(chǎn)開發(fā)投資地區(qū)分布差異大，貴陽(yáng)市占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資超過四成。

而貴陽(yáng)市多年來一直都是地方經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的典型城市，這也造成貴陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力累積。從2014年開始至2016年，貴陽(yáng)市在樓市去庫(kù)存的道路上行進(jìn)了3年，在這個(gè)期間，最高的樓市去化周期最高時(shí)曾經(jīng)達(dá)到20個(gè)月。

樓市強(qiáng)調(diào)控持續(xù)  地產(chǎn)倚賴大限或至

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能再走房地產(chǎn)投資依賴的老路，這句話仿佛老生常談，卻難以做到。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬紅漫曾點(diǎn)評(píng)道，今年上半年6.9%的經(jīng)濟(jì)增速，使得全年6.5%的目標(biāo)已經(jīng)基本無憂，這對(duì)于下半年繼續(xù)加大房產(chǎn)調(diào)控力度讓開了充足的空間，下半年的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)在于國(guó)企改革提速，金融去杠桿化進(jìn)一步加強(qiáng)，在宏觀總量超出預(yù)期的大好形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天，結(jié)束了。

也就是說，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)想要像從前那樣依賴房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)，已經(jīng)不行了。反而，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能還要被房地產(chǎn)投資下滑所拖累。

事實(shí)上，1960年來但凡房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的其他國(guó)家，房地產(chǎn)泡沫都出現(xiàn)了破滅。而在當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過是9%，而美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)該比例達(dá)到局部峰值6.2%。

樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被歸入“灰犀?！备叨阮A(yù)警范圍。中國(guó)城市的房?jī)r(jià)之高已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民正常收入的承受能力，隨著2016年再次加杠桿，一般居民家庭的按揭負(fù)擔(dān)率也由過去的28%左右上升到了44%左右，盡管跟美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生的時(shí)候數(shù)字相比還有一定的距離，但是風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大。因此，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，中央政府層面正以前所未有的決心和干勁而調(diào)控到底。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地產(chǎn)投資依賴“捷徑”，真的大限將至了。