上海樓市開啟只租不售模式 首開先河到底為哪般？

《新聞1+1》2017年7月25日完成臺本

――只租不售，上海樓市虧了嗎？

(節(jié)目導(dǎo)視)

解說：

先是廣州提出租購?fù)瑱?quán)，隨后上海開啟只租不售模式，滬廣兩地樓市，首開先河為哪般？

新聞播報：

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩幅土地采取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

解說：

雖位置優(yōu)越，但須精裝交付，且租金不得高于市場同類房源，七十年只租不售的土地開發(fā)對企業(yè)有吸引力嗎？

上海市嘉定區(qū)規(guī)土局副局長 周建斌：

它的投資回收，我們也做過測算，周期確實比較長，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本。

解說：

科技園區(qū)的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才，高校和企業(yè)的領(lǐng)軍型人才，引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家，人才與房價相比，誰的收益更高？《新聞1+1》今日關(guān)注：只租不售，上海樓市虧了嗎？

演播室主持人 董倩：

晚上好，歡迎您收看正在直播的《新聞1+1》。

前兩天呢我們關(guān)注了一個廣州市出臺了一個租賃住房市場的文件，其中第一次提到了叫做租購?fù)瑱?quán)，那么這兩天上海的土地供應(yīng)也出現(xiàn)了一個新詞，叫做只租不售長達(dá)70年，我們來看一下這個相關(guān)的信息，涉及到兩個地塊，這個地塊一個是在浦東張江南區(qū)的配套生活基地，另外一個地塊是在嘉定區(qū)的嘉定新城的一個地塊，我們都可以看到，兩個土地用途都是租賃住房，那么張江的這個也是，那么出讓年限都是70年，而且呢他們的價錢都是異乎尋常的低，普通張江的這個生活區(qū)起拍樓板價的格式，5569萬元錢，再來看一下嘉定的這個起拍樓板的價格是5950塊錢，那么自然問題就出來了，政府這么做考慮是什么，企業(yè)要答應(yīng)這么建的話，它的內(nèi)在動力是什么，建出來的房由誰住，建出來的房又是什么樣呢，今天我們就來關(guān)注這個話題。

(播放短片一)

解說：

"突發(fā)，樓市最大利好來襲，上海樓面價跌破6千！"，"全國首例！上海樓市出現(xiàn)新打法，70年內(nèi)只租不售！"，"上海首推只租不售宅地，背后意圖所"謀"甚大"，昨天，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地正式成交！

播報：

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩幅土地采取"只租不售"模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

解說：

上海市規(guī)劃和國土資源管理局的公告顯示，這兩塊地分別位于浦東和嘉定，浦東地塊6.5萬平方米，嘉定地塊面積2.85萬平方米，值得注意的是，這兩塊地的起價都不高，每平方米都不足6000元！

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長 周建斌：

嘉定的價格我們經(jīng)過評估，再經(jīng)過一些對市級層面政策的一些分析，然后是提出一個建議價，當(dāng)時的建議價，樓板價是6100，然后經(jīng)過區(qū)里面招牌掛領(lǐng)導(dǎo)小組集體審議以后，也參照了浦東的價格，調(diào)到5950一個平米，這個價格是既符合市里面，目前的一個試行政策的要求，也能夠平衡區(qū)里面，全區(qū)動拆遷這些成本，另外，理論上對實施企業(yè)也能運作下去。

解說：

對于房屋套型、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、配套建設(shè)等方面，在出讓合同中都有明確規(guī)定。土地出讓年限為70年，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)100%持有，這在上海，還是首次出現(xiàn)！土地性質(zhì)只租不售，這種模式在上海的土地招拍掛中也尚屬首次。那么，這樣的房子將租給誰呢？

上海市房屋管理局局長 胡廣杰：

政府也是比較明白，上海特大型的城市，也是要留住各種人才，解決新市民住房居住需求。

解說：

據(jù)了解，兩塊租賃住房用地項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。一共分三種房型，60平方米左右的房型占70%，70-90平方米的房型占20%，90平米以上的稍大一些的房型占10%。

上海電視臺記者 朱正炎：

在我的右手邊，就是這次出讓的兩幅地塊中的張江南區(qū)地塊，那大家可以注意到，在這幅地塊緊鄰的就是一個即將開盤的商品住宅項目，那么資料顯示這個樓盤所在的土地是在2014年的10月份出讓的，當(dāng)時的出讓地價是每平米26000元。

解說：

如果按照商品房價格來算，七月份張江的新房價格大約每平米68000元，嘉定新城的新房價格，也達(dá)到每平米40000元。 只租不售，上海樓市驚現(xiàn)新玩法！背后有何動機？今天，各大媒體對此議論紛紛。

財經(jīng)評論員 葉檀：

如果說大規(guī)模的推出租房的話，那對于當(dāng)?shù)氐氖袌鰰斐煞浅４蟮挠绊?，而對于我們的金融這一塊，也會造成很大的影響，所以它現(xiàn)在是用局部的改良的方法來做，那么到2020年上海租房的比率會大幅的上升，它是一個逐漸的轉(zhuǎn)變的過程，現(xiàn)在上海這邊，去年人口是下降的，地方人進(jìn)來的少，那上海需要的是企業(yè)家或者是技術(shù)人才，所以他索性就跟我們的技術(shù)人才，這一塊就直接掛鉤了。

董倩：

上海市首次推出的只租不售的這兩塊地的這么便宜的價格，并不是說因為它地段不好，而是地段很好，那么我們不妨來比較一下，就是張江地塊的起拍價呢是5000多一平，但是如果附近有一個高檔的樓盤相比的話它均價是這個價錢的幾乎20倍，9.6萬平方米那么普通的一個樓盤的均價，也是這個起拍價的10倍，4.6萬平方米。再來看嘉定地塊，它的這個起拍價是5900不到6000塊錢，但是周邊二手房的均價也都是在3到4萬平方米，我們知道政府的收入很大一塊，是來自于土地的出售，那么這一次為什么省得這么肥的一塊肉，用這么低的價錢去賣掉什么考慮，接下來我們連線一位專家，中國人民大學(xué)土地與政策研究中心的葉劍平主任。

(電話連線)

董倩：

葉主任您怎么看就是很多人覺得，政府為什么這么做，這明顯不是一個合算的買賣您怎么看政府的這種做法？

中國人民大學(xué) 土地與政策研究中心 葉劍平：

政府除了算經(jīng)濟(jì)賬外它還有一個公平性，還有社會問題，住房呢是老百姓最基本的一個生存要求的，所以房價居高的情況下，實際上租房也是市場的一個供應(yīng)形式，所以政府呢，試圖通過租和售這兩種模式，使我們的房地產(chǎn)市場更完善，所以政府呢寧愿少收一點出讓金來解決老百姓的居住問題，做出一個合理的配置，我想他們應(yīng)該是這樣考慮的。

董倩：

葉主任您看什么樣的企業(yè)能夠拍得這塊地，應(yīng)該是要求是很高的，那個你看只租不售競得人必須百分之百的自持，而且同時明確了租賃對象，租期、租金、租賃使用管理及服務(wù)，還有租賃住房的套數(shù)、套型、全裝修等等一系列的這個要求，另外租賃住房用地中，公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)的要求都提的非常的細(xì)，您怎么看這個政府推出來的這個只租不售，以及它一系列的配套的這些要求它背后的這些用意考慮是什么？

葉劍平：

第一個呢，就只租不售主要就是通過租賃，來滿足一些住房的要求，那么提出那么多的條件呢，因為房地產(chǎn)也就是住房呢它的標(biāo)準(zhǔn)各異，如果推出來沒有詳細(xì)的規(guī)定的話，怕開發(fā)企業(yè)比如說偷工減料，低價然后配套不全等等，所以他要求呢是一個完成的，使這些租賃的客戶，居住的話達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么這樣的話呢就使得生活的質(zhì)量和居住的條件不降低，所以呢以這樣的一個條件基礎(chǔ)的。

董倩：

葉主任有一點，就是剛才我沒怎么弄明白，就是為什么要競得人要百分之百的自持這個要求是為什么？

葉劍平：

這個只是就想，能夠使這個租賃能夠長期穩(wěn)定，如果不是百分之百的話，那么比如說股權(quán)好幾家，那么他們之間就發(fā)生了一些糾紛，糾紛呢就影響到我們租客的一些居住條件了。

董倩：

葉教授您再看，就是如果在目前的這樣一種土地供應(yīng)的模式，那企業(yè)應(yīng)該說它的身份更像是一個大房東，企業(yè)和政府之間，這種關(guān)系它是一種什么樣的關(guān)系，怎么擺？

葉劍平：

他呢這應(yīng)該是政府相當(dāng)于作為一個金主者，那么企業(yè)呢實際上是市場的供應(yīng)者，他們之間的關(guān)系呢，實際上政府想要達(dá)到一個目標(biāo)，比如說就是租賃市場要完善租賃市場，那么要政府就以前的話都是政府自己建，然后呢就公房那種性質(zhì)，那么現(xiàn)在市場化了，那么他又通過市場的手段來購買這個服務(wù)，使得通過呢土地的出讓及其約定，讓這個市場呢來彌補這個租賃市場的空白，或者稀缺這樣的。

董倩：

好的，葉主任稍后我們有更多的問題給您，上海一直是被看作全國這個房地產(chǎn)市場的一個風(fēng)向標(biāo)，這一次在上海的供應(yīng)的模式發(fā)生了變化，那對于企業(yè)來說，意味著什么我們繼續(xù)關(guān)注？

(播放短片二)

解說：

出讓年限70年，開發(fā)商在年限內(nèi)，可持續(xù)出租運營，但不得銷售。這樣的規(guī)定對于房產(chǎn)企業(yè)來說，他們的盈利預(yù)期如何？而政府又是出于怎樣的考量來選擇企業(yè)的呢？

位于嘉定區(qū)嘉定新城的租賃住房用地，土地面積約2.85公頃，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。據(jù)介紹，這樣的價格是經(jīng)過了市場評估、成本測算、集體決策之后，由相關(guān)部門制定的。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長 周建斌：

它的投資回收我們也做過測算，周期確實比較長，按照現(xiàn)行現(xiàn)在的市場出租價格的話，也要不同的算法不一樣，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本。

解說：

因為投資成本回收需要經(jīng)歷一個較長的時間，對于企業(yè)的開發(fā)、運營、資本運作等綜合能力也提出了一定的挑戰(zhàn)。嘉定區(qū)相關(guān)部門在選擇企業(yè)時，也進(jìn)行了各方面的權(quán)衡。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長 周建斌：

有一定的資金實力和開發(fā)實力，有一定的房地產(chǎn)運作的經(jīng)驗，另外就是國資比較可控。但是呢按照常規(guī)的投資還原，包括固定的百分之幾的利潤它又是能夠運行下去的，并不是說他拿到項目，它是個運作不下去的項目，僅此而已。

解說：

競得嘉定新城租賃住房用地的是上海嘉定新城發(fā)展有限公司，該公司在2004年8月18日正式揭牌成立，為國有獨資公司，注冊資本26億元，由嘉定區(qū)國資委以現(xiàn)金和國有股權(quán)投入。而該公司的入選，也和此前在這塊土地上已有的投入分不開。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長 周建斌：

70年以后，甚至再過幾年情況怎么樣，也還會有可能調(diào)整。

記者：

那企業(yè)的收益怎么保障呢？

周建斌：

因為租金是可以根據(jù)市場變化做調(diào)整的，比如說以后租金漲了那么它也隔一段時間做一個調(diào)整。

解說：

另外一幅地塊，位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元／平方米，競得的企業(yè)是上海張江集團(tuán)有限公司，該公司與張江科技園區(qū)在1992年7月同日掛牌設(shè)立，主要負(fù)責(zé)張江高科技園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。對于這次競得地塊，公司目前也有了自己的規(guī)劃。

上海張江(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理 孟行南：

整個項目的定位，主要瞄準(zhǔn)的還是我們的這個中高端的人群，在我們整個園區(qū)就業(yè)人群當(dāng)中，對于中高檔居住的住宅需求量，還是挺大的，從我們目前的分析結(jié)論來看，大概有270萬方需求的缺口。從這個角度來說，我們也要打造這么一個產(chǎn)品。

董倩：

政府出了一個這么低的價錢，對于企業(yè)來說，那到底是參不參與競爭呢，如果競爭的話對自己的好處又在哪呢這種模式對于企業(yè)來說，改變又是什么呢，我們來看一下，因為在我們的想象當(dāng)中，企業(yè)如果想加入到一個市場行為中，應(yīng)當(dāng)是有利可圖的，可是這明顯起價很低我們來看看這個上海的反映。據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站土地出讓信息顯示，這兩幅地塊的申請表領(lǐng)取數(shù)分別是14家、20家，應(yīng)當(dāng)說這個數(shù)字顯示市場的反映還是積極和熱烈的，為什么會這樣，那么我們來繼續(xù)連線葉主任。

(電話連線)

董倩：

葉主任您看面對這種應(yīng)該說，并沒有多少錢好賺的這樣一種情況，為什么企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，還是會相對比較激烈的去競爭？

葉劍平：

房地產(chǎn)市場呢實際上就分兩個了，一個是出售一個是出租，長期以來我們國家是出售型的房地產(chǎn)為主的，那么出租型的相對短缺，那么隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的開展呢，實際上企業(yè)拿地也是很困難的，所以好多的企業(yè)也轉(zhuǎn)向了持有物業(yè)的這樣的管理，所以這是一個市場的行為，通過剛才的介紹，他在二三十年就可以回收成本，那么這樣呢就企業(yè)呢還是愿意做的，他通過原來開發(fā)，就變成物業(yè)持有和管理，這樣的一個過程的轉(zhuǎn)換，實際上企業(yè)也在轉(zhuǎn)型，所以總的來說，通過市場的測算呢，來確定這個地價以及企業(yè)呢，通過物業(yè)的管理來收得的回報，從市場來說還是能夠平衡的，所以好多企業(yè)就有興趣的。

董倩：

其實葉教授還有一個問題，你比如說這個最后雖然說有這么多的企業(yè)競爭，但是最后還是花落兩家國企，而且這兩家國企都是和相關(guān)地塊有著千絲萬縷的聯(lián)系，面對這樣的一種情況，有的有一家大型的上市房企的負(fù)責(zé)人他就這么表述的，他說設(shè)置一定的門檻將其他的房企拒之門外，一方面可以避免競買者過多，造成一個哄抬物價，成交價過高的這么一個情況，另外一方面，首幅的租賃地塊它具有一個示范和標(biāo)桿的意義，由國有平臺進(jìn)行操盤的話，更能實現(xiàn)對租賃住房的政策意圖，這是這家房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人分析的，您怎么分析這兩家國企的中標(biāo)？

葉劍平：

我同意他的觀點，因為目的是很明確的要租賃，然后租金是什么樣的界定，然后住房的標(biāo)準(zhǔn)也是固定的，那就找一家更放心的企業(yè)來住更有示范作用了。

董倩：

您說這對于更多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是不是一個怎么說，可以用拐點嗎，也就是說意味著可能未來就要面對著越來越多的，只租不售的這樣的地塊的一種情況呢？

葉劍平：

我想這也是一個市場的轉(zhuǎn)變吧，剛才說了就是土地越來越少了，所以有一些地產(chǎn)商選擇開發(fā)出售，有些地產(chǎn)商選擇開發(fā)后的持有租賃，那么這也是市場的慢慢的發(fā)展后，進(jìn)入的一個房地產(chǎn)市場的多元化的供應(yīng)，片子一開始比如說包括租房的房客，還擁有一個學(xué)區(qū)等等，就同買房一樣的權(quán)利的話，那么慢慢的在大城市的租和售，都是解決住房的一種方式，不要用行政性的其他的一些門檻，比如說一定要擁有住房才擁有學(xué)區(qū)擁有別的，那么這樣呢以后就是住房就可以選擇了，是租還是買，那是一種選擇而不是作為唯一的一個決定。

董倩：

好，謝謝待會會有更多的問題給您。這兩個地塊一出來，媒體關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注，各方面都關(guān)注，但是最關(guān)注的是老百姓，因為大家最關(guān)心這樣的房子出來誰能住。

(播放短片三)

解說：

1897套租賃住房，給誰??？對于未來的租賃對象，嘉定和張江兩個地塊都目標(biāo)明確，那就是引進(jìn)的人才。以張江為例，張江高科技園區(qū)是我國第一批國家級高科技園區(qū)，成績卓然但也飽受詬病，曾經(jīng)以外向型吸納招商引資為要務(wù)，忽視了社區(qū)感、舒適度等人本因素，導(dǎo)致了白天擁堵，晚上空城。

上海張江高科技園區(qū)管委會副主任 王維剛：

張江正在建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心，從目前看已經(jīng)集起了相當(dāng)重要的科研機構(gòu)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的人才，這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才他們居住問題是擺在面前更大的課題了。

解說：

業(yè)人員達(dá)到36萬，博士以上的高端人才7000人左右，雖然目前已經(jīng)建成5000多套人才公寓，但面對巨大的租房需求，要留住人才，首先要解決住房問題，已經(jīng)擺在了張江高科技園區(qū)的面前。

海張江高科技園區(qū)管委會副主任王 維剛：

們推出只租不售的人才公寓，第一期是50萬方，第一次開工的現(xiàn)在拍出去是13萬方，所以后面還要陸陸續(xù)續(xù)加以推進(jìn)，這個還是比較長的過程。、么根據(jù)時間估計的話到明年9月份左右，第一批就是13萬方可以投入使用。

(播放短片三)

解說：

000多套的高端國際人才公寓如何分配，張江高科技園區(qū)表示，國家千人計劃，上海市千人計劃，園區(qū)內(nèi)重要的科研單位引進(jìn)的高端人才將優(yōu)先保障，排序分配。

在土地出讓公告中，住房面積方面以中小戶型為主，且需要精裝交付。

孟行南：

這個房屋以后我們是作為拎包入住，所以我們在整個設(shè)計完成度上面，是做到了裝修以及基本生活配套，包括幼兒園、學(xué)校，以及我們一些公共的服務(wù)配套設(shè)施，來提升我們整個生活品質(zhì)。

解說：

上海，普通的公租房租約是3年，而張江地塊未來的人才公寓租約將是6年，租金方面，租賃價格不會也高于市場同類房源的租金水平。

王維剛：

張江科學(xué)城里面，在未來考慮建設(shè)十萬套只租不收的人才公寓，、在人才不僅僅是一個工作崗位，他還需要生活，一個比較好的生活地方的，需要交流，需要娛樂，還需要其他的一些社交活動，如果有這么多人才在張江生活的話對于科學(xué)城的建設(shè)具有非常重要的意義。

解說：

目前嘉定新城區(qū)域一平米的租金大概在1.2元到1.6元之間，對于外來的持居住證的年輕務(wù)工人員來說，在可承擔(dān)的居住范圍之內(nèi)，有租房需求的人也比較多。

周建斌：

那肯定多，我們可能還要再設(shè)置一些，對區(qū)內(nèi)有利的區(qū)內(nèi)人才優(yōu)先的一些做法，現(xiàn)在租金特別好的地段，房子出來搶著租，畢竟人口還是往北上廣涌的。

(電話連線)

董倩：

這兩個項目建成以后呢，將提供1897套租賃住房的來源，主要的針對對象都是那些引進(jìn)的高科技的特定的人才，那么接下去我們繼續(xù)連線葉教授，葉教授我們比較一下，就是政府他用這么多的低價進(jìn)行租售的這些房子，他損失的和他引進(jìn)的這些人才住進(jìn)去，他得到的我們能不能做個比較？

葉劍平：

肯定可以的，就產(chǎn)業(yè)發(fā)展呢實際上就土地財政的減少，它通過產(chǎn)業(yè)的增加和產(chǎn)業(yè)的財政就稅收的收入來彌補的話，而且呢它是個可持續(xù)發(fā)展的一種方式的，那么產(chǎn)業(yè)這個區(qū)域就興旺了，所以損失一點點土地出讓金的話，從長期來說呢它并不損失。

董倩：

就吃小虧占大便宜，我們再來看一個就是人們對于租房的這種數(shù)字調(diào)查，上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自由率是70%，而租住率是遠(yuǎn)低于倫敦、紐約和東京，55―70%的租房率的，這是一個數(shù)字。另外一個租房是很貴的怎么說呢，您看北京租房收入58%，深圳54%，上海48%，這租房租金是嚴(yán)重過高的，您覺得怎么從未來怎么解決這樣的一個問題？

葉劍平：

世界各國呢都是大城市，這個住房的自有化率低，所以主要還是通過租的來解決居住的問題，那么租金的管制各國都有，所以一般來說呢，就好多國家就規(guī)定住房的租金，不能高于比如說收入的四分之一，就是25%的話就不行，所以有租金的管制還有提租不能太長，租金不能輕易的這個解約等等等等，就保證出租人的利益。

演播室主持人 董倩：

好的，非常感謝您給我們分析這么些，那么上海和廣州對于租房市場，都在進(jìn)行有意的嘗試，希望他們繼續(xù)嘗試下去，讓人們不再為房子所困，享受更多的幸福感。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。