7月土地拍賣潮,迎來第一個破百億的交易日。昨日下午,大興、昌平開啟雙限自持宅地“三連拍”,激戰(zhàn)兩小時后,北京土地出讓單日創(chuàng)收達110.3億元。
競拍結果顯示,遠洋首創(chuàng)世茂聯合體以47.9億元總價、26%自持面積的代價攬下瀛海鎮(zhèn)地塊,金融街奪得總價22.9億、自持面積6%的黃村地塊,華潤憑39.5億元入手北七家地塊。
“限價+自持” 仍難阻房企搶地熱情
事實證明,好地永遠不愁賣,哪怕是受限于限價和自持的雙重條件。
進入7月以來,北京土地連續(xù)放閘,至今已公開掛牌21宗地塊,給患“土地饑渴癥”的房企們以強力解藥。
據新華網記者統計,7月北京土地市場共出讓10宗土地,成交金額共計627.66億元,而年內北京累計成交土地金額已高達1320億元,這個數字已遠超2016年的成交總金額852億元。
昨日的土拍現場,再現激烈“掐戰(zhàn)”。進入競拍視野的瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0702地塊F1住宅混合公建用地、北七家鎮(zhèn)003、CP07-0204-0001、010、013地塊B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、A61機構養(yǎng)老設施用地、R2二類居住用地、A33基礎教育用地等三宗宅地,均是限價的自持地塊,但依然引發(fā)了包括中海、金茂、碧桂園、金融街、中鐵建、華潤、萬科等在內的十數家一線房企的白熱爭奪戰(zhàn)。
易拍難賣 盈利難題待解
高價拿地,限價賣房,加上部分面積需自持,房企算得過來賬嗎?疑問始終貫穿著競拍過程。
首拍也是地塊屬性最優(yōu)質的瀛海鎮(zhèn)地塊,此前便收到9次網上報價,共有金融街、中海、遠洋首創(chuàng)世貿、保利首開龍湖、金茂、萬科平安、國瑞金地、碧桂園、中鐵建等8家房企加入爭奪行列。
現場在碧桂園、中鐵建、遠洋首創(chuàng)世貿聯合體三家之間展開猛烈的競報回合,競價階梯最高上調至1億,中鐵建一度將起始價32億元的地塊叫到上限價47.9億元,最終在自持競報環(huán)節(jié)被遠洋首創(chuàng)世貿聯合體拿下。
據克而瑞機構測算,土地溢價率為49.7%,綜合樓面價35879元/平米。而根據出讓規(guī)定,其成品銷售均價不超過52449元/平方米,最高銷售單價不得超過55071元/平方米。以業(yè)內通用的兩倍地價方能折回開發(fā)成本的算法,意味著開發(fā)商很可能算不過賬。
另,起始價為15.3億元的黃村鎮(zhèn)地塊,引起金融街、中海、華潤、保利+首開+龍湖、平安、萬科、金地、碧桂園、遠洋等9家房企的爭奪,舉牌頻繁的金融街力壓各家對手,成功拿下??硕饳C構測算其土地溢價率同為49.7%,綜合樓面價40320元/平米。
“最后開發(fā)商持有2385平米70年產權出租房,可售的限價房面積為37371平米,另外有17038平米公建面積。全地塊平均樓面價為4.1萬,如果將公建和持有按照50%價值計算,實際樓面價達到了4.9萬?!?中原地產分析師張大偉表示。
然,據其“限價地”規(guī)則決定,未來銷售均價不超過55016元/平方米,且最高銷售單價不得超過57767元/平方米。成本與銷售的價差還不到1萬,留給金融街的盈利難題顯然不小。
最后一宗地,北七家鎮(zhèn)地塊起始價37億元,獲得了中海、華潤、遠洋萬科首開未來城、金地等四家拿地主體的垂青,僅用5輪報價,華潤便以39.5億元的成交價格結束了“爭戰(zhàn)”。
根據克而瑞機構計算,該地塊溢價率僅6.8%,綜合樓面價19523元/?。根據出讓規(guī)定,其銷售均價不超過49520元/平方米,且最高銷售單價不得超過51996元/平方米。相比之下,此地塊的銷售壓力比上述兩宗地要小得多。
事實上,競拍房企的數量總是與高價地的出現概率成正比,業(yè)內認為,成交價格處于高位的情況下,房企想進行成本優(yōu)勢的比拼去突圍市場則變得更艱難。
激情搶來的限價地,未來如何解決好盈利難題,似乎仍是未知數。
備注:數據僅供參考,不作為投資依據。
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