租購?fù)瑱?quán)立法 專家：教育資源均衡仍是根本性問題

近日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

此前，住建部等9部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場；廣州、深圳、南京等12個(gè)城市被列入首批試點(diǎn)城市。

我國房屋租賃市場長期以來并不規(guī)范，相關(guān)部門雖也時(shí)常出臺一些條令、法規(guī)，但市場秩序亂象仍一時(shí)無法徹底解決。尤其是，在租房市場中，租戶常常處于被動(dòng)和弱勢地位，“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐等報(bào)道時(shí)常見諸媒體；同時(shí)，租房客也無法像房主那樣，享受同等的教育等方面的公共服務(wù)資源。住建部對租購?fù)瑱?quán)進(jìn)行立法，無疑將較大程度上改善租戶的這種狀況。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，通過立法的形式，“使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，也即租購?fù)瑱?quán)，這是一個(gè)基本的居住制度保障。通過這一制度，以租賃的形式，來解決低收入人群和青年人才的居住問題。但是，在實(shí)際的操作中，要實(shí)現(xiàn)完全的租購?fù)瑱?quán)仍然存在很多障礙，比如學(xué)區(qū)房的問題。目前來看，租購?fù)瑱?quán)很難完全實(shí)現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從目前中國主要核心城市看，公共資源不均衡是主要特點(diǎn)，僅僅滿足買房的本地戶籍人口的需求都有壓力，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、醫(yī)院非常緊張。所以，如果在實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的同時(shí)而不增加公共服務(wù)資源的話，很可能造成公共資源供需的更大壓力。

從教育資源角度看，目前租購?fù)瑱?quán)在大部分城市也是實(shí)施入學(xué)順位與準(zhǔn)許制度。在現(xiàn)實(shí)情況中，無房屋產(chǎn)權(quán)者基本都不可能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，主要原因是教育資源不均衡導(dǎo)致的。通過租賃提權(quán)，如果不同時(shí)增加優(yōu)質(zhì)教育資源，只能導(dǎo)致供需更加緊張。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授周清杰介紹，在美國，租房客是可以在小區(qū)對應(yīng)的學(xué)區(qū)里上學(xué)的，并且學(xué)區(qū)資源比較均衡。當(dāng)然，如果學(xué)區(qū)很好，對應(yīng)的租金也會更高一些。如果中國以立法形式推廣租購?fù)瑱?quán)，學(xué)區(qū)房的房價(jià)將會下降；但這仍然只是治標(biāo)之策，治本之策仍在于解決教育資源均衡問題。

“比如，一套租賃房每年能提供一個(gè)學(xué)位嗎？如果能，這個(gè)房子的租戶一定是一年一換，而且很搶手。如果不能，比如，5年、6年或更長時(shí)間才能提供一個(gè)學(xué)位，那這個(gè)房子的價(jià)值就不是太大。如果是自有住房，一個(gè)家庭生了兩個(gè)孩子，不論兩個(gè)孩子間隔幾歲，都能解決入學(xué)問題。如果是這樣，那大家就仍會優(yōu)先選擇買房而不是租房。”

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