北京宅地三連拍創(chuàng)收110.3億 “限價(jià)+自持”盈利難題待解

7月土地拍賣潮，迎來第一個(gè)破百億的交易日。昨日下午，大興、昌平開啟雙限自持宅地“三連拍”，激戰(zhàn)兩小時(shí)后，北京土地出讓單日創(chuàng)收達(dá)110.3億元。

競拍結(jié)果顯示，遠(yuǎn)洋首創(chuàng)世茂聯(lián)合體以47.9億元總價(jià)、26%自持面積的代價(jià)攬下瀛海鎮(zhèn)地塊，金融街奪得總價(jià)22.9億、自持面積6%的黃村地塊，華潤憑39.5億元入手北七家地塊。

“限價(jià)+自持” 仍難阻房企搶地?zé)崆?

事實(shí)證明，好地永遠(yuǎn)不愁賣，哪怕是受限于限價(jià)和自持的雙重條件。

進(jìn)入7月以來，北京土地連續(xù)放閘，至今已公開掛牌21宗地塊，給患“土地饑渴癥”的房企們以強(qiáng)力解藥。

據(jù)新華網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，7月北京土地市場共出讓10宗土地，成交金額共計(jì)627.66億元，而年內(nèi)北京累計(jì)成交土地金額已高達(dá)1320億元，這個(gè)數(shù)字已遠(yuǎn)超2016年的成交總金額852億元。

昨日的土拍現(xiàn)場，再現(xiàn)激烈“掐戰(zhàn)”。進(jìn)入競拍視野的瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地、黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0702地塊F1住宅混合公建用地、北七家鎮(zhèn)003、CP07-0204-0001、010、013地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地等三宗宅地，均是限價(jià)的自持地塊，但依然引發(fā)了包括中海、金茂、碧桂園、金融街、中鐵建、華潤、萬科等在內(nèi)的十?dāng)?shù)家一線房企的白熱爭奪戰(zhàn)。

易拍難賣 盈利難題待解

高價(jià)拿地，限價(jià)賣房，加上部分面積需自持，房企算得過來賬嗎？疑問始終貫穿著競拍過程。

首拍也是地塊屬性最優(yōu)質(zhì)的瀛海鎮(zhèn)地塊，此前便收到9次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，共有金融街、中海、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)世貿(mào)、保利首開龍湖、金茂、萬科平安、國瑞金地、碧桂園、中鐵建等8家房企加入爭奪行列。

現(xiàn)場在碧桂園、中鐵建、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)世貿(mào)聯(lián)合體三家之間展開猛烈的競報(bào)回合，競價(jià)階梯最高上調(diào)至1億，中鐵建一度將起始價(jià)32億元的地塊叫到上限價(jià)47.9億元，最終在自持競報(bào)環(huán)節(jié)被遠(yuǎn)洋首創(chuàng)世貿(mào)聯(lián)合體拿下。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)測算，土地溢價(jià)率為49.7%，綜合樓面價(jià)35879元/平米。而根據(jù)出讓規(guī)定，其成品銷售均價(jià)不超過52449元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過55071元/平方米。以業(yè)內(nèi)通用的兩倍地價(jià)方能折回開發(fā)成本的算法，意味著開發(fā)商很可能算不過賬。

另，起始價(jià)為15.3億元的黃村鎮(zhèn)地塊，引起金融街、中海、華潤、保利+首開+龍湖、平安、萬科、金地、碧桂園、遠(yuǎn)洋等9家房企的爭奪，舉牌頻繁的金融街力壓各家對(duì)手，成功拿下?？硕饳C(jī)構(gòu)測算其土地溢價(jià)率同為49.7%，綜合樓面價(jià)40320元/平米。

“最后開發(fā)商持有2385平米70年產(chǎn)權(quán)出租房，可售的限價(jià)房面積為37371平米，另外有17038平米公建面積。全地塊平均樓面價(jià)為4.1萬，如果將公建和持有按照50%價(jià)值計(jì)算，實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了4.9萬?！?中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

然，據(jù)其“限價(jià)地”規(guī)則決定，未來銷售均價(jià)不超過55016元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過57767元/平方米。成本與銷售的價(jià)差還不到1萬，留給金融街的盈利難題顯然不小。

最后一宗地，北七家鎮(zhèn)地塊起始價(jià)37億元，獲得了中海、華潤、遠(yuǎn)洋萬科首開未來城、金地等四家拿地主體的垂青，僅用5輪報(bào)價(jià)，華潤便以39.5億元的成交價(jià)格結(jié)束了“爭戰(zhàn)”。

根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)計(jì)算，該地塊溢價(jià)率僅6.8%，綜合樓面價(jià)19523元/?。根據(jù)出讓規(guī)定，其銷售均價(jià)不超過49520元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過51996元/平方米。相比之下，此地塊的銷售壓力比上述兩宗地要小得多。

事實(shí)上，競拍房企的數(shù)量總是與高價(jià)地的出現(xiàn)概率成正比，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，成交價(jià)格處于高位的情況下，房企想進(jìn)行成本優(yōu)勢的比拼去突圍市場則變得更艱難。

激情搶來的限價(jià)地，未來如何解決好盈利難題，似乎仍是未知數(shù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。